Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переуступка ипотеки, и как ее оформить в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Что значит переуступка при покупке квартиры?
Когда объект еще не закончен, с застройщиком подписывают договор участия в долевом строительстве, иначе ДДУ. Покупатель может продать право владения квартирой до сдачи объекта. В этом случае процедура передачи прав называется переуступка или цессия. Переуступку прав на квартиру осуществляют в период с момента подписания ДДУ до подписания актов передачи недвижимости. По сути основной ДДУ продолжает действовать. Меняется только один участник.
По сути договор по переуступке квартиры почти ничем не отличается от договора дольщика или купли-продажи. Документ на цессию также регистрируется в Росреестре. Его не обязательно согласовывать с застройщиком, если этого не прописано в ДДУ, но уведомить о новом собственнике стоит после передачи прав.
Что такое переуступка квартиры?
Переуступка квартиры — это сделка между покупателем квартиры и тем, кто ранее приобрел ее у застройщика. Суть сделки заключается в передаче прав на квартиру от первоначального покупателя к новому, при этом продавец получает деньги за переуступку.
Переуступка квартиры может быть выгодна для покупателя, если он получит возможность купить жилье уже в заселенном доме и с меньшими затратами на дополнительные услуги. Однако, есть ряд подводных камней и нюансов, которые следует учитывать.
- Первым делом, необходимо проверять документы на квартиру и договор переуступки на предмет наличия прав залога или ареста.
- Вторым важным моментом является правильное оформление договора переуступки и согласовывание его с застройщиком.
- Третьим важным моментом являются проверки застройщика на предмет наличия задолженностей и прочих проблем, которые могут возникнуть при продаже квартиры по переуступке.
Минусы переуступки квартиры — это возможность потери гарантии застройщика на квартиру, а также наличие ограничений в оформлении документов и получении господдержки при наличии детей или материнским капиталом.
Плюсы переуступки квартиры заключаются в возможности получить готовое жилье со скидкой, при этом не теряя деньги на ресурсы застройщика и оплату услуг по оформлению документов. Кроме того, переуступки дают возможность участвовать в торгах на квартиры, которые по другим каналам доступны не всем.
Преимущества и недостатки покупки квартиры по переуступке
Переуступка квартиры – это сделка, при которой права и обязанности, связанные с жильем, передаются от одного лица (как правило, от первоначального покупателя у застройщика) к другому за определенную плату.
Одним из главных плюсов покупки квартиры по переуступке является возможность получить жилье в новостройке без задержек застройщика и с господдержкой при оформлении ипотеки.
Однако, при такой сделке могут возникнуть нюансы и подводные камни. Например, застройщик может запретить переуступку или установить дополнительные требования для ее осуществления. Также, при покупке квартиры по переуступке, необходимо тщательно проверять договор и права на жилье, чтобы избежать недоразумений и дуплетов.
Одним из минусов покупки квартиры по переуступке является то, что застройщик может просить существенную доплату за осуществление переуступки. Кроме того, в случае переуступки, покупатель не может согласовывать все условия с застройщиком напрямую.
Чтобы избежать неприятностей, необходимо выбирать проверенного продавца, понимать суть переуступки и знать все хитрости оформления переуступки. Пошаговая инструкция и обзор нюансов оформления позволят получить максимальную выгоду при покупке квартиры по переуступке.
В целом, покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Самое главное – знать свои права и соблюдать условия договора, чтобы не упустить возможность получить жилье без проблем и лишних затрат.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Для полной замены стороны в договоре обязательно спрашивают согласие второй стороны. Без этого замена недействительна — в договоре остаётся всё, как было.
Например, у заказчика и исполнителя есть договор на разработку программы и продажу исключительных прав. Пока программу пишут, заказчик решает, что исключительные права лучше оформить на другую его фирму. И заплатить исполнителю со счёта этой фирмы. Чтобы поменять заказчика в договоре на разработку программы, обязательно спрашивают согласие исполнителя.
Замену стороны в договоре оформляют трёхсторонним соглашением. После подписания все права и обязанности по договору получает новая сторона. А ещё — долги, штрафы, претензии, рекламации и любые другие проблемы первоначальной стороны.
Может ли договор цессии быть безвозмездным?
Стороны сами определяют, положен ли выкуп за право требования, т.е. договор цессии может быть возмездным или безвозмездным. Но по безвозмездной цессии есть ограничение. Сделку не могут заключать между собой коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, и коммерческие организации с индивидуальными предпринимателями. Такой договор будет считаться ничтожным.
Что нужно знать перед покупкой квартиры по переуступке?
Плюсы и минусы переуступки
Сделки по переуступке широко распространены, потому что:
- стоимость квартиры в строящемся комплексе ниже, чем у аналогичной на вторичном рынке;
- ждать окончания строительства придется недолго (в сравнении с покупкой жилья на этапе «котлована»);
- можно купить понравившуюся по планировке, площади и расположению квартиру, даже если у застройщика уже нет подходящих объектов для продажи;
- нет рисков, присущих вторичному жилью (например, прописанные жильцы);
- при желании можно продать квартиру после сдачи дома и заработать на разнице в цене.
Прежде чем решаться на заключение договора переуступки, важно изучить не только плюсы, но и минусы таких сделок.
Недостатки у договора цессии тоже есть:
- изменить текст ДДУ невозможно, права и обязанности переходят к новому дольщику «как есть»;
- застройщик может объявить о банкротстве даже на финальной стадии строительства, и объект останется недостроенным;
- необходимо тщательно проверить застройщика (репутация, строительная документация, юридическая благонадежность);
- нужно изучить благонадежность дольщика-продавца (если он объявит о банкротстве, договор переуступки может быть признан недействительным);
- обязательно отследить все сделки, связанные с переуступаемой квартирой, чтобы избежать риска двойной переуступки.
Переуступка ипотеки: смена плательщика и собственника
Более подробно остановимся на третьем случае, когда один заемщик уступает свои права на строящееся жилье и обязанности по выплате кредита. Например, у дольщика оформлена ипотека на новостройку в Сбербанке. По ряду причин дольщик не готов выплачивать кредит до конца и находит покупателя, который готов принять на себя кредитные обязательства по переуступке прав. Что должен сделать покупатель:
- подать заявление на ипотеку в Сбербанк и получить одобрение;
- согласовать с банком порядок перевода кредитных обязательств и перечисления первоначального взноса;
- оформить договор ипотеки, оплатить страховку и выплачивать кредит по графику вплоть до полного погашения займа.
Документы для оформления кредита с переуступкой
На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:
- заполненная анкета ипотечника;
- паспорт будущего заемщика;
- подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
- подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
- документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.
Полезные факты о переуступке прав:
- если вы планируете участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%», не следует рассматривать предложения квартир по переуступке. Под действие программы попадают только квартиры от застройщика. Если новостройка куплена по переуступке от физического лица, оформить льготную ставку в 6% уже не получится;
- при погашении ипотеки по переуступке можно использовать средства материнского капитала. В качестве первоначального взноса задействовать материнский капитал не получится, зато его можно использовать для выплаты основного долга и процентов по нему;
- в договоре переуступки должна быть указана полная сумма, которую продавец получает за объект недвижимости. Это нужно в интересах самого покупателя;
- не следует давать аванс либо задаток без документального подтверждения: если продавец вдруг передумает выходить на сделку, покупатель сможет получить деньги аванса или задатка обратно лишь при наличии расписки о получении денежных средств от продавца;
- после вступления в силу поправок к закону о новостройках в июле 2019 года ипотека по переуступке не потеряет своей актуальности. Покупатели смогут приобрести новые квартиры по ранее заключенным договорам долевого участия. По прогнозам аналитиков, такие сделки будут актуальны до 2022-2023 года;
- купить квартиру по переуступке можно в уже сданном доме. Не все дольщики сразу оформляют право собственности: при продаже квартиры на вторичном рынке им придется платить налог, а переуступка прав позволяет избежать этой статьи расходов.
Похожие записи: