Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Коротко о перепланировке квартиры

• Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
• Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
• Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
• Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Какие изменения требуют согласования

Есть три вида работ, для которых требуется предварительное согласование – переустройство, перепланировка и работы, затрагивающие общее имущество дома. Что можно делать в квартире:

1. Объединить кухню с гостиной при помощи дополнительного проема в общей стене. Важное условие – на кухне должна стоять электроплита. Если стена признана несущей, то в ней можно сделать только узкий проем и дополнительно укрепить его, чтобы изменения не принесли нагрузку для дома.
2. Увеличение площади санузла за счет уменьшения коридора. Важное условие – уровень пола санузла должен быть ниже на 3 см, чем пол в коридоре.
3. Перенос и разборка межкомнатных перегородок.
4. Сделать новую систему труб. Обязательное условие – сохранение угла слива.

Внесение любых изменений в планировку квартиры не должно негативно влиять на жилищные условия других жителей, угрожать их безопасности, разрушать дом.

Какие заявления с внесением изменений будут отклонены:

1. Увеличение площади балкона за счет площади гостиной или спальни.
2. Сносить конструкции, признанные несущими.
3. Переносить батареи на балкон.
4. Оборудовать теплый пол за счет общего отопления.
5. Объединять комнату и кухню, с находящейся в ней газовой плитой.
6. Переносить санузел в жилые комнаты.

Как узаконить перепланировку

Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.

Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.

Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.

После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:

1. Договор авторского надзора.
2. Акты скрытых работ.

Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:

1. Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
2. Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
3. Документы на право владения квартирой.
4. Паспорт владельца квартиры и две копии.
5. Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
6. Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.

Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.

Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.

После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:

1. Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
2. Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.

В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:

1. Заявитель.
2. Инспектор.
3. Начальник жилищной инспекции.
4. Автор проекта по перепланировке.

Как получить разрешение

Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:

• Межведомственная комиссия МВК
• Государственный пожарный надзор
• Комитет по градостроительству и архитектуре
• Комитет по государственному использованию и охране памятников
• Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
• ГУ Жилищное агентство
• Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
• Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
• ПАО «Ленэнерго»
• ГУП «Водоканал»
• Госстройнадзор (ГАСН)
• Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами

В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Как действовать после получения разрешения на переустройство?

На рассмотрение заявления и всех документов уходит в среднем полтора месяца. Точный срок зависит от загруженности органов, которые выдают заключения и согласие на проведение изменений в квартире.

Если все условия процедуры соблюдены, и перепланировка будет одобрена, гражданин на руки получит разрешение. Оно выглядит так – документ в бумажном виде с соответствующими подписями и печатями. После этого нужно придерживаться следующего порядка действий:

• выполните ремонт в квартире в течение года с даты получения согласованного одобрения, поскольку по истечению этого времени его период использования бумаги заканчивается;
• по завершению реконструкции пригласите специалисты БТИ, чтобы он выполнил осмотр и вынес заключение, что сделанные работы соответствуют изменениям, заявленным в проекте, если все хорошо, то владелец жилья в течение 10 дней получает Акт приемки;
• оформите новый паспорт на недвижимость в кадастровом органе;
• зарегистрируйте новый паспорт в Управлении госрегистрации кадастра;
• получите новый документ, подтверждающий право владения помещением.

Что включает в себя перепланировка квартиры?

Понятие «перепланировка» включает в себя следующие изменения квартиры:

• изменение стен, местоположения дверей или площади жилья;
• совмещение ванной и туалета, комнат, лоджий, объединение нескольких квартир в одну;
• установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;
• установку встроенного шкафа на всю высоту стены.

Однако не всякое изменение планировки возможно согласовать. Провести работы, которые будут ухудшать условия эксплуатации дома или проживания граждан Вам никто не разрешит – это запрещено законом. Ни одна инстанция не согласует следующие изменения:

• Снос капитальных стен или нарушение их прочности и устойчивости;
• Изменения жилых помещений, после которых они больше не относятся к категории пригодных для проживания – площадью менее 8 м² и шириной менее 2,25 м, а также помещений без отопления и естественного освещения;
• Увеличение кухни или санузла за счёт жилых помещений;
• Увеличение кухни за счёт санузла;
• Увеличение жилого помещения, в результате которого оно будет находиться под зоной кухни или санузла вышерасположенной квартиры;
• Объединение жилого помещения с газифицированной кухней;
• Устройство новых лоджий или балконов;
• Перенос санузла, в результате которого он будет находиться над жилой комнатой нижерасположенной квартиры;
• Монтаж водяных полов с подогревом от централизованного отопления.

Что разрешено при перепланировке квартиры?

Согласование перепланировки квартиры возможно, если Вы собираетесь прибегнуть к одному или нескольким из нижеперечисленных вариантов:

• Увеличение площади кухни и жилых комнат за счёт нежилых помещений – коридоров и кладовок;
• Увеличение коридора за счёт кладовки;
• Перенос некапитальных перегородок и их демонтаж, а также устройство проёма в несущей и ненесущей перегородке;
• Объединение нескольких жилых комнат;
• Монтаж или демонтаж встроенных шкафов;
• Уменьшение санузла или его увеличение за счёт площади нежилых помещений – коридоров и кладовок. Также разрешено объединять ванную с туалетом и переносить сантехоборудование в санузле;
• Устройство входа в санузел из комнаты – в случае наличия в квартире второго санузла с входом из коридора. Устройство входа в ванную, не совмещённую с туалетом, можно делать из любой комнаты;
• Устройство второго санузла на площади коридора или кладовки;
• Перенос водяного оборудования от стояка за счёт протяжения новых труб;
• Оборудование камина (в случае, если квартира находится на последнем этаже);
• Остекление или утепление балкона или лоджии.

Как разработать проект перепланировки квартиры

Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.

– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.

Когда нужно начинать оформление

Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.

Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.

В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.

Куда нужно жаловаться, если происходит незаконная перепланировка квартиры

О своих опасениях жильцам дома следует сообщить работникам ЖЭУ, которые имеют доступ к жилплощади. Представьте, когда у соседей работает мощный перфоратор, падают с грохотом куски стены, сотрясается весь подъезд, идут трещины по стенам у многих квартир – тут уже не до рассуждений. При подозрениях на снос несущих стен жильцы подъезда должны взять ситуацию под контроль. Своевременная жалоба соседей может остановить ужасные последствия производимых работ.

Действовать необходимо быстро и решительно в следующем порядке:

1. Если перепланировка незаконна, то сначала пишем заявление, которое направляется в управляющую компанию (ЖЭУ). Организация направит комиссию для подтверждения противоправных действий собственника.

2. При отсутствии действий со стороны ТСЖ, жалоба подается в Жилинспекцию.

3. Если в течение месяца инспекция не дала ответ, то заявка пишется в прокуратуру, в которой отмечается факт бездействия нижестоящего уполномоченного органа.

4. Последней инстанцией для обращения граждан является суд. Подготовить иск поможет юрист, проконсультироваться с ним можно через интернет в режиме онлайн.

Если перепланировка производится в муниципальном жилье, то жаловаться нужно непосредственно собственнику, т. е. муниципалитету. Местные власти ответственны за их жилплощадь, поэтому самостоятельно обратятся в надзорные организации или в суд.

Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:

• Перемещение сантехники.
• Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
• Заделка дверного проема.
• Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
• Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
• Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
• Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
• Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
• Замена газовых плит на электрические.
• Формирование балконов и лоджий.
• Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
• Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
• Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
• Превращение нескольких квартир в одну и так далее.

Как доказывает практика, учесть абсолютно все особенности, правила, разрешения и ограничения, не являясь специалистом практически невозможно. Именно поэтому всегда лучше заказывать проект перепланировки в специализированной компании.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

Нeльзя:

• нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
• oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
• pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
• pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
• вepxниx coceдeй;
• yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
• в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
• пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
• пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
• мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

• дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
• ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
• витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
• зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
• пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

• мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
• измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
• пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
• cтpoить гapдepoбнyю;
• yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
• oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Зачем нужно согласовывать перепланировку жилого помещения?

В соответствии со Статьей 26 Жилищного кодекса РФ, основанием проведения перепланировки жилого помещения является разрешение органа местного самоуправления (Межведомственная комиссия по техническому надзору (далее МВК). При отсутствии решения или акта МВК выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке в квартире запрещено.

После выполнения строительных работ по перепланировке в соответствии со Статьей 28 ЖК РФ требуется получить акт приемочной комиссии (выполненные работы проверяют на соответствие проекту).

В результате перепланировки площадь квартиры в техническом паспорте изменяется в большую или меньшую сторону, это требует внесения изменений в ЕГРП, т. е. в свидетельство собственности на квартиру.

Когда возникает желание изменить помещение квартиры, чтобы повысить комфорт проживания в ней, нужно обратиться сначала за консультацией в Государственную Жилую инспекцию. В других органах ответственным за такой вопрос может быть другой орган, например, местная администрация.

ВНИМАНИЕ! Консультация в Жилищной Инспекции должна предоставляться бесплатно.

После консультации подается заявление на разработку проекта по перепланировке и на ее согласование. Следующий шаг – нужно собрать документы для ЖИ. Подаются документы и после проведения ремонтных работ, они нужны для того, чтобы проведенное изменение плана узаконить, внести новый план в технический паспорт недвижимости.

Похожие записи:

• В 2023 году в России увеличат максимальный размер выплат по больничным листам
• ЕДВ: получить ежемесячную денежную выплату в 2023 году
• Как выглядит зеленка на дом в 2024 году