Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить долю в квартире на ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
На каких условиях дают разрешение?
Органы опеки рассматривают документы для будущей сделки и готовят приказ. В приказе прописывают, на каких условиях возможна продажа — так, чтобы права ребёнка не были ущемлены.
Они могут запросить дополнительные документы, пригласить родителей на личную беседу, потребовать осмотр продаваемого и приобретаемого жилья, собрать комиссию для принятия решения. А могут и отказать, если посчитают, что сделка ухудшит имущественное положение ребёнка или навредит ему другим образом.
Например, семья хочет продать трёхкомнатную квартиру в городе и купить маленький домик в глухой тайге. Органы опеки не допустят такую сделку, потому что ребёнку будет принадлежать меньшая площадь. Также пострадает качество его жизни — он не сможет ходить в садик и школу, будет сложно вызвать врача.
Разрешение органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего — бесплатная услуга.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Когда ООиП отказывают?
Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:
- Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
- Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
- Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
- Новое жилье меньше старого;
- Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
- Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).
Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.
Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.
Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.
Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.
В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.
Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:
- Улучшение экологической обстановки;
- Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
- Улучшение климатических условий;
- Получение родителями более высокооплачиваемой работы.
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
Как оспорить решение органов опеки
Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.
Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.
Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.
Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.
Основания для отказа в продаже квартиры
Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:
- покупка новой квартиры осуществляется в рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок потеряет свою долю, а новую так и не получит;
- новая квартира приобретается в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
- новая доля меньше старой;
- в новом жилье меньше удобств, как было в старом;
- новая квартира расположена вдали от объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости располагались детский сад, школа, больница и прочее.
Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание
Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.
Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.
Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.
Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.
Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли
Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в . Советую ее внимательно прочесть.
Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:
- Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
- Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
- Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.
Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже
Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:
- Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
- Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
- Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.