Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Момент возникновения права на рентные платежи
Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
|
|
1. Срок договора ренты |
Бессрочный (п. 2 ст. 583 ГК) |
Ограничен периодом жизни получателя ренты (п. 1 ст. 596 ГК) |
|
2. Плательщик ренты |
Все субъекты гражданского правоотношения |
Все субъекты гражданского правоотношения |
|
3. Получатель ренты |
Гражданин, некоммерческая организация (п. 1 ст. 589 ГК) |
Гражданин (граждане) (п. 1 ст. 596 ГК) |
|
4. Размер ренты |
Не менее прожиточного минимума ежемесячно (п. 2 ст. 590 ГК) |
Не менее прожиточного минимума ежемесячно (п. 2 ст. 597 ГК) |
|
5. Возможность индексации размера ренты |
Производится всегда (п. 2 ст. 590 ГК) |
Производится всегда (п. 1 ст. 597 ГК) |
|
6. Периодичность выплаты ренты |
По окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК) |
После окончания каждого календарного месяца (ст. 598 ГК) |
|
7. Риск случайной гибели имущества несет |
Плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК) |
Плательщик ренты (ст. 600 ГК) |
|
8. Последствия случайной гибели имущества, переданного: 1) безвозмездно 2) возмездно |
1) Обязанность выплаты ренты сохраняется (п. 1 ст. 595 ГК). |
Обязанность выплаты ренты сохраняется (ст. 600 ГК). |
|
2) Плательщик имеет право требовать прекращения договора либо уменьшения ренты (п. 2 ст. 595 ГК) |
||
|
9. Возможность перехода прав получателя ренты |
Переход возможен (п. 2 ст. 589 ГК, норма диспозитивная) |
Переход невозможен, за исключением смерти содольщика (п. 2 ст. 596 ГК) |
|
10. Наличие права на выкуп ренты у ее плательщика |
Предусмотрено ГК РФ, но может быть отсрочено договором до 30 лет или до смерти получателя ренты (п. 3 ст. 592 ГК) |
Не предусмотрено ГК РФ, но может быть предусмотрено договором |
|
11. Наличие права требования выкупа ренты у получателя |
Имеется в случаях, указанных в ГК РФ (ст. 593 ГК) |
Имеется в случаях, указанных в ГК РФ (п. 1 ст. 599 ГК) |
|
12. Основания для выкупа ренты |
Не указаны в ГК РФ (ст. 592 ГК) |
Указаны в ГК РФ (п. 1 ст. 599 ГК) |
|
13. Условия выкупа ренты по требованию плательщика |
Определены в п. 2 ст. 592 ГК РФ |
Не определены в ГК РФ |
|
14. Сумма выкупаемой ренты определяется |
Договором либо в соответствии с п. 2 ст. 594 ГК РФ |
Договором либо в соответствии с п. 2 ст. 594 ГК РФ (ст. 599 ГК) |
|
15. Основания расторжения договора |
Требование плательщика (п. 1 ст. 592 ГК) |
Требование получателя (п. 1 ст. 599 ГК) |
|
16. Формы ответственности |
Уплата процентов за просрочку выплаты ренты(ст. 588 ГК). Требование получателя к плательщику выкупить ренту (ст. 593 ГК) |
Уплата процентов за просрочку выплаты ренты (ст. 588). Требование получателя к плательщику выкупить ренту (п. 1 ст. 599 ГК) Возмещение убытков получателю ренты (п. 1 ст. 599 ГК). Требование расторжения договора (п. 1 ст. 599 ГК) Возврат имущества получателю ренты, отчужденного бесплатно (п. 2 ст. 599 ГК) |
Все отличие такого вида ренты от пожизненной заключается в том, что эта рента не имеет какого-то определенного срока, т.е. она бессрочна. Значит, если получатель ренты умирает, то право получения такой ренты не прекращается, а переходит к его наследникам. А выплаты по такому договору должны производится раз в квартал, так же такие выплаты могут быть заменены и оказанием различного вида услуг, работ, а также передача вещей может послужить платой, если стоимость этой вещи равна стоимости того имущества, которое должно перейти по этому договору.
А что касается риска случайной гибели или порчи передаваемого имущества, то такие риски ложатся на плечи того, кто платит ренту. Но у него также появляется право требовать либо уменьшить плату по договору, или же, и вовсе, прекратить действие такого договора.
Если же вы стали участником такого договора ренты, и одна из сторон по договору уклоняется от исполнения тех обязательств, которые на нее наложены, то вы можете нанять адвоката или обратиться за помощью в консультацию, а затем подать исковое заявление в суд. И тем самым вернуть, либо свое имущество, или же денежные средства.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- услуги юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право на квартиру ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальные услуги оцениваются в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому; услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.
Лежащая в основе ренты идея очень хороша, и соглашение способно принести пользу обоим участникам, но с ней связано немало опасений. И не беспочвенных, ведь обе стороны берут на себя риски, подписывая столь сложный договор, что подтверждается и новостями, из которых периодически можно узнать о связанных с рентой неприятностях.
Потому стоит отдельно разобрать основные риски:
- Неверный выбор плательщика – не стоит уступать, если нет полной внутренней уверенности, что этот человек действительно надёжен и на него можно положиться.
- Плохой расчёт возможностей – плательщик должен быть уверен, что сможет содержать получателя, в ином случае и его подведёт, и может лишиться тех средств, что уже потратил, без всякой компенсации.
- Длительность договора – понятно, что он заключается с расчётом на то, что пожилой человек рано или поздно умрёт и недвижимость перейдёт к плательщику. Однако известны случаи, когда пенсионеры переживали даже не одного, а нескольких плательщиков. Стоит заранее понимать, что есть риск вовсе не дождаться квартиры, и предусмотреть возможность наследования обязательств.
- Пенсионер передумал – чаще нарушения следуют именно со стороны плательщика, и законодательство в большей степени защищает получателя ренты. Однако, возможна и противоположная ситуация, при которой пенсионер всячески старается разорвать договор без всяких на то поводов. Законодательство не даёт такой возможности без полного возврата средств, если плательщик сам не нарушает договор, а потому нужно озаботиться доказательствами отсутствия нарушений.
- Родственники предъявляют претензии – протест может быть выражен уже после смерти получателя. Отбиться поможет полностью оформленная документация, также желательно наличие справки о психическом состоянии получателя на момент заключения сделки.
Постоянная рента
Получатель ренты: Граждане и некоммерческие организации (ст. 589 ГК).
Получателем ренты может быть только собственник имущества, передаваемого под выплату ренты (данный вывод можно сделать в результате анализа п. 2 ст. 589 ГК).
Сроки выплаты ренты.
Выплачивается по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).
Способ выплаты ренты.
Выплачивается в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг и т.п. ¦(ст. 590 ГК).
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты
Риск случайной гибели (случайного повреждения) имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели (случайном повреждении) имущества, переданного за плату под выплату ренты, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты или изменений условий ее выплаты (ст. 595 ГК).
Право плательщика на выкуп ренты.
Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты. Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты ничтожно (ст. 592 ГК).
Наследование прав получателя ренты.
Права получателя ренты могут переходить по наследству, если иное обязательство плательщика ренты не предусмотрено договором (ст. 589 ГК).
Пожизненная рента
Получатель ренты: Только граждане (ст. 596 ГК).
Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и другой указанный им гражданин либо несколько граждан (п. п. 1 и 2 ст. 596 ГК).
Сроки выплаты ренты.
Выплачивается периодически в течение жизни получателя ренты.
Периодичность платежей определяется договором (ст. 597 ГК).
Способ выплаты ренты.
Выплачивается только в деньгах (ст. 597 ГК).
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.
Независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно, случайная гибель (случайное повреждение) имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).
Плательщик ренты не имеет права на выкуп ренты.
Наследование прав получателя ренты.
В случае смерти получателя ренты по выплате ренты прекращается (ст. 596 ГК).
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Рента в экономике – это одно из основополагающих понятий. Рассмотрим данный экономический термин на примере: Иванов и Петров работают на заводе, Иванов – токарь низшего разряда, а Петров – высшего. Иванов получает заработную плату, близкую к минимально возможной, а Петров – в 2 раза больше.
Почему при одинаковых исходных условиях такая разница дохода? Владелец предприятия платит Петрову больше, потому что стремится удержать ценного работника на своем предприятии для выполнения сложных заказов.
Работодатель выплачивает надбавку к зарплате, экономически стимулируя Петрова трудиться на своем заводе. Разница в зарплате Иванова и Петрова, равная сумме надбавки, и есть экономическая рента.
Вывод: экономическая рента – это платежи владельцу определенного фактора, превышающие его альтернативную ценность.
В нашем примере Петров владеет высокими профессиональными навыками, альтернативная ценность его умений – рядовые навыки его товарища Иванова. Поэтому Иванов получает обыкновенную заработную плату, а Петров – такую же зарплату плюс надбавку за опыт и навыки.
Договор постоянной ренты
Постоянная рента срока давности не имеет. Если владелец имущества умирает, получать деньги смогут его наследники. До тех пор, пока условия контракта не будут выполнены.
Изначально обговаривается стоимость жилья. И пока вся сумма не будет выплачена, сделка считается незавершенной. Покупка продуктов, медикаментов, оплата коммунальных услуг. Это засчитывается в счет уплаты долга.
Важно! Основное отличие от остальных видов – возможность выкупить дом полностью, как только у рентоплательщика появятся деньги.
Чтобы договоренность не признали ничтожной, выплаты при постоянной и пожизненной форме приравниваются к прожиточному минимуму (больше можно). В этом случае в качестве предмета допускается не только недвижимое имущество, но и движимое (например, автомобиль).
Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.
Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
- Получатели ренты. Для постоянной ренты это организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, и обычные соотечественники. Получать и платить ренту пожизненную могут только физические лица. По соглашению о постоянной ренте платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего собственника отданного под ренту имущества. При пожизненной ренте могут назначаться по согласию сторон и другие рентополучатели (как один, так и несколько).
- Периодичность выплат по ренте. И в том и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Как правило, сценарий постоянной ренты предполагает ежеквартальные поступления, при пожизненной — в виде определенной суммы ежемесячно.
- Способы выплаты ренты. Пожизненную ренту погашают только деньгами, выплата постоянной допускается как деньгами, так и выполнением в зачет ренты определенных работ, предоставлением услуг.
- Права наследников на ренту. Получатель постоянной ренты скончался, а оговоренная соглашением сумма еще не погашена? Рентоплательщик оставшиеся средства продолжает отдавать наследникам покойного. Если тот же казус произойдет при пожизненной ренте, соглашение считается выполненным полностью, платить больше никому не надо.
Основания расторжения сделки
Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:
-
установления факта принуждения, угрозы, насилия;
-
подписание договора вследствие обмана;
-
невыполнения сторонами договорных обязательств;
-
если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.
Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:
-
рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;
-
плательщик обанкротился;
-
не соблюдаются условия по рентной выплате.
Рента как купля продажа имущества
Если по соглашению о продаже имущества оное передается во владение за фиксированную в тексте договора плату, то здесь ситуация иная. Отличие договора ренты в том, что по его условиям предполагается регулярное получение прибыли. При этом необязательно имущество перейдет в собственность второй стороны.
Второе отличие договора ренты от купли-продажи в том, что помимо получения прибыли никаких доходов от передачи в собственность может не предполагаться. После исполнения прописанных в тексте условий, имущество может перейти в собственность безвозмездно. Правда, такой договор ренты несет в себе особый вид ответственности перед собственником имущества и предполагает взятие на иждивение.
Напомним, что соглашения, предполагающие передачу имущества в собственность должны пройти процедуру нотариального заверения. В некоторых случаях необходима регистрация договора в госслужбе. Это требование Гражданского кодекса.