Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наверняка каждый из нас хотя бы раз в своей жизни слышал такой термин, как коммерческая недвижимость. Но, к сожалению, некоторые имеют искаженное понятие относительно данного явления. Наиболее распространенное заблуждение – включение в разряд коммерческой недвижимости квартир, домов, коттеджей и особняков, используемых для дальнейшей перепродажи с целью получения финансовой выгоды. На самом же деле коммерческая недвижимость не имеет никакого отношения к площадям, предназначенным для постоянного проживания людей. Проще говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда для открытия гостиниц, кафе, ресторанов, офисных помещений, магазинов и прочих бизнес-проектов.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году?
Геополитическая ситуация, сложившаяся в 2022 году, повлияла на рынок недвижимости. Предложение превысило спрос, что привело к снижению цен. К примеру, в Москве стоимость вторичного жилья откатилась к уровню 2021 года.
В 2023-м наметилась тенденция восстановления. Экономическая ситуация стабилизировалась, поэтому покупатели возвращаются на рынок. Как прогнозируют эксперты, оживление спроса начнется в третьем-четвертом квартале года.
Что касается инвестирования, то перспективными будут долгосрочные стратегии. Перепродажа квартиры через пять-десять лет при благоприятных рыночных условиях принесет прибыль, при негативных — покроет инфляцию. А вот при краткосрочной перепродаже существует риск уйти в минус.
Инвестировать или нет?
Плюсы:
-
Сдавая квартиру в аренду, вы будете получать ежемесячный доход.
-
С годами капитал будет увеличиваться за счет роста цены на недвижимость.
-
Вложения защищены от волатильности, так как на рынке недвижимости не бывает резких колебаний цен.
-
Вы не потеряете деньги из-за инфляции. За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 50%. Для сравнения, уровень роста индекса потребительских цен за этот же период составил 36,41%.
-
Вы можете приобрести недвижимость на кредитные средства. Государство субсидирует рынок недвижимости и предлагает льготные ипотечные программы для разных категорий граждан.
-
За покупку недвижимости вам положен налоговый вычет до 260 тыс. руб. Если брали квартиру в ипотеку, то еще вычет на проценты — до 390 тыс. руб.
Минусы:
-
Инвестиции в квартиру дорогие. На старте может понадобиться как минимум 500 тыс. руб.
-
При реализации инвестиционных стратегий вас ждут дополнительные расходы на тот же ремонт.
-
Есть риск повреждения имущества, например, из-за недобросовестных квартирантов.
Способы заработка на объектах коммерческого назначения
Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.
Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:
- грамотно выбранное расположение;
- основное назначение недвижимого объекта;
- общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
- текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
- параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.
Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду
Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.
Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.
Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.
При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».
Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость
Помимо традиционных способов получения инвестиционной прибыли, существуют методы, позволяющие существенно увеличить доход.
Извлечь максимальную прибыль от инвестиций в недвижимость можно, если:
- усилить функциональность жилья с помощью перепланировки. Благодаря грамотному перепланированию помещений, общая стоимость квартиры может возрасти на 30 %. Оформление процедуры проводится только по разрешению БТИ;
- увеличить площадь частного здания за счет пристройки дополнительных этажей и различных архитектурных решений;
- выполнить хороший ремонт с использованием качественных стройматериалов. Стоимость жилья после ремонта увеличивается на 25 %;
- изменить статус недвижимости на коммерческий или жилой. Направление перепрофилирования определяется уровнем спроса на те или иные виды недвижимости.
Выбор с точки зрения расположения
Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.
Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.
Способ № 2: Инвестиции в торговые площади
Доходность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Окупаемость: 3–10 лет
Торговые помещения лучше других генерируют выручку, поэтому спрос на них выше, а средний срок окупаемости короче. Чаще всего на рынке встречаются три вида торговых помещений: помещения для стрит-ретейла, площади в торговых центрах и отдельно стоящие павильоны.
Помещения на первых этажах. В условиях ограниченного бюджета правильнее всего вкладывать в небольшие помещения до 80 кв. м на первых этажах жилых домов. Такие объекты снимают под продуктовые или фирменные магазины, салоны красоты и парикмахерские, заведения общепита. При правильном местоположении и наличии хорошего трафика.
Например, в центре Екатеринбурга продают небольшое торговое помещение на 45,7 кв. м за 7,5 млн рублей. Помещение в продаже вместе с долгосрочными арендаторами и арендным потоком в 700 тысяч рублей в год. Можно рассматривать как готовый арендный бизнес. При таких вводных помещение окупится за 9−10 лет.