Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком по соглашению сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.
Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.
Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.
В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.
Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору?
Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.
Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:
- один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
- покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
- продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
- покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
- возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).
Финансовые последствия
Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.
- Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
- Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
- Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.
Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.
Основания для расторжения предварительного договора
Все возможные законные основания для расторжения предварительного соглашения закреплены в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Самый простой вариант – по соглашению сторон. Эта ситуация не предусматривает, что кто-то из сторон виновен в срыве сделки. Вопрос между продавцом и покупателем решается путем подписания соглашения о расторжении предварительного договора. По взаимному согласию сторон сделка может быть расторгнута в случае непредвиденных обстоятельств.
Законодательство предусматривает возможность расторжения предварительного договора по инициативе одной из сторон. Но если в этой ситуации у стороны, которая предложила расторжение соглашения, нет веских причин, то вторая сторона имеет право отказаться и принудить к подписанию договора купли-продажи.
Чаще всего расторжение предварительного договора по инициативе только одного участника сделки проходит исключительно в судебном порядке. В суде стороны должны доказать, что причина расторжения соглашения является веской, а также предоставить подтверждения, что были попытки решить конфликт в досудебном порядке.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
На какие пункты и информацию следует обратить особое внимание?
Все внесённые сведения о помещении должны быть полностью идентичны тем, которые впоследствии будут внесены в купчую. Поэтому при внесении требуется тщательно сверить их с кадастровой и технической документацией. Малейшая ошибка приведёт к признанию договора оспоримым или ничтожным.
То же касается определения сторон – сведения о них должны соответствовать паспортным данным. Если возникают разночтения фамилии или иных персональных данных в документах на квартиру и в паспорте – указываются сведения из паспорта, а к договору прилагается документ, отражающий причину законного изменения фамилии (иных сведений).
Проверить внесённую информацию важно ещё и по той причине, что ряд мошеннических схем под видом технической ошибки подменяет объект недвижимости. Или – вносит условия, не подлежащие исполнению контрагентом, чтобы оставить себе сумму задатка
Кроме этого следует выяснить:
- возраст собственника, достижение им 18 лет;
- не просрочена ли доверенность представителя;
- проверить права третьих лиц, прописанных в квартире.
До заключения ПДКП вся информация по квартире и полный пакет документов должны быть в наличии. Если предварительный договор заключён без полноценной подготовки к сделке, он может признаваться ничтожным. В этом случае переданная недобросовестному контрагенту сумма задатка может остаться у него, так как суд не признает правоспособность договора.
ВНИМАНИЕ: Любая халатность при проверке документов или согласие с контрагентом о противозаконных действиях отменяют право на защиту интересов в суде.
Нередко задаток получается в крупном размере при существенном снижении стоимости квартиры. Такие уловки часто приводят к согласию потенциального покупателя уплатить задаток, закрыв глаза на те или иные недочёты.
Например, на якобы временное отсутствие документации, или – заключение ПДКП на основании нотариально удостоверенных копий. Такие моменты не позволят им снискать расположение суда и получить судебную защиту
Особенно важно не допустить следующих ошибок:
- Не уплачивать задаток более 10% стоимости квартиры, внесённой в договор.
- Не проводить взаиморасчёты, с уплатой полной стоимости объекта – ПДКП не даёт никаких правовых гарантий. А задаток – это не стоимость квартиры.
- Не рассчитывать на получение права пользования жилплощадью на основании заключения ПДКП. И ни в коем случае не предоставлять контрагенту такого права.
Также нужно чётко сформулировать условия подготовки объекта к сделки, в числе которых следует рассмотреть и такие как снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних жильцов до начала процедуры передачи прав. Если по квартплате выявлены задолженности – вносится условие об их погашении.
Что обязательно указать в предварительном договоре?
В предварительном договоре обязательно прописываются следующие пункты.
-
Предмет договора. Это первый пункт в документе, где указывают, что продавец должен передать права собственности покупателю.
-
Выписка из ЕГРН. В этой выписке указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и расположение, наличие или отсутствие обременения.
|
Пример заполнения предмета договора Продавец: Ф. И. О. (паспортные данные) обязуется передать права собственности на квартиру площадью 75 кв. м, которая находится по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 108, кв. 25, гражданину: Ф. И. О. (паспортные данные). Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже в первом подъезде. |
В предварительном договоре не обязательно указывать дополнительные сведения, — например, стоимость недвижимости. Достаточно указать паспортные данные сторон сделки и прописать предмет договора.
Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.
Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:
- в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
- изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
- проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
- определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.
Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.
Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору?
Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.
Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:
- один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
- покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
- продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
- покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
- возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).
Основания для расторжения
Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде . Кроме того, в этом договоре указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т.п. Конечно, подписывая основной договор, эти пункты могут измениться, но, как правило, изменения мизерные.
Разрыв подобных договорных отношений тоже нужно проводить в письменной форме, составляя другой документ, где отменяются все обязательства, которые указывались в предварительном договоре.