Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как аннулировать дарственную на квартиру при жизни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор, по сути, фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству.
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги.
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Каковы причины отмены дарения:
- Иногда при дарении квартиры могут возникнуть ситуации, когда одна из сторон хочет отменить дарение. Возможные причины отмены дарения могут включать:
- Несогласие с условиями дарения. Если одна из сторон не согласна с условиями, фиксированными в договоре дарения, она имеет право отменить дарение.
- Мошенничество. Если при дарении квартиры было обнаружено мошенничество, например, одна из сторон скрыла информацию о долгах или ограничениях на квартире, другая сторона имеет право отменить дарение.
- Неисполнение условий. Если строны договорились о выполнении определенных условий после дарения, и одна из сторон не выполнила свои обязательства, другая сторона может отменить дарение.
- Недействительность сделки. Если дарение совершено с нарушением закона или недействительно по другим причинам, то оно может быть отменено.
- Согласие обеих сторон. Если обе стороны согласны на отмену дарения, то они могут сделать это путем заключения нового договора или расторжения предыдущего.
Что говорит судебная практика по делам об отмене дарения
Судебная практика по таким делам неоднозначна. Решение суда напрямую зависит от наличия оснований для отмены дарственной, указанных в законе, и полноты представленных доказательств.
Например. Женщина обратилась в суд с требованием отменить договор дарения на квартиру. В качестве основания указала ненадлежащее обращение одаряемого с подарком, которое может повлечь его утрату.
Суд в удовлетворении ее требования отказал. Обосновал решение тем, что истицей не были предоставлены доказательства неимущественной ценности подаренной квартиры. А также она не смогла пояснить суду, в чем заключалось ненадлежащее обращение одаряемого с подаренной вещью.
Рассмотрим примеры из судебной практики, где сторонами сделки, которую хотели отменить, были близкие родственники.
Пример 1. Мать подарила сыну квартиру. Через год после заключения сделки он начал систематически ее избивать. Она обратилась в полицию, была проведена медицинская экспертиза и получено заключение о нанесении тяжкого вреда здоровью.
В отношении сына вынесен обвинительный приговор. На основании полученного судебного акта мать обратилась в суд, чтобы отменить дарственную. Судом ее требование было удовлетворено.
Пример 2. Отец подарил дочери автомобиль. Через некоторое время между ними произошла крупная ссора. Даритель решил отменить сделку и вернуть себе транспортное средство. Но суд ему отказал. Поскольку ссора, какой бы сильной она ни была, не является причиной для отмены дарственной.
Отмена и отказ от дарения
Помимо перечисленных, существуют специальные возможности возврата сторон к первоначальному положению, они указаны в статьях 577 и 578 Гражданского кодекса РФ, рассмотрим их подробнее:
Правом на отказ от исполнения договора дарения передающий подарок наделен:
- когда его имущественное или семейное положение претерпело такие изменения, что он больше не в состоянии исполнить свое обещание передать в дар что-либо, т.к. реализация обещания создаст условия существенного снижения уровня жизни дарителя;
- когда имеются обстоятельства, позволяющие отменить дарение.
Отказ возможен, если договор подразумевал обещание, а не фактическую передачу дара.
Отмена дарения возможна в следующих случаях:
- одаряемый предпринял действия, приведшие к причинению передавшему подарок телесных повреждений и/или действия, угрожающие жизни дарителя или члена его семьи, или близкого родственника на жизнь дарителя, жизнь члена его семьи или близких родственников. Если покушение привело к смерти, право отмены переходит к наследникам;
- получивший подарок так пользуется им, что появился высокий риск утраты подарка. И одновременно имеется неимущественная ценность подарка для дарителя;
- договор содержал право передавшего дар отменить дарение, если он будет жить дольше второй стороны и это случилось;
- если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо подарили что-то за счет средств от предпринимательской деятельности и при этом их объявили банкротами в следующие 6 месяцев.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Как отменить дарственную на квартиру при жизни дарителя
Если какой-то случай из указанных выше имеет место, то нужно предпринимать действия. Если получатель дара побил того, кто этот дар ему передал, последнему стоит обратиться в полицию. В зависимости от конкретных обстоятельств виновного могут привлечь либо к административной ответственности, либо к уголовной.
Если будет вынесен обвинительный приговор, то его можно рассматривать, как основание для отмены дарения. Сама процедура должна быть осуществлена на основании судебного акта, следовательно, истцу придется обращаться в суд и подавать туда соответствующее исковое заявление. Аналогичным образом, то есть обращаться в суд, нужно и в последнем случае, если при оформлении дарственной стороны договорились об отмене и внесли такой пункт в договор.
Можно ли оспорить дарственную при жизни?
После передачи квартиры одаряемому отменить договор дарения можно по следующим основаниям в соответствии с положениями Гражданского кодекса Статьи 578:
- пункт 1 — одаряемый совершил покушение на жизнь в отношении дарителя, членов его семьи либо близких родственников, а также в случае умышленного причинения вреда здоровью дарителя. Если даритель умер вследствие действий одаряемого, требовать отмены сделки вправе его наследники;
- пункт 2 — действия одариваемого в отношении полученного имущества влекут за собой потерю ее имущественной ценности или могут привести к ее утрате – вопрос об отмене решается в судебном порядке;
- пункт 4 — в случае, когда даритель прожил дольше одаряемого и при наличии соответствующего пункта в дарственной, она подлежит отмене;
- пункт 5 — при передаче квартиры в общеполезных целях в качестве пожертвования, но использованием ее не по назначению, даритель вправе требовать отмены сделки.
До передачи имущества в собственность, у одаряемого есть возможность отказаться от сделки по следующим причинам:
- стороны приняли обоюдное решение о расторжении договора дарения (п.1 ст.450 ГК);
- одаряемый добровольно отказался от дара. В этом случае следует учитывать, что при оформлении договора дарения в письменном виде отказ следует также составить письменный и если дарственная проходила государственную регистрацию, то и отказ от принятия также нужно зарегистрировать (ст. 573 ГК).
При каких обстоятельствах договор дарения можно отменить
Обсуждается вопрос о том, как процедуры дарения, передающие недвижимость или другие виды имущества другому лицу, могут оскорбить.
- Лицо, получившее в дар имущество, имеющее серьезную неимущественную ценность для дарителя, относится к подарку так, что его поведение грозит невосполнимой утратой предмета дарения. В таких случаях даритель имеет право обратиться в суд с требованием об отмене дарения.
- Одаряемый причинил вред лицу, сделавшему пожертвование, или покушался на его жизнь или на жизнь родительского родственника донора. Если донор намеренно лишил жизни одаряемого, наследники одаряемого имеют право обратиться в суд.
- В договоре дарения есть пункт о том, что имущество вернется к дарителю, если даритель умрет раньше него. В этом случае имущество принадлежит дарителю, а не наследникам лица, получившего имущество по договору.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя?
Договор о безвозмездной передаче квартиры другому лицу может быть оспорен родительским родственником или любым другим лицом дарителя — в этих случаях дарение квартиры разрешается.
- Если установлено, что даритель находится в заблуждении, или если установлено, что квартира дарителя является квартирой, например, если бабушка подарила квартиру и обещала уход и помощь, в результате квартира была просто изъята (§ 177GC rf),
- если даритель нечетко понимает свои действия, т.е. не собирался дарить квартиру, но его уступили, чтобы подписать документ, который даритель не понимал, такой подход чаще всего используется пожилым человеком; и
- При обнаружении виртуальной сделки (статья 170 Гражданского кодекса РФ) квартира считается виртуальной сделкой, если она является залогом во избежание ареста, или если даритель получает деньги или другую материальную выгоду за дом, дарение квартиры имеет значение,
- Если подаренная квартира является частью совместно нажитого имущества, и даритель знает об этом, но принимает дар без письменного согласия другого супруга, можно даже отменить дарение и возложить ответственность на дарителя и одаряемого.
- Если речь идет о квартире, а даритель не имеет исключительного права на жилье или владеет только частью жилья и хочет подарить ее без согласия других собственников.
Когда нельзя оформить дарение
Согласно действующим положениям ГК РФ, дарение может быть ограничено или запрещено. В первом случае ограничения затрагивают юридические лица, которые не могут свободно распорядиться имуществом. Во втором случае действуют конкретные запреты.
Ограничение на дарение применяются в случае, когда юр. лицо владеет имуществом на праве оперативного управления, хозяйственного ведения или общей совместной собственности. В этом случае потребует согласие собственника объектов недвижимости и иного имущества.
Запрещается оформление дарственной в следующих случаях:
- в случае сделки между коммерческими организациями;
- соглашение между сотрудниками медицинских и воспитательных учреждений, если дарителями являются их воспитанники или пациенты;
- сделки, где даритель недееспособный или малолетний гражданин;
- договоры, где одной из сторон выступает государственный служащий, если таковые связаны с исполнением должностных обязанностей.
Основания для отмены дарственной на квартиру
Договор дарения – это результат доброй воли гражданина. Он считается выполненным после передачи недвижимости в собственность одаряемого лица. С этого момента его нельзя отменить без всяких причин, лишь только потому, что одна из сторон передумала дарить или принимать подарок. Для того чтобы отменить сделку передачи квартиры в дар, должны быть веские основания.
Основания для отмены дарственной:
- признание лица, подарившего квартиру, полностью или ограниченно дееспособным гражданином;
- заключение дарственной сделки без согласования с опекуном или попечителем;
- если доверенное лицо дарителя или его опекун, назначенный в силу его недееспособности или несовершеннолетнего возраста, действовал не в его интересах и заключил сделку дарения, противоречащую интересам дарителя;
- несоблюдение требований процедуры оформления договора дарения: пропуск срока, допустимого по закону для регистрации сделки, или обнаружение подделки самого договора;
- заключение сделки дарения не по доброй воле дарителя, а под нажимом и угрозой или путем его обмана;
- оформление сделки под видом дарения, фактически являющейся договором купли-продажи или другой сделкой с недвижимостью с целью сознательного подлога для достижения корыстных целей;
- агрессивное поведение лица, получившего в дар квартиру, по отношению к дарителю или неаккуратное использование им полученной недвижимости, приведшее к его порче или даже разрушению.
Способы признания сделки недействительной
Признать дарственный договор нелегитимным, можно различными способами, среди которых следует отметить:
- выявление наличия ошибок. Они возникают когда даритель решает составить документ самостоятельно без обращения к нотариусу. Также дарственную признают недействительной, если она будет подразумевать дарение жилой недвижимости после смерти дарителя;
- передачу недвижимости в дар без согласия супруга/супруги. Расторжение, возможно в случае передачи в дар совместно нажитого имущества без согласия ее второго собственника;
- подтверждение недееспособности или неадекватности дарителя. Это самый популярный метод оспаривания сделки. Если удастся доказать недееспособность дарителя, представив врачебное заключение и свидетельские показания, то договор удастся расторгнуть;
- передачу недвижимости в дар опекуном без согласия недееспособного или не достригшего 18 лет подопечного;
- передачу квартиры в дар работнику в качестве благодарности за услуги. Такая сделка будет признана недействительной ввиду ее незаконности;
- дарение жилья в пользу юридической организации. Если подаренная недвижимость перекрывает долги перед юридическим лицом, то оспорить ее не удастся;
- передачу жилья в дар по принуждению дарителя. Без доказательств факта принуждения, расторгнуть договор практически невозможно. Однако, если такие факты имеются, аннуляция будет осуществлена;
- дарение недвижимости в результате ввода дарителя в заблуждение. Расторжение сделки оформленной обманным путем возможно только в том случае, если не соответствующие действительности документы не были заверены нотариально;
- дарение квартиры в результате проведения мошеннической сделки. Если сделка была осуществлена с целью прикрытия другого соглашения и даритель получил от нее какую-либо выгоду, то при представлении весомых доказательств, договор может быть расторгнут.