Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как запретить сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владельцы коммунальных квартир, соседи, жить в комфорте и сохранять порядок в доме – вот главные мотивы для запрета сдачи комнат в коммунальной квартире в аренду. Но чтобы официально запретить сдачу комнаты, требуются определенные действия и оформление необходимых документов.
Можно ли сдавать неприватизированные комнаты
Сдача неприватизированных комнат в коммунальной квартире имеет свои особенности и требует знания правовых аспектов. Во-первых, стоит знать, что нельзя сдавать неприватизированные комнаты через агентство недвижимости или без составления официального договора. Во-вторых, следует обратить внимание на различия в требованиях и документах при сдаче приватизированной и неприватизированной комнаты.
Практика сдачи неприватизированных комнат в коммуналке часто связана с самоуправством и нарушением прав других жильцов. Если помещения в коммунальной квартире не приватизированы, то над ними имеют право пользования все соседи. При сдаче неприватизированной комнаты следует обратить внимание на правила сосуществования и общего порядка, чтобы избежать конфликтов.
Если вы решили сдать неприватизированную комнату, то вам необходимо сделать следующее:
- Объявление. Сделайте объявление о сдаче комнаты и разместите его в местах общего пользования в коммунальной квартире.
- Поиск арендатора. Ищите арендатора самостоятельно, без помощи агентства недвижимости.
- Составление договора. Правильно составьте договор аренды, указав все необходимые детали и условия сдачи комнаты.
- Законность. Убедитесь, что договор аренды соответствует законодательству и предусмотрены все необходимые налоговые и юридические моменты.
- Нюансы. Учтите, что сдача неприватизированных комнат может быть запрещена или ограничена в определенных случаях, например, при нарушении закона или порядка.
- Штрафы и иски. Будьте готовы к возможным штрафам или судебным искам со стороны соседей или власти в случае нарушения процедур и правил сдачи неприватизированных комнат.
- Выселение. В случае нарушения правил сдачи или причинения вреда соседям, вы можете быть выселены из коммунальной квартиры.
Таким образом, сдача неприватизированных комнат в коммунальной квартире возможна, но требует строгое соблюдение правил и процедур, чтобы предотвратить конфликты и нарушения прав других жильцов.
Особенности аренды комнаты в коммунальной квартире
При сдаче комнаты в аренду в коммунальной квартире есть ряд особенностей и нюансов, о которых необходимо знать:
- Соседи по коммунальной квартире должны быть согласны на подселение нового жильца;
- Согласно договору, арендатор имеет право пользоваться только своей комнатой, а общие места использовать в соответствии с правилами;
- Арендатор не может делать ремонт или изменять общие места без согласования со собственником;
- Арендная плата должна быть оплачена в срок согласно договору;
- Арендатор обязан соблюдать условия договора и правила проживания в коммунальной квартире, включая запрет на курение и соблюдение общественного порядка;
- Арендатор обязан содержать свою комнату в чистоте и уборкой, однако общая уборка обычно осуществляется совместно или же этим занимается администрация дома;
- В случае нарушения условий договора или правил проживания, арендатор может быть выселен согласно установленной процедуре.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?
В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартирантаи не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.
Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.
Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.
Кто подлежит расселению из коммунальной квартиры в 2021 году
В реальности специалисты, отвечающие за осуществление процесса переселения, будут следить за тем, когда именно произошло подобное разделение. Если коммунальной жилплощадь стала после того, как пятиэтажку внесли в проект ликвидации, то собственникам предоставят одну общую недвижимость.
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).
Права наймодателя после заключения договора
Имеет ли право хозяин квартиры, после ее сдачи, являться в отсутствии нанимателя, и в праве ли требовать плату за нее естественный износ?
Существуют люди, которые относятся к сдаваемой квартире слишком трепетно и с опаской и неохотой отдают ее в чужие руки. Подобные люди считают, что они имеют полное право заявляться в свою квартиру когда угодно и полностью контролировать жизнь, арендатора. Но если обратиться в такой ситуации к закону, то мы узнаем, что наймодатель теряет любые права относительно пользования жилища на период действия договора найма, а значит не может входить квартиру без разрешения и тем более когда нанимателя нет дома.
Ответственность за естественный износ квартиры арендатор не несет. Ведь квартира в любом случае со временем поддается износу, не зависимо от того, насколько аккуратно и бережно ей пользовались. И наймодатель должен осознавать, что в арендную плату включена услуга пользования квартирой и все связанные с этим издержки и риски. Поэтому он не вправе требовать с нанимателя денежную компенсацию за естественный износ (например, за обои, которые приобрели подержанный вид), если только соответствующий пункт не был указан в договоре найма.
Кто подлежит расселению из коммунальной квартиры в 2021 году
В реальности специалисты, отвечающие за осуществление процесса переселения, будут следить за тем, когда именно произошло подобное разделение. Если коммунальной жилплощадь стала после того, как пятиэтажку внесли в проект ликвидации, то собственникам предоставят одну общую недвижимость.
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Юристы отмечают, что нет необходимости спрашивать разрешение у соседей
Правоведы напоминают, что существует ряд законов, которые регулируют принципы приватизации государственного и муниципального жилищного комплекса в стране. В законе №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сказано, что вступление в право собственности на жилище дает гражданам право свободно им владеть, пользоваться и распоряжаться.
Закон подразумевает, что даже в коммунальной квартире собственник может сдать, продать или обменять свою комнату. К сожалению, многие не знакомы с законодательной базой России, поэтому на практике все происходит гораздо тяжелее, чем на бумаге. В случае если хозяин не пошел на уступки изначально, жильцы могут «травить» нового соседа, в результате чего он съезжает, а владелец теряет свой заработок.
При таких обстоятельствах остается только судебное разбирательство. В ходе процесса может понадобиться письменное, хоть и необязательное, согласие соседей, если они дали такое до въезда нового жильца.
Можно ли получить компенсацию морального вреда от соседей, которые сдают свои комнаты без согласия собственника
В соответствии с п. 4 постановления Пленума ВС от 15.11.2022 №33 моральный вред, причиненный действиями (бездействием), направленными против имущественных прав граждан и одновременно нарушающими его личные неимущественные права, подлежит компенсации на общих основаниях.
При этом п. 2 того же постановления предусмотрено, что отсутствие в законодательном акте прямого указания на возможность компенсации морального вреда по конкретным правоотношениям не означает, что потерпевший не имеет права на такую компенсацию.
В свете этого, представляется, что если собственнику удастся доказать, что вследствие сдачи в аренду соседней комнаты он понес физические и нравственные страдания, то он может рассчитывать на компенсацию морального вреда.
Регистрация договора аренды
Является ли обязательной регистрация договоров аренды? Где регистрируются такие договоры, что это за органы, расскажите о самой процедуре?
Регистрация договора аренды является обязательной, если он заключается на срок больше одного года, на практике же, в большинстве случаев, заключается договор на срок до 1 года. Для регистрации договора следует обращаться в Главное Федеральное Управление Регистрационной Службы по Пензе. Нужно подать следующий комплект документов:
— заявление от обеих сторон;
— подлинники договора;
— документы, удостоверяющие личность заявителя;
— правоустанавливающие документы на жилое помещение;
— учредительные документы наймодателя/арендатора (в случае если они являются юридическими лицами);
— экспликация и поэтажный план арендуемого помещения;
— иные документы (перечень этих документов зависит от каждого конкретного случая).
Договор найма жилого помещения независимо от срока его действия государственной регистрации не подлежит.
Чтобы немного повеселить вас, и улучшить минорное настроение, испорченное завистливыми соседями, для начала расскажу анекдот в тему.
Мужчина переехал, и решил сдать свою комнату в коммунальной квартире, которую занимал ранее. Соседи выжили новых квартирантов. Мужчина не сдается: взял, и подселил в злобным и завистливым соседям вьетнамцев.
Вьетнамцы жарят на кухне селедку, и на замечания соседей по поводу нестерпимой вони никак не реагируют, ибо делают вид, что не знают русского языка. Соседи стали громко орать, опрокидывать, будто нечаянно, сковороды вьетнамцев с готовой рыбой. Сбежали от таких соседей и вьетнамцы.
Всех квартирантов того мужика соседи выжили. И он привел тогда им негра Васю. Негр редко выходит из своей комнаты, если находится дома, питается фастфудом, туалет почему-то почти не посещает, на крики соседей — только улыбается белозубой улыбкой.
Как ни старались соседи изжить негра Васю, Вася не уходил.
Тогда соседи посовещались, и решили принять Васю, как своего. Вечером позвали Васю на чаепитие, и стали говорить ему, какой он хороший мужик, и пусть уже живет в сданной комнате, раз он оказался таким тихим и неконфликтным.
Вася, продолжая улыбаться, неожиданно выливает свой чай в раковину со словами:
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Сдавать комнату в коммуналке — только с согласия всех жильцов
Новый законопроект предполагает, что сдача в аренду комнат в коммунальных квартирах будет возможна только с согласия всех собственников. Законопроект весьма актуален не только для Северной столицы, где коммуналок еще много, но и для других городов, где таких коммунальных с годами меньше не становится.
Законна ли сдача собственником в наем комнаты в коммунальной без согласия собственников других комнат? В соответствии со ст.ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельными объектами жилищных прав. Аналогичное правило закреплено в ст.
Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п.
2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так. В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел.
Они находятся в общей собственности всех жильцов.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.
Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями. Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре. Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.
В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Что касается обязанностей, то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:
- Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
- Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
- Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
- Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
- Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ.
Сдача комнаты в коммуналке и согласие соседей
Теоретически, согласие соседей для сдачи в найм коммунальной квартиры не требуется. По крайней мере, Жилищный кодекс РФ этот аспект чётко не регламентирует. Однако недовольные соседи могут выселить квартиранта в судебном порядке или превратить его жизнь в ад и заставить съехать самостоятельно. В любом случае, источник дохода будет потерян, отношения с соседями испорчены.
Юристы рекомендуют брать у соседей по коммунальной квартире письменное согласие на заселение квартиранта и заранее обсудить порядок использования общего имущества: коридора, кухни, санузла.
Чем больше у квартиры собственников, тем сложнее договориться о сдаче комнаты в найм. К каждому надо найти подход, убедительные слова и мотивы. Однако в случае судебного разбирательства письменное согласие соседей позволит склонить чашу правосудия на вашу сторону.
Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».
Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.
Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.
Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять, или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?
Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.