Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Неоплата проживания и ЖКУ
Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…
Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.
Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.
Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.
Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.
Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.
Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.
Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Риск арендодателя №4: испорченное имущество
Если квартиранты разгромили квартиру, испортили мебель и технику, а потом отказались возместить ущерб и съехали — это вина собственника. Ведь именно он безответственно отнёсся к своему имуществу на этапе подписания договора аренды. И это распространённая история.
Что делать, чтобы не пополнить армию хозяев, оставшихся у разбитого корыта?
Грамотно составлять договор. Не просто обговаривать детали обращения с вашим любимым диваном и ковром в гостиной, а прописывать в договоре требования к проживанию жильцов в квартире. Например, если вы против животных, маленьких детей или курения на кухне — отобразите это на бумаге. Что касается имущества, составьте опись и акт приема-передачи. Когда срок договора подойдет к концу, жильцы будут вынуждены сдавать вам квартиру, следуя этому документу.
Насколько выгодно заниматься арендой квартир
Определить заранее, будет ли доходной сдача квартиры в аренду, сложно. Всё зависит от подхода и масштабирования. Например, некоторые сдают несколько квартир, в том числе не своих, посуточно, за счёт чего получают хороший доход. Кто-то сдает неопрятное жилье без мебели и ремонта – заработок соответствующий.
Очевидно одно – при разумном подходе в большом городе этот вариант инвестирования в недвижимость может давать неплохую прибыль. При долгосрочной аренде получаемый доход можно назвать относительно пассивным, а это то, к чему многие и стремятся.
Риск арендодателя №1: сдача квартиры в субнаем
«В ноябре прошлого года я сдал квартиру одинокой женщине. Она казалась той, которой можно доверять, поэтому своими визитами я её не напрягал. Так продолжалось 6 месяцев, пока мне не позвонили соседи. Они сказали, что в моей квартире постоянный шум и пьянки. Оказалось, та милейшая дамочка сдавала мою квартиру другим людям». Алексей, 35 лет.
Ситуация, с которой столкнулся наш читатель и собственник квартиры Алексей — настоящая классика жанра. Этот способ обвести владельца недвижимости вокруг пальца распространен в случаях, когда хозяин квартиры не может или не хочет постоянно контролировать квартирантов и состояние своего имущества. Например, он живет в другом городе, постоянно занят в командировках или попросту ленится ездить в другой конец города с ревизиями.
Если вы собственник и описанная модель поведения про вас, то будьте готовы. Предприимчивый квартирант может легко сдать вашу квартиру в аренду другим людям, которые, с вероятностью 99,9 % будут уверены, что живут в ней на законных основаниях. Представьте ситуацию: вы возвращаетесь из очередной рабочей поездки и обнаруживаете, что в вашей квартире живет семья из 4 человек, которая понятия не имеет, кто вы такой. В это время товарищ, которому вы лично сдавали квартиру несколько месяцев назад, уже растворился в воздухе, вместе с деньгами, взятыми за аренду вашей недвижимости.
Сдача квартиры в аренду является гражданско-правовым отношением, а все подобные отношения лучше всего фиксировать на бумаге, поскольку недопонимание между сторонами легко может стать причиной судебных разбирательств. В договоре необходимо максимально подробно прописать все аспекты взаимоотношений с квартирантами (некоторые из взаимоотношений будут рассмотрены ниже), дабы разрешение недоразумений в судебном порядке было быстрым и безболезненным для владельца недвижимости.
На чьей стороне может оказаться суд, предсказать достаточно непросто, ведь результат зависит не только от того, кто в действительности прав, но также и от того – насколько убедительными были представленные аргументы, кто может позволить себе грамотного адвоката, пр. Так, если решение суда принимается в пользу квартиранта, это может стать для арендодателя причиной убытков в виде всевозможных штрафов или компенсаций, что, естественно, снижает прибыльность аренды. Кроме того, отнимается время, необходимое для посещения судебных заседаний и расходуются денежные средства на оплату услуг юристов.
Размышляя над тем, стоит ли заключить договор, необходимо понимать, что аренда недвижимости предполагает оплату налога, а наличие договора является доказательством получения прибыли. То есть, договор имеет смысл заключать в тех случаях, когда владелец недвижимости исправно платит налог с аренды, иначе договор может превратиться в инструмент давления на арендодателя – недобросовестные квартиросъемщики могут попросту шантажировать владельца квартиры обращением в налоговую службу. Как правило, подобное случается, когда у квартиранта нечем платить, и он не торопится с выездом, требуя дать ему еще месяц-другой на поиск нового жилья.
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.
До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.
Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.
Наиболее частая ошибка, которую допускают владельцы квартир при подготовке квартиры к сдаче, связана с проведением ремонта. Естественно, привлекательность квартиры, которая на момент сдачи находится в опрятном состоянии, возрастает. Однако не стоит слишком усердствовать и делать дорогой ремонт, надеясь за счет этого назначить более высокую арендную плату. На цену аренды влияет не только качество ремонта, стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и еще целым рядом факторов.
Кроме того, есть рынок, который определяет примерную цену, исходя из спроса и предложения. Поэтому, например, шикарный ремонт не сможет обеспечить спрос при высокой цене, если в подъезде грязь или отсутствуют места для парковки автомобиля, ремонт должен соответствовать статусу и рыночной цене аренды на схожие квартиры. Кроме того, не стоит делать ремонт сообразно своему вкусу, поскольку он может просто не соответствовать вкусу предполагаемой аудитории, а терять клиентов просто потому, что последним не нравится экстремальный цвет обоев, несколько неосмотрительно.
Таким же образом необходимо спланировать комплектацию квартиры необходимой мебелью и бытовой техникой. Например, цена бюджетной квартиры не может сильно увеличиться, если владелец предоставит квартирантам дорогую бытовую технику, а в результате порчи этой техники хозяин рискует потерять значительную часть прибыли, потратив деньги на ремонт.
Дополнительные расходы
Разовые расходы:
- Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
- Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
- Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
- Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
- Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.
В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.
Постоянные расходы:
- Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
- Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
- Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
- Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
- Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
- Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
- Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.