Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика о принудительном выкупе доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Основания для обращения в суд
Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:
| Основание | Пояснение |
|---|---|
| Размер доли жилого помещения незначителен | Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной. |
| Фактически невозможно выделить натуральную долю | Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир. |
| Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей | Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса |
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Иск и пакет документов для продажи и выкупа
Исковое заявление о выкупе доли в квартире составляется в письменной форме, направляется в районный орган правосудия и содержит следующие сведения:
- Вводную часть с указанием:
- адресата – судебного органа;
- адресанта – анкетных и контактных данных заявителя;
- третьего лица – информации об ответчике;
- цены иска и рассчитанной на её основании и оплаченной госпошлины.
- Повествовательный раздел с отражением:
- обстоятельств возникновения права собственности у каждого из владельцев на часть объекта недвижимости;
- размера доли, принадлежащей каждому собственнику с указанием идеальной (в виде дроби) или реальной (выделенной) части;
- местонахождения и описания технических характеристик спорного объекта недвижимости;
- причины спора и наличия или отсутствия досудебного урегулирования;
- информации о проживающих лицах и оплате коммунальных услуг.
- Просительную часть, содержащую исковые требования принудительной продажи доли в квартире со ссылками на законодательные нормы.
- Дату, подпись истца и перечень прилагаемых документов:
- паспорт заявителя;
- выписки из ЕГРН на всех собственников и правоустанавливающие документы;
- поквартирная карточка;
- заключение оценочной экспертизы;
- банковская квитанция об оплате государственной пошлины;
- техническая документация;
- документы, подтверждающие обоснованность исковых требований.
Юридические формальности и определение стоимости доли
Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.
Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.
Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.
Законы России закрепляют на всей территории страны принцип неприкасаемости собственности. Данный принцип установлен в 35 статье Конституции. Пользуясь этим правилом, некоторые из владельцев, имея малозначительную часть в квартире, пытаются использовать ее в качестве рычага давления на остальных владельцев. Действия владельца микродоли могут заключаться в полном отказе от продажи своей части или же выставлении несоразмерной цены за нее.
Однако, в некоторых случаях, в соответствии нормам гражданского законодательства, невзирая на положения ст.35 Конституции, хозяин незначительной части в жилье, через суд будет обязан продать свое имущество другим совладельцам.
Права владельца имущества устанавливаются ст.288 ГК РФ. Исходя из этой нормы, собственник беспрепятственно может пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
При этом довольно часто одним жилым объектом (квартирой, домом, комнатой) владеют сразу несколько человек. Такая собственность является долевой, ее понятие прописывается в 244 статье ГК. Хозяевами долей могут быть как родственники, так и посторонние люди, ставшие владельцами по той или иной причине:
- наследование;
- разделение имущества;
- приобретение доли.
Ситуации, когда возможна продажа доли в квартире через суд
В Гражданском кодексе РФ, а точнее, в его части, которая касается раздела имущества, находящегося в общей собственности, описана возможность вытребовать право на долю квартиры через суд, то есть, заставить других сособственников продать свои доли в принудительном порядке, даже если не согласны на подобную сделку. Но для этого обязательно должны соблюдаться три условия:
- доля этого собственника незначительна. Конкретного определения того, что можно считать незначительной долей, в ГК нет, и обычно это определяется судом в каждом конкретном случае. Чаще всего используется учетная норма жилья в данном регионе, то есть, минимальная площадь, которая должна припадать на одного жильца;
- долю невозможно выделить в натуре. Хотя доли в натуре в квартирах выделяются крайне редко, законодательно это не запрещено при соблюдении определенных требований (отдельный вход, достаточная площадь, доступ ко всем необходимы помещениям и т.д.). Если же выделить долю невозможно, это основание для принудительной продажи через суд;
- владелец части квартиры не заинтересован в ее использовании. Это наиболее противоречивая норма в законодательстве, поскольку прямо определить заинтересованность человека в использовании недвижимости очень сложно. Потому обычно используются косвенные признаки: совладелец не проживает в квартире, не прописан в ней, при этом ему не создаются препятствия для использования жилья. Но, в любом случае, в конечном итоге последнее слово все равно за судом – есть прецеденты, когда даже при проживании в квартире сособственника признавали незаинтересованным в использовании жилья.
Очень важно запомнить, что для того чтобы суд обязал продать долю в квартире, необходимо, чтобы соблюдались все три условия. Если хоть одно не соблюдается, суд не поддержит требования заявителя и откажет в принудительной продаже доли.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.
Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.
Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.
Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Принудительный выкуп доли в квартире
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможен принудительный выкуп доли в квартире через суд в рамках раздела имущества, находящегося в долевой собственности. Также статьей предусматривается выдел доли и порядок выплаты компенсации.
Однако, данная статья ГК РФ не говорит о том, имеет ли право суд заставить гражданина продать долю в квартире. Учреждение по закону может обязать собственников выплатить собственнику компенсацию выделяемой доли. Проблему о выделе подобной доли имеет право обозначить только сам собственник. То есть собственники не могут заявить требование о выделе доли другого собственника.
Согласно недавней трактовке Верховного суда (Определение по Делу №78-КГ16-36), один собственник может лишить права собственности на долю другого, заставив его продать часть квартиры и выплатив за нее компенсацию. Для того, чтобы сделка о принудительном выкупе незначительных долей состоялась, у собственника должны быть законные условия и основания на нее. О том, как осуществить принудительный выкуп доли в квартире через суд, и пойдет речь в сегодняшней статье.
Порядок и процедура выкупа доли по судебному решению
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Важно! В нормах ГПК РФ не содержится точного определения формы досудебной претензии, однако стоит придерживаться общей структуры документа, фиксируя факт предложения договориться с владельцем в досудебном порядке. В письме необходимо указать основные реквизиты сторон и данные о собственности, с предложением предоставить ответ в конкретные сроки.
Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Перовского районного суда города Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении иска, заявленного к клиенту адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права собственности на долю жилого помещения, обязании выплатить компенсацию, признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением. Обстоятельства дела: Истец обратилась в суд с указанным иском, мотивируя исковые требования тем, что она является собственником 4/5 долей 1-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м. Оставшаяся 1/5 доли данной квартиры принадлежат на праве собственности ответчику (клиенту адвоката Лавровой Е.А.). Истец считал, что доля ответчика является незначительной, не может быть выделена в натуре, ответчик не имеет существенного интереса в ее использовании. Адвокат Лаврова Е.А. с иском не согласилась, указала в отзыве, что ответчик фактически проживает в спорной квартире и заинтересован в ее использовании, поскольку иного пригодного для проживания жилого помещения на территории города Москвы у него нет. Намерения продавать свою долю он в настоящее время не имеет. Суд отказал в удовлетворении иска мотивировав свое решение тем, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако в данном случае у ответа имеется существенный интерес в использовании данного жилого помещения. В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Существенный интерес ответчика в пользовании спорной квартирой состоит в том, что иных жилых помещений в г. Москве он не имеет, отчуждать свою долю квартиры не желает, нуждается в медицинской помощи, которую получает по месту своего жительства в г. Москве. Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и фактически там проживает. Учитывая изложенное, а также возраст ответчика (08.12.1944 года рождения), получение им по месту жительства социальных гарантий, судебная коллегия согласилась с тем, что ответчик имеет существенный интерес в использовании спорного имущества. При этом судебная коллегия отметила, что такой интерес отсутствует у истца, которая является собственником 1/3 доли в праве собственности на другую квартиру, где зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает со своей семьей. При таких обстоятельствах Мосгорсуд признал решение суда первой инстанции законным и оставил его в силе.
Цель выделения доли в частном доме
Ст. 252 ГК определяет, что каждый участник общедолевой собственности вправе инициировать выделение личной жилплощади из совместного имущества в натуральном виде. Процедура заключается в фиксации границ конкретной территории, расположенной в пределах дома. Причем размер зоны в точности должен соответствовать значению процента или дроби, зафиксированному в соглашении.
Важно! Процедура выдела означает обретение индивидуального права на предоставленную часть дома. При этом с момента завершения процесса гражданин перестает быть участником общедолевой собственности. Тогда как остальные совладельцы продолжают обладать и пользоваться оставшейся жилплощадью совместно.
Если более конкретно рассматривать, что дает выделение доли в натуре, то, прежде всего, человек обретает возможность самолично распоряжаться имуществом.
Собственник вправе сделать с полученным объектом следующее:
- реконструировать;
- подарить;
- завещать;
- оформить в залог;
- сдать в арендное пользование;
- реализовать.
Для проведения указанных манипуляций получать согласие от остальных дольщиков не потребуется. Право преимущественного выкупа в этом случае также не действует.
Как действовать, если продать квартиру невозможно?
Бывают ситуации, когда родственники, которые являются собственниками имущества, не могут прийти к единому мнению по вопросу реализации имущества. Как правило, каждый член семьи имеет право осуществить процесс реализации своей доли, но прежде, данная доля должна быть предложена для выкупа второму владельцу. В принципе, один владелец, который хочет осуществить реализацию, осуществляет все действия, которые положены по законодательству, но второй владелец осуществляет все действия, которые направлены на отсутствие возможности заключения сделки. В данной ситуации, осуществить стандартный процесс продажи квартиры не представляется возможным, именно по этой причине, нужно обратить свое внимание на возможность разрешения вопроса через суд.
В принципе, изучая судебную практику, вы сможете увидеть, что нередко суд принимает решение о необходимости осуществления принудительной реализации. Так что, вам нужно правильно подготовиться к процессу, чтобы максимально грамотно защитить свои права. Если вы самостоятельно не можете составить исковое заявление, или же не можете предоставлять свои интересы в суде, то вам непременно нужно обратить свое внимание на возможность сотрудничества с опытными юристами, которые непременно помогут вам выполнить все необходимые действия по защите своих интересов в процессе осуществления реализации имущества.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.