Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый агент по НДС в 1С 8.3 — аренда муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!
Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.
Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).
Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).
По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.
Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).
Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены.
Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.
Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора. Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З. не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Вопрос – ответ по теме НДС при аренде
Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?
Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.
Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?
Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.
Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?
Ответ: Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.
Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.
На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».
Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.
Порядок и сроки перечисления арендной платы — важные условия договора аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде авансов, то есть в начале месяца (квартала) за текущий месяц (квартал), а может перечисляться по истечении текущего месяца (квартала), то есть после того, как услуга по аренде оказана.
НДС
С суммы арендной платы, поступившей в качестве аванса, арендодатель должен исчислить НДС. Эту сумму он вправе принять к вычету после того, как услуга по аренде будет фактически оказана, то есть после окончания месяца (квартала), в счет которого поступил аванс.
Если авансовые платежи по арендной плате не предусмотрены, и она уплачивается по окончании каждого месяца (квартала), то в этом случае арендодатель обязан начислять НДС в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды. Объясняется это тем, что услуга по аренде имущества считается оказанной в последний день соответствующего месяца.
Налог на прибыль
Арендная плата является доходом арендодателя. В налоговом учете она может признаваться как выручка от реализации услуг либо включаться во внереализационные доходы. По мнению контролирующих органов, арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является для организации основным видом деятельности и осуществляется ею на систематической основе (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74). В иных случаях она относится к внереализационным доходам.
Арендная плата отражается в доходах следующим образом. Если арендодатель применяет метод начисления, то арендную плату, полученную в качестве аванса, в доходы он не включает. Датой получения дохода в виде арендной платы у такого налогоплательщика считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления ему документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо последний день отчетного периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).
У арендодателя, применяющего кассовый метод, в доходы включаются суммы, поступившие на расчетный счет или в кассу организации. Поэтому авансовый платеж по арендной плате также включается в доходы.
Выкуп сданного в аренду имущества
Переданное в аренду имущество арендодатель может впоследствии продать арендатору. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.
НДС
Для арендодателя продажа объекта аренды, то есть переход права собственности к арендатору, является реализацией. Поэтому на выкупную цену он должен начислить НДС и предъявить его арендатору, выставив соответствующий счет-фактуру. Заметим, что НДС в момент реализации объекта аренды должен начислить как арендодатель, получающий средства разовым платежом, так и арендодатель, получающий выкупную цену в течение договора аренды.
Помимо этого, арендодатель, которому выкупная цена выплачивается постепенно, должен исчислять НДС с суммы каждого платежа, перечисляемого в течение срока аренды, поскольку в этом случае этот платеж признается авансом. После того как будет исчислен НДС с реализации, «авансовый» НДС этим арендодателем принимается к вычету.
Налог на прибыль
Доход от продажи объекта аренды для арендодателя является выручкой от реализации. При налогообложении этот доход он вправе уменьшить на остаточную стоимость объекта аренды (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Арендодатель, применяющий метод начисления, признает этот доход на дату регистрации права собственности на это имущество независимо от того, в каком порядке он получает этот доход, а именно: разовым платежом или в течение действия договора аренды. Объясняется это тем, что у таких налогоплательщиков предоплата в целях налогообложения не учитывается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Арендодатель, применяющий кассовый метод, признает доход на дату оплаты. При оплате разовым платежом доход признается на дату его перечисления. При уплате выкупной цены в течение срока действия договора аренды доход признается на дату получения каждого платежа. При этом остаточная стоимость объекта аренды включается в расходы у таких арендодателей на дату государственной регистрации права собственности на это имущество.
Итак, мы рассмотрели налоговые последствия заключения договора аренды для арендодателя, а также его права и обязанности, исходя из условий договора.
В следующем номере рассмотрим, какие налоговые обязательства при заключении договора возникают у арендатора.
Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка» (рис. 1).
При заключении договора аренды расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно. Точка зрения ФНС России по этому вопросу не изменилась. Поскольку арендатор не оказывает данные услуги, объект налогообложения НДС отсутствует (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому компенсацию арендодатель не учитывает при определении базы по НДС и не выставляет на данную сумму счет-фактуру.
Соответственно, с части коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель не примет к вычету налог по счетам-фактурам, которые выставлены коммунальными службами. Следовательно, в данной ситуации у арендатора отсутствует право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе суммы компенсации на возмещение затрат арендодателя за фактическое количество потребленных арендатором коммунальных услуг.
Налоговое ведомство основывает свою точку зрения на двух ранее опубликованных Письмах — от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@.
Судебная практика. Арбитражный суд поддерживает позицию налогового ведомства. Подтверждением тому является Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2011 по делу N А56-50275/2010.
Правильный договор аренды
Для начала напомним в общих чертах основные положения арендных отношений. Установлены они в главе 34 Гражданского кодекса и распространяются на любых участников договора аренды, в том числе на представителей государственной власти.
Итак, по договору арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется предоставить имущество за плату арендатору (ст. 606 ГК РФ). В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст. 614, п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ).
Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма. А при его заключении дольше чем на один год – еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
(ст. 651 ГК РФ).
Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.
Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение. Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора. Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Ответственность налогового агента
В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.
Суть позиции налоговиков и судов
Данная позиция налоговиков и судов состоит в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. А также от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В статье 11 НК РФ установлено, что физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, но не зарегистрированные в качестве предпринимателей, не имеют права ссылаться на то, что они не являются предпринимателями при исполнении норм налогового законодательства. Систематическую самостоятельную деятельность физических лиц по извлечению доходов из принадлежащего им нежилого недвижимого имущества, осуществляемую на основании договоров аренды, суды и налоговые органы рассматривают как предпринимательскую деятельность, подлежащую обложению НДС в соответствии со статьей 146 НК РФ.
Налоговая инспекция может доначислить НДС по ставке 18% на сумму дохода от аренды за 3 последних года. Помимо суммы не уплаченного своевременно налога ФНС обычно начисляет штраф и пени за неуплату налога, однако складывающаяся судебная практика пока позволяет налогоплательщикам существенно снизить размер пени и штрафов. Иногда, в случае крупных доначислений, налоговые органы передавали материалы проверок в следственные органы.
ФНС России требования абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ определяет как принцип взаимности.
Данный принцип предусматривает предоставление иностранным гражданам и организациям, арендующим помещения в Российской Федерации, ровно такого же объема освобождений, какой установлен законодательством иностранного государства и действует в отношении российских граждан и организаций за рубежом. По мнению ФНС России, практически это означает, что если иностранное законодательство содержит ограничения по видам арендуемых помещений, по категориям арендаторов или арендодателей либо вообще не предусматривает данную льготу, то в отношении иностранных граждан и организаций, арендующих помещения в Российской Федерации, льгота будет действовать с такими же ограничениями или не будет действовать вовсе. Предоставление одним из государств освобождения в объеме, большем или меньшем того, которое применяется другим государством, недопустимо, поскольку при этом нарушается условие взаимности (Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@). Судебной практики по данному вопросу нет.
Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются положения п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России (абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ). Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации, утвержден совместным Приказом МИД России N 6498 и Минфина России N 40н от 08.05.2007 (ред. от 15.10.2009). Данный документ вступил в силу с 1 августа 2007 г., а для налогоплательщиков, уплачивающих НДС ежеквартально, — с 1 октября 2007 г.
Когда и как облагается НДС аренда земельного участка
Налоговый учет Налог на добавленную стоимость (НДС) Арендная плата облагается НДС на основании п.
1 статьи 146 НК в случае, если право собственности на земельный участок принадлежит физическому или юридическому лицу.Согласно п.
5 статьи 155 НК при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 НК.
Ну а дальше — по отработанной схеме: При отсутствии объекта налогообложения не возникает ни обязанностей налогоплательщика, облагается ли НДС земельные участки при аренде, соответственно, обязанностей налогового агента — полная аналогия с применением положений пп.
Но ведь указанное право приобретается арендатором по результатам торгов конкурса или аукционаорганизуемых органами госвласти или местного самоуправления только в определенных случаях то есть не всегдаи платой за его предоставление, по сути, можно считать задаток, вносимый на счет организатора торгов для участия в них, который либо возвращается проигравшим участникам, либо засчитывается в счет арендной платы [11].
Но финансисты особо подчеркивают, что не подлежит обложению только плата, взимаемая с хозяйствующих облагается ли НДС земельные участки при аренде, заключивших с органами государственной власти и управления органами местного самоуправления договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности РФ субъектов РФ, муниципалитетовкоторая относится к платежам в бюджет за право пользования указанными земельными участками [13].
Очевидно, это следует понимать так, что в иных случаях вопрос — в каких? Попробуем разобраться с применением этой нормы.
В соответствии с пп. Но позвольте, платежи, пошлины, сборы вообще не являются объектами обложения НДС, если, конечно, принимать во внимание п. Согласно указанной норме к объектам обложения можно отнести операции по реализации услуг, но не плату за них! Если же допустить, что в формулировке пп. Сторонники освобождения от обложения НДС любых операций по аренде госземель на основании пп.
- Письмо Минфина России от 30.
- Как можно видеть, сомнения в правомерности применения положений пп. У контролеров могут возникнуть претензии хотя вовсе не факт , но шанс отстоять свою позицию в суде весьма высок.
- Поэтому если Вы арендуете землю у государства, то обязанности налогового агента Вам исполнять не нужно. А согласно административным регламентам об оказании государственных услуг [12] наименование услуги такое.
- Аренда оформлена трехсторонним договором, согласно которого.. Чаще всего в качестве арендодателя — органа госвласти выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Росимущество в лице своих территориальных органов, а в качестве органа местного самоуправления — соответствующая структура по управлению муниципальным имуществом.
В российском законодательстве земля определена как природный ресурс ч. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством п.
Договор аренды подразумевает передачу имущества во временное владение и пользование или временное пользование ст. Плата за аренду земельного участка — это платеж за пользование им п.
Кроме того, доходы в виде арендной платы за передачу в возмездное пользование государственного имущества относятся согласно нормам Бюджетного кодекса к неналоговым доходам бюджетов ст.
Все это здорово, особенно если не принимать во внимание тот факт, что и Земельный и Гражданский кодексы определяют землю не только в качестве природного ресурса, но и одновременно в качестве недвижимого имущества и объекта права собственности иных прав на него п.
Платежи за пользование федеральным и муниципальным имуществом направляются арендатором напрямую в соответствующий бюджет. Одной из составных частей классификации доходов бюджета является код вида доходов, включающий в себя, в частности, группу и подгруппу дохода [16].
И хотя доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, группируются отдельно от доходов, получаемых от аренды иного госимущества, относятся они все же к подгруппе 111.
К платежам же за использование природных ресурсов из арендных платежей относятся лишь плата за использование лесов, плата за пользование водными объектами да доходы в виде платы за предоставление рыбопромыслового участка [17].
- Ведь если арендодателем является балансодержатель имущества, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, то речь уже идет о договоре субаренды;
- Как с 1-го июля 2019 года выдавать ККТ подотчетным лицам?
- Платежи за пользование федеральным и муниципальным имуществом направляются арендатором напрямую в соответствующий бюджет;
- При покупке получении государственного или муниципального имущества вы будете налоговым агентом только при одновременном соблюдении следующих условий абз;
- Однако следует помнить, что обязанности налогового агента не ограничиваются вышеуказанными.
Правда, о том, что указанной преференцией может пользоваться налоговый агент, в приведенном документе не было сказано, но ведь это само собой разумеется.
- На физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, обязанности налоговых агентов не возлагаются.
- Данный вывод также подтвержден компетентными органами [4].
- Следовательно, оснований для доначисления налога нет. Аналогичным образом поступили и челябинские контролеры с предпринимателем, арендовавшим муниципальную землю.
- Более того, в п. Следовательно, оснований для доначисления налога нет.
Аналогичным образом поступили и челябинские контролеры с предпринимателем, арендовавшим муниципальную землю. Причем арбитрами был отклонен довод налогоплательщика о том, что операции по аренде земельных участков у органов местного самоуправления освобождены от обложения НДС в силу пп.
Конечно, прежде всего следует исходить из условий договора аренды. Тем более что согласно п. 6 ст. 41 БК РФдоговоры, в соответствии с которыми уплачиваются платежи, являющиеся источниками неналоговых доходов бюджетов, должны предусматривать положения о порядке их исчисления, размерах, сроках и (или) об условиях их уплаты.
По общему правилу организации-арендаторы, получившие в аренду на территории РФ государственное и муниципальное имущество от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, признаются налоговыми агентами по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Возникает вопрос – должен ли в рассматриваемом случае арендатор земельного участка исполнять обязанности налогового агента?
Особенности налоговой базы по НДС при аренде имущества у органов власти (Федорович В.)
Дата размещения статьи: 12.10.2016
(Комментарий к Письму Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-14/40271 “О выполнении арендатором функций налогового агента по НДС при аренде муниципального имущества”)
Не столь уж редко организации арендуют муниципальное имущество у органов местного самоуправления. Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендаторы указанного имущества признаются налоговыми агентами. Данная норма обязывает их исчислить НДС, удержать сумму налога из доходов, уплачиваемых арендодателю, и перечислить ее в бюджет. Вот и обратился налоговый агент в Минфин России с вопросом по определению налоговой базы по НДС.
Рекомендации чиновников
Финансисты, давая разъяснение на вопрос организации, последовали выражению “Краткость – сестра таланта”. Минфин России в комментируемом Письме от 08.07.2016 N 03-07-14/40271 указал, что:
– п. 3 ст. 161 НК РФ установлен особый порядок применения НДС при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества;
– налоговая база по НДС согласно такому порядку определяется налоговым агентом как сумма арендной платы с учетом налога;
– налоговыми же агентами в этом случае признаются арендаторы указанного имущества.
Возникающая обязанность агента
Пример 1. Организация заключила с муниципалитетом договор аренды помещения, относящегося к муниципальному имуществу. Стоимость аренды – 100 300 руб/мес. Условиями договора предусмотрено, что сумма НДС включена в стоимость арендной платы.
Поскольку сумма НДС входит в стоимость арендной платы, то величина НДС определяется расчетным методом с использованием ставки налога 18/118. Исходя из этого сумма НДС равна 15 300 руб. (100 300 руб. x 18 : 118).
Муниципалитету перечисляется арендная плата за вычетом НДС – 85 000 руб. (100 300 – 15 300).
Решение сложных вопросов по НДС при аренде и выкупе государственного или муниципального имущества
28.11.2013
Если организация арендует или выкупает имущество у государства, она признается налоговым агентом по НДС. Но есть ряд случаев, когда такой обязанности можно избежать.
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендатор должен исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДС с суммы арендной платы по госимуществу, а покупатель — с его выкупной стоимости. От исполнения этих обязанностей не освобождаются даже те организации, которые не являются плательщиками НДС, а именно:
- применяющие «упрощенку» (п. 5 ст. 346.11 НК РФ и Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-07-14/30)
- уплачивающие ЕСХН или ЕНВД (п. 4 ст. 346.1 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ, Письма Минфина России от 05.10.2011 N 03-07-14/96 и от 28.06.2010 N 03-07-14/44)
- освобожденные от уплаты НДС на основании ст. 145 или ст. 145.1 НК РФ
Удерживать или нет НДС при аренде госимущества?
Это зависит от условий договора аренды
Заключение договора аренды госимущества еще не означает, что арендатор автоматически признается налоговым агентом по НДС в отношении арендной платы (см. врезку ниже). Все зависит от того, кто в договоре указан в качестве арендодателя и каким образом прописана стоимость аренды — с учетом НДС или без этого налога.
Обратите внимание! Если арендодателем является казенное учреждение, то арендатор не признается налоговым агентом по НДС
Начиная с 2012 г. организации и предприниматели, арендующие госимущество у казенных учреждений, не являются налоговыми агентами по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Дело в том, что с начала текущего года операции по выполнению работ и оказанию услуг казенными учреждениями не облагаются НДС (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 27.03.2012 N 03-07-11/86.
Поскольку обязанность по удержанию НДС при аренде казенного имущества была введена только в 2011 г., получается, что просуществовала она всего лишь один год (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.11.2011 N 330-ФЗ).
Договор аренды заключен с территориальным управлением Росимущества. При таком варианте оформления договора в качестве арендатора выступают непосредственно органы государственной власти. Поэтому организация-арендатор признается налоговым агентом в отношении НДС с арендной платы (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Примечание. Если договор аренды заключен непосредственно с территориальным управлением Росимущества, то организация-арендатор признается налоговым агентом по НДС.
Договор аренды заключен с ГУПом или МУПом. Чаще всего арендодателем по договору выступает не сам собственник госимущества, а его балансодержатель, то есть государственное или муниципальное унитарное предприятие, у которого арендуемое имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Это предприятие должно само перечислить в бюджет НДС с арендной платы и выставить арендатору счет-фактуру с выделенной в нем суммой НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Значит, в данной ситуации арендатор не является налоговым агентом по НДС. Он обязан перечислить арендодателю всю сумму арендной платы, включая этот налог.
Так же считают и Минфин России (Письма от 23.08.2010 N 03-07-11/360, от 28.07.2010 N 03-07-11/314 и от 23.06.2010 N 03-07-11/266), и суды (Определение КС РФ от 02.10.2003 N 384-О, Постановления ФАС Волго-Вятского от 25.08.2010 по делу N А29-12544/2009 и Северо-Западного от 15.07.2010 по делу N А56-54098/2009 округов).
Арендодатель самостоятельно уплачивает в бюджет НДС с арендной платы даже в том случае, когда арендатор вносит эту плату не на счет арендодателя — балансодержателя госимущества, а непосредственно в бюджет или на специально открытый для этих целей счет в органах казначейства.
Заключен трехсторонний договор аренды. Нередко при аренде госимущества сторонами договора являются его собственник в лице территориального управления Росимущества, балансодержатель в лице ГУПа или МУПа и арендатор. Несмотря на то что законодательством такая форма договора не предусмотрена, налоговики рассматривают его как договор с собственником госимущества. Поэтому они считают, что арендатор все равно признается налоговым агентом и, значит, должен перечислять в бюджет НДС с арендной платы (Письмо ФНС России от 24.11.2006 N 03-1-03/2243@). С налоговиками соглашаются и суды некоторых округов (Постановления ФАС Уральского округа от 21.10.2008 N Ф09-7682/08-С2 и от 25.06.2008 N Ф09-4562/08-С2).
Примечание. Если договор аренды заключен с балансодержателем, то есть с государственным или муниципальным учреждением, то арендатор не является налоговым агентом по НДС. Этот налог в бюджет должно уплачивать ГУП или МУП.
Тем не менее арендатор не всегда является налоговым агентом по трехстороннему договору аренды. Чтобы решить, какая из сторон такого договора должна заплатить НДС, необходимо проанализировать его условия.
Если в договоре указано, что арендатор обязан перечислить ГУПу или МУПу всю сумму арендной платы, включая НДС, а учреждение должно самостоятельно уплатить налог в бюджет, то арендатор не является налоговым агентом. К аналогичным выводам приходят и суды (Постановления ФАС Московского от 17.09.2006, 28.09.2006 N КА-А40/7292-06 и Западно-Сибирского от 22.11.2006 N Ф04-7859/2006(28685-А45-41) округов).
В трехсторонний договор аренды может быть включено условие о том, что именно арендатор обязан перечислить НДС в бюджет. При таком оформлении последний признается налоговым агентом по НДС (Постановления ФАС Московского от 22.03.2011 N КА-А40/1434-11, Центрального от 22.05.2009 по делу N А68-802/07-23/13 и Поволжского от 14.11.2006 по делу N А65-41609/05-СА1-32 округов).
Еще один вариант — в договоре ничего не сказано о том, на кого возложены обязанности по уплате в бюджет НДС с арендной платы. Если в качестве арендодателя выступают органы государственной власти или местного самоуправления, то есть территориальное управление Росимущества, то организация-арендатор признается налоговым агентом по НДС. Если арендодателем является ГУП или МУП, то у арендатора не возникает обязанностей по перечислению в бюджет НДС с арендной платы.
Отметим, что отсутствие в договоре аренды условия о необходимости удерживать НДС из доходов арендодателя не может быть основанием для освобождения арендатора от обязанностей налогового агента (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2007 N Ф04-6501/2007(38740-А27-42)).
НДС рассчитывают либо по ставке 18%, либо по ставке 18/118. При аренде госимущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы, включающая этот налог (п. 3 ст. 161 НК РФ). И если в договоре плата установлена с учетом НДС, арендатор исчисляет налог по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Другая ситуация — в договоре указана арендная плата без учета налога. При этом предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно исчислить НДС согласно требованиям ст. 161 НК РФ. В этом случае арендатор должен начислить НДС по общей ставке 18% сверх арендной платы, установленной в договоре. Правомерность такого порядка расчета НДС подтвердил Президиум ВАС РФ (Постановление от 13.01.2011 N 10067/10).
Если госимущество передано в аренду на безвозмездной основе, то налоговую базу по НДС следует определять исходя из рыночных цен с учетом налога (Письмо Минфина России от 02.04.2009 N 03-07-11/100). При этом используется расчетная ставка НДС 18/118.
НДС с арендной платы нужно перечислить в общеустановленные сроки. Срок уплаты «агентского» НДС отдельно в гл. 21 НК РФ не установлен. Значит, налоговый агент должен перечислить его в бюджет в общем порядке, то есть по окончании квартала, в котором он вносил арендную плату за госимущество.
Налог уплачивается равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом (п. 1 ст. 174 НК РФ). Против этого не возражают ни Минфин России (Письма от 03.08.2010 N 03-07-11/337 и от 07.07.2009 N 03-07-14/64), ни ФНС России (Письмо от 13.09.2011 N ЕД-4-3/14814@).
Чтобы НДС с арендной платы принять к вычету, его нужно перечислить в бюджет. Для принятия НДС к вычету организация-арендатор должна:
- состоять на учете в налоговых органах и являться плательщиком НДС (абз. 2 п. 3 ст. 171 НК РФ). Если арендатор госимущества уплачивает ЕНВД или ЕСХН, применяет «упрощенку» либо освобожден от уплаты НДС, то перечисленный с арендной платы НДС он не сможет принять к вычету
- использовать арендованное имущество для деятельности, которая облагается НДС (абз. 3 п. 3 ст. 171 НК РФ)
- иметь надлежащим образом оформленный счет-фактуру на сумму аренды, выписанный самим налоговым агентом от имени продавца (абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ)
- принять услуги по аренде госимущества к учету (абз. 2 п. 1 ст. 172 НК РФ)
- уплатить НДС в бюджет и подтвердить это соответствующими платежными документами (абз. 3 п. 3 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ)
Получается, что если арендатор перечисляет НДС одновременно с внесением арендной платы, то НДС он может принять к вычету в том же квартале, в котором уплатил его в бюджет.
Примечание. Суды подтверждают, что если арендатор перечисляет одновременно и арендную плату арендодателю, и НДС с нее в бюджет, то налог он может принять к вычету в том же квартале, в котором уплатил его в бюджет.
Однако налоговики на местах часто с этим не соглашаются. Они считают, что даже в указанной ситуации НДС принимается к вычету не раньше квартала, следующего за кварталом отражения уплаченного налога в декларации по НДС. Арбитражные суды в основном отклоняют эти требования (Постановления ФАС Московского от 19.01.2011 N КА-А40/17001-10 и Северо-Кавказского от 21.08.2008 N Ф08-4930/2008 округов).
НДС с предоплаты за аренду принять к вычету нельзя (Письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@). Дело в том, что одним из условий вычета НДС с авансов является наличие счета-фактуры на сумму внесенного аванса, который должен быть выставлен продавцом. Но налоговые агенты не могут выполнить это условие, поскольку оформляют счета-фактуры в одном экземпляре только для себя.
Даже если договор аренды госимущества расторгнут, налоговый агент вправе принять к вычету НДС, который он уже перечислил в бюджет (см. врезку ниже).
Обратите внимание! Расторжение договора аренды не является препятствием для вычета НДС
В случае расторжения договора аренды госимущества бывший арендатор имеет право не только на возврат арендной платы, перечисленной авансом, но и на вычет НДС, который он успел правомерно уплатить в бюджет (п. 5 ст. 171 НК РФ). Для принятия НДС к вычету необходимо, чтобы в учете арендатора была проведена корректировка в связи с расторжением договора аренды и отражен возврат имущества арендодателю (п. 4 ст. 172 НК РФ). Вычет НДС в подобной ситуации возможен не позднее одного года с момента возврата арендованного госимущества арендодателю (п. 4 ст. 172 НК РФ).
При расчетах за аренду неденежными средствами суды разрешают не платить НДС. Нередко в счет арендной платы собственник засчитывает стоимость ремонта, проведенного арендатором. В этом случае последний не имеет реальной возможности исчислить, удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДС.
По мнению Минфина России, в НК РФ не предусмотрено никаких исключений для арендаторов, рассчитывающихся за аренду госимущества неденежными средствами. Значит, они все равно обязаны перечислить в бюджет НДС с арендной платы (Письма от 18.03.2011 N 03-07-11/60 и от 16.04.2008 N 03-07-11/147).
У судов нет единой позиции по данному вопросу. В некоторых федеральных округах разделяют мнение Минфина России (Постановления ФАС Северо-Кавказского от 26.03.2008 N Ф08-1401/2008-512А, от 15.03.2007 N Ф08-409/2007-187А и Северо-Западного от 18.04.2006 по делу N А26-8363/2005-28 округов).
Однако в большинстве случаев суды приходят к выводу, что при внесении арендной платы в неденежной форме у арендатора не возникает обязанностей налогового агента (Постановления ФАС Восточно-Сибирского от 18.04.2007 N А33-11479/06-Ф02-579/07-С1 и Поволжского от 15.08.2006 по делу N А55-29380/05-43, от 04.04.2006 по делу N А65-15431/2005-СА1-29 округов).
Примечание. По мнению большинства арбитражных судов, в случае внесения арендной платы неденежными средствами у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС.
Значит, если арендатор не проводил денежных расчетов с арендодателем, он не обязан перечислять НДС с арендной платы. В подобной ситуации он лишь должен письменно в произвольной форме уведомить инспекцию по месту своего учета о невозможности удержать НДС и о сумме задолженности арендодателя. Сделать это необходимо в течение месяца со дня, когда налоговому агенту стало известно о том, что он не может удержать сумму налога (пп. 2 п. 3 ст. 24 НК РФ). Аналогичные разъяснения для судов приведены в п. 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 41 и Пленума ВАС РФ N 9 от 11.06.1999.
Есть еще одна точка зрения по данному вопросу. Некоторые суды считают, что если по условиям договора аренды НДС не входит в сумму арендной платы, то при ее уплате в неденежной форме у арендатора возникают обязанности налогового агента. Ведь возможность неденежных расчетов распространяется только на саму арендную плату, а НДС с нее арендатор должен вносить непосредственно в бюджет отдельно от арендных платежей (Постановления ФАС Уральского от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 и Восточно-Сибирского от 06.10.2009 по делу N А19-5436/09 округов).
До принятия решения — перечислять НДС или нет, необходимо проанализировать судебную практику по своему округу. И принять во внимание не только постановления ФАС, но и решения судов первой и апелляционной инстанций.
В договоре на выкуп госимущества безопаснее сразу выделить сумму НДС
Организация, которая выкупает у государства имущество, признается налоговым агентом по НДС в отношении этого имущества, если одновременно выполнены два условия (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):
- в качестве продавца выступает территориальное управление Росимущества
- выкупаемое госимущество составляет казну Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо ГУПом или МУПом. Если у приобретаемого госимущества есть балансодержатель — ГУП, МУП или иное учреждение, то независимо от того, кто является его продавцом, у покупателя не возникает обязанностей налогового агента
В случае выкупа имущества, реализация которого не облагается НДС, например муниципального земельного участка или ценных бумаг, приобретатель не признается налоговым агентом по НДС (Письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-07-11/03 и от 14.05.2009 N 03-07-07/42).
Организации — субъекты малого или среднего бизнеса вообще освобождены от уплаты НДС при выкупе госимущества (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Но эта льгота действует с существенными ограничениями (см. врезку ниже).
Совет № 4. Указывайте НДС
Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.
Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.
Бухгалтерские услуги в Минске
Компания УП «Бухгалтерия» оказывает бухгалтерские услуги в Минске на аутсорсинге уже почти 20 лет. В нашем штате подобраны исключительно квалифицированные специалисты, имеющие высшее образование, постоянно повышающие свой профессиональный уровень и следящие за изменениями в бухгалтерском и налоговом учете Республики Беларусь.
Аутсорсинговые услуги – это востребованный тип услуг не только среди ИП, но также и среди крупных компаний, которые стремятся снять нагрузку с собственных штатных сотрудников и передают определенный участок бухгалтерских операций сторонним работникам. Благодаря опыту западноевропейских стран, известно, что бухгалтерские услуги, оказываемые по аутсорсингу, наилучшим образом отражаются на развитии бизнеса небольших масштабов, так как позволяют предпринимателю полностью сконцентрироваться на собственном деле.
Бухгалтерские услуги на аутсорсинге – это возможность передать ответственной компании функции ведения учета, а также обязанности по сдаче налоговой отчетности. Такое решение минимизирует налоговые нагрузки, а так же выводит работу с налоговыми органами на новый уровень.
Если вы ищете, где заказать бухгалтерские услуги в Минске – наша компания гарантирует профессиональную ответственность в работе, а также максимальную конфиденциальность вашей информации.
Порядок ведения учёта арендатором
Арендатору после получения предмета аренды необходимо признать в бухгалтерском учёте право пользования актива (ППА) и обязательства по аренде.
Если срок аренды не превышает 12 месяцев, рыночная стоимость объекта аренды меньше 300 тыс. рублей или компания имеет право вести упрощённый бухучёт, то арендатор может не признавать ППА и обязательства в бухгалтерском учёте (п. 11).
В таком случае арендатор может учитывать платежи равномерно или в любой другой оговорённой методике. При применении упрощённого варианта нужно, чтобы в договоре аренды не были также предусмотрены: выкуп, переход права собственности и субаренда. В ином случае придётся рассчитывать ППА и обязательства. (п. 12).
С 2022 года организации теперь учитывают в дебете активного счёта не конкретное имущество, а ППА. В кредите пассивного счёта — обязательства по аренде.
Правила учёта ППА аналогичны схожим по характеру активам арендатора. Из-за чего ППА учитывают на счёте 01 или 08 либо другом балансовом счёте (п. 10).
ППА признаётся по фактической стоимости, которая складывается из перечисленных частей (п. 13):
- Величины первоначальной оценки обязательства по аренде.
- Арендных платежей, которые были произведены в качестве аванса.
- Оценочного обязательства арендатора (например: перемещение, демонтаж и восстановление предмета аренды до оговорённого состояния).
- Затрат, связанных с подготовкой к использованию предмета аренды (доставка, установка и подобное).