Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит расторжение договора с банком на ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Определение кредитного договора
Кредитный договор – это обязательство, оформляемое между кредитором и заемщиком, где первый предоставляет денежные средства, а второй обязуется погасить долг в установленные сроки и на оговоренных условиях.
Особенность этого вида соглашений в том, что в качестве кредитора может выступать лишь специализированная организация – банк. У такой фирмы должна быть лицензия на предоставление соответствующих услуг. В противном случае может быть заключен только договор займа.
Правовое регулирование
Процесс расторжения кредитных обязательств регламентируется несколькими правовыми актами:
- Гражданский кодекс РФ устанавливает общие правила, касающиеся любых типов договоров (статья 450 ГК РФ).
- ФЗ «Об ипотеке». В статье 44 данного закона установлено, что договор расторгается, если залогодатель не уведомил залогодержателя о том, что объект уже был заложен.
- Дополнительные основания для расторжения договора установлен ФЗ «О потребительском кредите». Они указаны в статье 14: нарушение сроков оплаты от 60 дней в течение года и неуплата от 10 дней, если срок – до 60.
В каком порядке расторгается кредитный договор
Допустимые причины для прекращения любого гражданско-правового договора, в том числе и кредитного, установлены в статье 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ):
- Соглашение контрагентов (сторон). В таком случае обязательство прекращается на тех условиях, о которых договорятся кредитор и должник.
- Вынесение судебного акта. Суд вынесет такое решение по делу, если одним из участников будут существенно нарушены условия соглашения.
- В случае нарушения одной стороной условий договора. Возможно при наступлении событий, оговоренных в тексте соглашения или законе. Например, если должник не соблюдает график платежей или кредитор без оснований увеличивает ставку.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Когда банк имеет право расторгнуть договор ипотеки по закону
По закону банк вправе потребовать от заёмщика досрочного возврата ипотеки при:
Нецелевом использовании ипотечного кредита. Ипотека — это целевой кредит. Если банк докажет, что заёмщик нарушил договор и потратил деньги на иные цели, средства придётся вернуть кредитору раньше срока.
Просрочке платежа сроком более 60 дней в течение последних шести месяцев. Систематическое несоблюдение графика платежей и нежелание заёмщика выполнять свои обязательства — повод для банка потребовать досрочного погашения долга. Кроме этого, придётся заплатить штрафы и пени за просроченные платежи.
Если заёмщик в течение 30 дней не предоставил банку страховки, предусмотренные ипотечным договором. По закону залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. Это гарантирует банку, что убытки возместит страховая компания. Если заёмщик отказывается продлевать полис, банк потребует возврата кредита досрочно.
О том, что банк хочет расторгнуть договор, он уведомляет заёмщика и даёт ему 30 дней для добровольного погашения всей суммы долга.
Важно понимать, что имущество, купленное в ипотеку, остаётся в залоге у банка, пока займ не будет выплачен полностью. Так кредитор страхуется от риска невозврата денег. Поэтому заёмщик:
- Не может продать, подарить, сдать в аренду, отдать в пользование третьим лицам заложенное имущество
- Обязан обеспечивать сохранность залога, а также устранять порчу/поломки имущества (при возникновении)
- О причинах, которые негативно влияют на состояние имущества, заёмщик должен сообщать кредитору
Законные способы отказаться от досрочного погашения долга
- Банкротство заёмщика — возможность списать долги по кредитам, займам, налогам, коммуналке, как безнадежные к взысканию. В этом случае кредит, обеспеченный ипотекой, будет погашен, квартира окажется единственным жильем, а остальные долги будут списаны.
- Выкуп долга у банка — обычно этим занимаются коллекторы, но может сделать и сам заёмщик, если решил признать себя банкротом.
- Погашение кредита за счёт страховой компании — происходит в результате несчастных случаев, указанных в страховом полисе.
- Признание кредитного договора недействительным — когда отдельные условия или весь договор прямо противоречат законодательству РФ.
- Применение срока исковой давности — как правило, общий срок исковой давности составляет три года, но не может превышать 10 лет со дня нарушения.
Как отказаться от ипотечного кредита: схема действий
Итак, для начала нужно понять, на каком этапе вы находитесь:
- Если вы еще не подписали договор ипотечного кредитования, вы можете без проблем и последствий отказаться от сделки. Достаточно просто не подписывать документ.
- Если сделка не зарегистрирована в Росреестре. Пока это не произошло, сделка не считается состоявшейся, а даже подписанный договор кредитования становится ничтожным: если нет покупки, нет и объекта залога, а значит, и банк не может рассчитывать на ваши платежи.
- Если продавец еще не забрал деньги со счета или из банковской ячейки, но сделка уже была зарегистрирована. В этом случае нужно получить документ, подтверждающий наличие средств, и прийти в банк.
- Если продавец забрал деньги, но готов их вернуть, а вы — передать квартиру обратно. В этом случае лучше обратиться к юристу и провести новую сделку. В этом случае составляется предварительный договор, согласно которому продавец погашает ипотеку, затем с квартиры снимается обременение, и она переходит к нему в собственность. Это сложный путь, но реальный. Вы рискуете потерять некоторую сумму на оплату процентов — новая сделка займет несколько дней или одну-две недели.
- Если продавец забрал деньги, не готов их вернуть и скрылся из поля зрения. Это самый тяжелый случай. Вы не можете отказаться от ипотеки и вернуть деньги, которые вы вложили в качестве первоначального взноса. Банк, конечно, заберет залог, но продать квартиру он сможет только гораздо дешевле. В этой ситуации лучше сразу пойти в банк, объяснить ситуацию и согласовать варианты. Возможно, вы сможете продать квартиру самостоятельно по цене выше той, которую предложит покупателям банк. А до тех пор вам придется платить ипотеку.
Как видите, варианты есть. Главное — не пускать все на самотек. Если вы просто перестанете платить и будете ждать, когда к вам придут приставы, вы испортите себе не только кредитную историю, но и нервы. Судебные тяжбы с должниками по ипотеке длятся очень долго, а одним возвратом залога дело может не обойтись.
Важно! Если к решению отказаться от кредита вы пришли по какой-то серьезной причине — ваш созаемщик умер, он или вы получили инвалидность или потеряли работу, ситуацию спасет страховка. Поэтому лучше купить полную страховку от всех возможных случаев.
Как расторгнуть кредитный договор через суд
Правовым основанием для судебной процедуры выступает пункт 2 статьи 450 ГК РФ, где говорится, что в одностороннем порядке кредитный договор может быть расторгнут:
- при его существенном нарушении одной из сторон;
- в других случаях, указанных в законе или договоре.
Существенным является нарушение договора одной из сторон, при котором другой стороне причиняется такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать при заключении договора.
Причины, по которым кредитор вправе отказаться от договора:
- Заемщик не обеспечивает возврат задолженности или утратил обеспечение, либо материальное положение заемщика ухудшилось по причинам, за которые кредитор не отвечает (если другое не установлено законом или договором). Тогда банк вправе потребовать досрочно выплатить кредит и отдать проценты.
- Заемщик нарушил условия возврата долга по частям (не внес очередной платеж). В такой ситуации банк может требовать досрочно погасить заем и заплатить проценты.
- Заемщик не дает кредитору контролировать использование целевого займа или использует средства, полученные по такому займу, в неположенных целях.
Под давлением сотрудника банка, человек может заключить кредитный договор, а уже дома обнаружить в нем много крайне невыгодных условий.
Тогда можно требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Существует два вида таких сделок:
- оспоримая, нарушающая права заемщика (в частности, заключенная на крайне невыгодных для стороны условиях, под влиянием обмана, насилия, угрозы, т.е. кабальная);
- ничтожная, нарушающая положения закона.
Зачем банк берет в залог ипотечную недвижимость
Банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку недвижимости под залог самой приобретаемой квартиры или дома. Предоставление ипотечного кредита банком осуществляется на основе заключаемого с заемщиком договора залога, в соответствии с которым квартира или дом переходят в собственность банка до полного погашения кредита.
Банк берет недвижимость в залог по ряду причин:
- Обеспечение исполнения обязательств — залог имущества позволяет банку убедиться в наличии достаточного финансового обеспечения для погашения кредита. Это защищает интересы банка в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по возврату ссуды.
- Снижение риска — залог недвижимости снижает риск для банка, так как в случае неплатежеспособности заемщика он может реализовать заложенное имущество, чтобы покрыть задолженность и снизить свои потери.
- Увеличение доверия — залог недвижимости повышает уровень доверия банка к заемщику, так как демонстрирует его финансовую ответственность и наличие стабильного обеспечения для погашения кредита.
- Получение дополнительной защиты — залогом недвижимости банк защищает свои интересы, так как имеет право на реализацию заложенного имущества в случае нарушения заемщиком договора кредита.
- Получение дополнительной гарантии — наличие залога недвижимости повышает вероятность предоставления заемщику кредита, так как это является дополнительной гарантией исполнения обязательств.
Не только отказ: что ещё можно сделать
Кроме отказа от кредитного договора, есть и другие варианты прекращения сотрудничества с банком. Иногда расторжение договора может быть взаимным, когда обе стороны достигли договоренностей о прекращении, и банк вернул все деньги ипотеки, а заемщик выплатил все кредитные обязательства. В таком случае договор расторгнут по взаимной договоренности без судебного порядка.
Также возможно одностороннее расторжение кредитного договора по инициативе банка. Это может произойти в случае, если заемщик нарушил условия договора или не выполнил свои кредитные обязательства. Банк имеет право привлечь заемщика к ответственности и потребовать расторжения договора. В этом случае заемщик должен вернуть все деньги, полученные по кредиту, а банк имеет право признать договор ипотеки недействительным.
Кроме того, есть также возможность расторжения договора по решению суда. Если банк нарушил условия договора или не выполнил свои обязательства, заемщик может обратиться в суд с иском о признании договора кредитной ипотеки недействительным и требовать возврата денег.
По инициативе заемщика
Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.
С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.
Причины и основания для признания кредитного соглашения недействительным
Договор может быть признан недействительным через суд. Тогда стороны, подписавшие его, должны вернуть деньги либо имущество. Для признания ипотечного договора недействительным нужны веские основания:
- Пункты в договоре не соответствуют законодательным нормам. При наличии хотя бы одного такого пункта это является поводом признать его недействительным.
- Участие в договоре особ, не имеющих паспорта или являющихся недееспособными.
- Ситуации, когда договор подписывался под давлением. Это касается также угроз, принуждения, шантажа. Обычно в документе прописан пункт, подтверждающий, что принятие решения было сознательным и самостоятельным.
Бывают случаи, когда недействительной признается только часть договора. Если ее убрать, то документ будет иметь юридической силы.
Расторжение договора для двух сторон является сложным и трудоемким процессом, предполагающим немалые убытки. Поэтому в большинстве случаев лучше найти ему альтернативу. Перед тем как брать ипотечный кредит, нужно трезво оценить свои возможности.