Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Варианты проведения сделки

Каждый Покупатель и каждый Продавец вправе самостоятельно выбирать, каким способом они хотят провести сделку. Все способы имеют свои достоинства и недостатки. Мы предлагаем вам ознакомиться с ними и выбрать тот, что удобнее и предпочтительнее для вас:

С помощью нотариуса. Преимущество этого способа очевидно – за сделкой наблюдает квалифицированный юрист. Он несет ответственность за свои действия. А поскольку речь идет о нотариальном фиксировании всех этапов сделки, она будет гарантированно «чистой» и безупречной в глазах закона. Кроме того, неопытный Покупатель не всегда знает, как проверить «благонадежность» Продавца. Нотариус просветит его относительно возможных рисков и подскажет, как их можно избежать. Недостаток способа также очевиден – юристу за услуги необходимо платить. И немалые деньги.

Самостоятельное оформление. Этот способ подходит для опытных Продавцов и Покупателей, либо для тех, кто уверен в своих силах и стремится все контролировать сам. Он дает возможность самостоятельно следить за ходом сделки, и при этом экономить деньги, которые потребовались бы для оплаты помощников. Минус данного способа – большие временные затраты и трудоемкость. Кроме того, он доступен только тем, кто, даже если не имеет юридического образования, хорошо разбирается в законах и не «пасует перед бюрократией».

С помощью риэлтора. К такому способу прибегает большинство Продавцов и Покупателей, которые ищут друг друга при помощи специальных агентств или агентов. Если уж риэлтор нашел вариант, устраивающий обе стороны, вполне логично продолжить пользоваться его услугами и в процессе собственно покупки/продажи. Риэлтор действительно оказывает неоценимую помощь контрагентам:

• Сначала «фильтрует» подходящие варианты
• Затем организует показы и просмотры
• После этого помогает определиться со сроками проведения сделки
• Организует заключение предварительного договора и передачу задатка
• Отвечает на все вопросы и консультирует относительно законодательных норм
• Проверяет подготовленные документы
• Наконец, проводит сделку, организует передачу недвижимости и безопасные взаиморасчеты

Документы, необходимые для составления договора

Их не так много:

• Выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость
• Правоустанавливающий документ Продавца, в роли которого могут выступать:
  • ДПК (где нынешний Продавец выступал в роли Покупателя)
  • Свидетельство о приватизации
  • Дарственная
  • Свидетельство о наследовании
  • Судебное решение о признании права собственности
• Паспорта Продавца и Покупателя
• Справка из жилищного органа о лицах, прописанных в квартире, которая продается. Либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
• Согласие супруга Продавца на сделку (если тот состоит в браке)
• Постановление-разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний)
• Квитанция об уплате государственной пошлины. Пошлину оплачивает Покупатель. В 2022 году ее сумма составляет 2000 рублей.

Продавец обязан передать товар покупателю в определенном месте; со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару; в согласованном количестве и ассортименте; соответствующей комплектности; установленного качества; в надлежащей упаковке; свободным от прав третьих лиц.

Продавец должен предъявить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре и предприятии-изготовителе и проинформировать его о специальных правилах использования, транспортировки и хранения товаров, опасных для жизни, разработанных его изготовителем (Закон РФ «О защите прав потребителей»).

Права продавца ограничены: он может лишь требовать плату за проданный товар.

Ограничены также и обязанности покупателя: он обязан лишь оплатить товар.

В то же время права покупателя расширены, покупатель имеет право: 1) осмотреть товар до заключения договора и потребовать в его присутствии проверки свойств или демонстрации его использования;

2) на обмен доброкачественного непродовольственного товара на аналогичный товар, но другого размера, фасона, расцветки, комплектации в течение 14 дней после совершения покупки при условии сохранения им товарного вида, ярлыков и чека. Перечень товаров, не подлежащих обмену, утв. постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55;

3) на соразмерное уменьшение покупной цены, незамедлительное устранение недостатков, на замену товара либо на возмещение понесенных убытков в случае продажи ему товара ненадлежащего качества. Это право в отношении товаров, срок годности которых не установлен, может быть реализовано в течение 6 мес. для движимых вещей и 2 лет для недвижимости; 4) не возмещать разницу в цене в случае замены недоброкачеств. товара на аналогичный, однако при обмене на товар иного размера, фасона, сорта разница в цене подлежит возмещению; 5) на получение необходимой достоверной информации о товаре, условиях его продажи и изготовителе. В случае ее непредоставления он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, а если договор заключен, отказаться от его исполнения, потребовав возврата уплаченной суммы и возмещения др. убытков.

Особенности ответственности: 1) ответственность за нарушение прав потребителя может быть возложена и на продавца, и на изготовителя; 2) продавец, не предоставивший покупателю информацию о товаре, отвечает и за недостатки товара, возникшие после его передачи, и обязан возместить убытки покупателю; 3) возмещение продавцом убытков покупателю не освобождает его от исполнения обязательства в натуре; 4) при нарушении имущественных прав потребителя возможна денежная компенсация морального вреда, полученного им, при наличии вины причинителя вреда. Размер возмещения определяется только судом с учетом характера и объема нравственных страданий потребителя, а не стоимости купленного товара.

Обязанности поставщика: передать товар в обусловленный срок, равномерными партиями, в соответствии с установленными графиками; восполнить недопоставленный товар в следующий период; вывезти товар, от которого отказался покупатель, но принял его на ответственное хранение; подготовить товар к вывозу и уведомить об этом покупателя, если договор заключен с условием выборки товара; выполнить указание покупателя об отгрузке заказанного им товара другому лицу; возместить расходы, понесенные покупателем, в связи с ответственным хранением им товара.

Права поставщика: требовать от покупателя оплаты товара; указывать покупателю, по какому именно договору ему следует засчитывать поставленные им товары, если их количество было недостаточным и при этом с данным покупателем было заключено несколько договоров поставки; потребовать от покупателя оплаты товара в случае, если он без достаточных оснований отказывается от его принятия.

Обязанности покупателя: совершить все действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных по договору поставки; осмотреть принятые товары в срок, определенный законом или договором, проверить количество и качество товаров, а в случае выявления несоответствия или недостатков товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика; в случае получения товаров от транспортной организации проверить соответствие товаров сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах; в случае отказа от переданного ему поставщиком товара принять его на ответственное хранение и незамедлительно уведомить поставщика; осмотреть передаваемые ему товары в процессе их выборки; оплатить поставленные ему товары с соблюдением порядка и формы расчетов в соответствии с договором.

Права покупателя: требовать предоставления товара, обусловленного договором; предъявлять требования, предусмотренные ст. 475 ГК, в случае поставки ему товара ненадлежащего качества; требовать замены в разумный срок товара ненадлежащего качества, возвращенного потребителем, в случае, если покупатель продает поставленные ему товары в розницу; предъявлять требования, предусмотренные ст. 480 ГК, в случае поставки ему товаров с нарушением условий договора о комплектности; приобретать не поставленные поставщиком товары у других лиц с отнесением понесенных расходов на поставщика; отказываться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а в случаях, если такие товары оплачены, требовать возврата денежных сумм до устранения недостатков или доукомплектования товаров либо их замены; указывать поставщику, по каким именно договорам следует засчитывать уплаченную им денежную сумму, в случае, когда им было заключено несколько договоров, сумма эта недостаточна для погашения обязательств по всем договорам; отказываться от принятия товаров, поставка которых просрочена, уведомив поставщика о своем отказе.

Особенности договора купли-продажи

Условие договора купли-продажи о товаре является его существенным условием. Оно считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК). Причем этого достаточно для признания договора купли-продажи заключенным. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Если договор не содержит условия о качестве, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если же продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже по образцу или по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию. Образец – это эталонное изделие, потребительские свойства (эксплуатационные характеристики) которого определяют требования к качеству товара, подлежащего передаче покупателю. Описание товара представляет собой определенный перечень потребительских свойств (эксплуатационных характеристик) товара, который передается покупателю. Описание товара может сопровождаться его фотографией, графическим изображением и т.п.

Если в соответствии с установленным законом порядком предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. Обязательные требования к качеству товаров определяются общими и специальными техническими регламентами, принимаемыми федеральным законом. К таким требованиям, являющимся обязательными, относятся требования, направленные на обеспечение безопасной эксплуатации оборудования и других объектов, их пожарной, биологической, экологической, ядерной и радиационной безопасности и электромагнитной совместимости. Иные требования к качеству товаров, содержащиеся в национальных стандартах, теперь носят рекомендательный характер и применяются добровольно.

Важное значение имеют нормы о гарантии качества товара. При этом необходимо различать законную гарантию качества товара и договорную гарантию. Законная гарантия имеется во всех случаях, когда гарантия не предусмотрена договором. Сущность законной гарантии состоит в том, что товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент их передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товаров этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются. В случае, когда предоставление продавцом гарантии качества товара предусмотрено договором (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товары, которые должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока). От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, т.е. определенный законами, иными правовыми актами или другими обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Очевидно, что договорный гарантийный срок не может превышать срок годности товаров, а сами товары должны быть использованы по назначению до истечения срока годности.

Течение гарантийного срока прерывается в случаях, когда товар не может быть использован покупателем по обстоятельствам, зависящим от продавца, например из-за недостатков товара, вследствие непередачи вместе с товаром его принадлежностей, в том числе инструкции по эксплуатации и другой необходимой документации. Течение гарантийного срока может быть возобновлено лишь после того, как продавцом будут устранены соответствующие обстоятельства. Если в течение гарантийного срока покупатель обнаружит недостатки в переданном товаре (комплектующем изделии) и продавец по требованию покупателя произведет его замену, на вновь переданный товар (комплектующее изделие) устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на замененный. Это правило будет действовать, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

При наличии законной гарантии продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что недостатки возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товаров, на которые продавцом предоставлена гарантия качества (договорная гарантия), он отвечает за недостатки товаров, если сам не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товарами или их хранения, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК).

В случае нарушения продавцом условия договора о качестве товара покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены, либо
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров.

Если же продавец допустил существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками), покупатель в соответствии со ст. 475 ГК наделяется дополнительными правами по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или
• потребовать замены товаров ненадлежащего качества на товары, соответствующие договору.

Однако, чтобы иметь возможность реализовать свои права, покупатель должен соблюдать определенные правила, касающиеся порядка проверки качества товаров и сроков обнаружения недостатков в товарах.

Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Иное может быть предусмотрено договором купли-продажи или вытекать из существа обязательства (п. 1 ст. 481 ГК). Тара и упаковка товара необходимы для обеспечения его сохранности при транспортировке и хранении, а в некоторых случаях служат обязательным элементом эстетического вида товара. Требования к таре и упаковке товара определяются в договоре купли-продажи. Отсутствие в договоре соответствующих условий не освобождает продавца от обязанности затарить и упаковать товар, подлежащий передаче покупателю: в этом случае по общему правилу товар должен быть затарен и упакован обычным для такого товара способом или, во всяком случае, способом, который обеспечит его сохранность при обычных условиях хранения и транспортировки.

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен также соблюдать обязательные требования к таре и упаковке товаров (если таковые имеются). В частности, технические регламенты могут содержать обязательные требования к таре и упаковке товаров, направленные на обеспечение безопасности жизни, здоровья граждан и охрану окружающей среды.

В некоторых случаях проданный товар может быть передан без тары или упаковки. Во-первых, освобождение продавца от обязанности затаривания или упаковки товара может быть предусмотрено договором куплипродажи. Во-вторых, передача проданного товара покупателю без тары и упаковки может вытекать из существа обязательства, например, если объектом купли-продажи является какое-либо имущество, переданное покупателю ранее в аренду либо используемое последним иным образом.

В-третьих, некоторые товары по своему характеру не требуют ни затаривания, ни упаковки: песок или уголь, перевозимые насыпью, земельные участки и иные объекты недвижимости, ценные бумаги и т.п.

Неисполнение продавцом обязанности по затариванию и упаковке товара, т.е. передача покупателю товара без тары или упаковки или в ненадлежащей таре или упаковке, влечет для него определенные негативные последствия. В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца затарить или упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару (упаковку), если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара. Например, договором предусмотрено, что продавец обеспечивает доставку мебели в место жительства (место расположения) покупателя и соответствующую ее сборку (существо обязательства); товаром являются продукты питания или напитки, потребленные покупателем (характер товара).

Учитывая, что тара и упаковка нередко определяют потребительские свойства товара, п. 2 ст. 482 ГК предусматривает, что покупатель вместо требований о затаривании (упаковке) товара или о замене ненадлежащей тары (упаковки) по своему выбору может предъявить к продавцу требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК):

• о соразмерном уменьшении покупной цены товара;
• безвозмездном устранении недостатков тары и упаковки в разумный срок;
• возмещении расходов покупателя, понесенных в связи с устранением недостатков тары или упаковки.

В случае же выявления существенных нарушений требований к таре и упаковке товара покупатель вправе по своему выбору потребовать замены товара товаром, затаренным или упакованным в соответствии с предъявляемыми требованиями, или отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Реализация покупателем одного из правомочий, которыми он наделен на случай неисполнения продавцом обязанности по затариванию (упаковке) товара, не лишает его права на предъявление продавцу самостоятельного требования о возмещении причиненных убытков.

Об отдельных вопросах заключения и исполнения договоров купли-продажи

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
   Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
   Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Сотрудники общества могут рассмотреть вашу жалобу и проконсультировать по профильному вопросу.

Кроме этого, вы можете обратиться к ним по следующим темам:

• анализ договоров продажи или предоставления услуг для определения в них условий, которые влекут за собой нарушение прав покупателей;
• сбор данных о нанесении вреда здоровью и создании угрозы жизни, а также причинении имущественного ущерба, если они вызваны применением продукта (работы, услуги) плохого качества;
• проведение исследования независимым специалистом предлагаемых на рынке продуктов на предмет их соответствия требованием качества, а информации о них — на соответствие реальности;
• проверка соблюдения требований нормативных актов РФ в сфере торговли и предоставления услуг, исполнения работ.

По итогам таких проверок составляется акт, который поможет вам добиться справедливости при судебном разбирательстве с нарушителем

Общество наделено полномочиями извещать соответствующие органы федерального управления о выявленных нарушениях. Оно может предъявить иск в суд от своего имени, по поручительству конкретного человека или группы людей, а также в защиту всего населения страны или его части.

Для выполнения своих задач общество наделено следующими правами:

• беспрепятственно распространять данные о своей работе;
• участвовать в принятии правовых решений органами местного самоуправления и федеральной власти;
• становиться учредителями средств массовой информации, а также заниматься издательством;
• представлять интересы граждан в судах и органах государства;
• вносить инициативные предложения, касающиеся жизни общества и других вопросов, в соответствующие органы государственной власти;
• заниматься внешнеэкономической деятельностью или иным бизнесом, если она связана с задачами общества.

Если ваши права нарушены, вы можете обратиться в эту организацию за квалифицированной помощью, проведением независимой экспертизы и по другим вопросам, находящимся в ее компетенции

Участником общества может стать каждый гражданин РФ, если ему исполнилось 18 лет, или другая общественная организация с похожей деятельностью. Иностранцы также могут подать заявление о принятии в общество, если они законно находятся на территории РФ.

Данная процедура регламентирована ст. 18 Закона № 2300-1. В случае, если вам продали товар с дефектами, вы имеете право потребовать:

• обмена вещи на точно такую же в момент визита;
• замены на продукт с аналогичными характеристиками и эксплуатационными свойствами, с перерасчетом суммы покупки;
• снижения продажной цены и компенсации разницы;
• починки вещи или возмещения затрат, если ремонт произведен за ваш счет;
• возврата уплаченных денежных средств

Одновременно с указанными претензиями вы имеете право потребовать компенсации убытков, которые возникли в процессе эксплуатации некачественного товара

Иные нормы действуют в отношении сложных технических устройств. Бракованную технику разрешается вернуть или обменять в 15-дневный срок после получения на руки. Вы имеете право предъявить претензии по окончании этого срока в следующих ситуациях:

• при неоднократном обращении в сервисную службу для устранения недостатков, если это происходило ежегодно в течение гарантийного срока, а совокупность периодов устранения поломок превышает 30 дней;
• если обнаружен серьезный недостаток, которым считается неустранимый дефект, не позволяющий эксплуатировать технику.
• когда нарушены законодательные сроки ремонта изделия.

Требования по качеству товара можно предъявить только в течение гарантийного срока. Если он не установлен, то регламентируется законодательством и составляет 2 года. Если на продукт срок гарантии не определен, потребителю придется обосновать тот факт, что недостатки у товара были до того, как его купили.

Во время приемки товара несоответствующего качества продавец или производитель имеют право организовать проверку наличия дефектов в присутствии покупателя. В случае необходимости он может провести экспертизу, оплатив ее стоимость. Заключение специалистов должно быть получено не позднее 10 суток с момента визита покупателя и передачи вещи.

Вы имеете право присутствовать при осуществлении процедуры. Если вы не верите в ее результат, можете организовать дополнительное исследование, обратившись к независимому специалисту или в общество, защищающее права покупателей. Вам придется оплатить исследование, но если дефекты подтвердятся, затраты будет обязан компенсировать продавец. Потребовать эту сумму разрешается только через суд.

Если по итогам экспертизы определено, что дефекты возникли по вашей вине, вследствие несоблюдения правил эксплуатации или неосторожного обращения с вещью, продавшее ее лицо не несет никакой ответственности и ничем вам не обязано.

В этом случае покупателю придется компенсировать убытки, связанные с первоначальной экспертизой товара.

Кроме выше обозначенных требований, вы должны знать еще о нескольких важных моментах:

• доставка тяжелых предметов (более 5 килограммов) или вещей больших размеров для их замены, возврата или устранения дефектов оплачивается продавцом или производителем. Если данное правило не исполняется, и покупатель сам привозит товар, торговец обязан возместить связанные с этим расходы;
• если продавец нарушает сроки удовлетворения ваших претензий, он должен оплатить вам пени, равные 1 % от цены вещи. Она определяется во время покупки или указывается в решении суда;
• с лица, продавшего некачественный предмет, можно взыскать компенсацию морального ущерба, если он нанесен в процессе использования дефектной вещи;
• если качественная вещь была получена не в месте продажи (например, при покупке в интернете), то вернуть ее можно в течение 7 дней. Если во время получения продукта вы не были уведомлены о сроке возврата, период увеличивается до 30 суток.

Работа продавца заключается в обеспечении максимального объёма продаж и осуществлении помощи покупателям при выборе товара.

При этом он отвечает за сохранность продаваемых вещей, их приём и расстановку на стеллажах, контроль сроков годности и расклейку ценников. Обслуживание клиентов в торговом зале и на кассе – прямая обязанность продавца.

Кроме этого, магазин имеет законное право:

• установить на вещь дополнительный гарантийный срок, даже если производитель уже предусмотрел гарантию;
• отказаться от исполнения договора при определённых обстоятельствах;
• требовать от потребителя приёма заказа в случае, когда он обязан это сделать;
• отказаться от обслуживания клиента при определённых обстоятельствах;
• требовать оплаты стоимости вещи и начисленных процентов в случае несвоевременного внесения платы;
• настаивать на возврате неоплаченных товаров;
• полностью отказаться от удовлетворения требований покупателя или частично выполнить свои обязанности перед ним в случае, если потребитель нарушил условия договорённости сторон.

Хотя покупатель имеет право требовать возврата стоимости покупки, осуществления бесплатного ремонта некачественной вещи или уменьшения цены за товар, продавец может настаивать на проведении независимой экспертизы.

Если проверка покажет, что дефект у предмета появился по вине самого потребителя, продавец вправе отказаться от удовлетворения его требований.

Продавец в первую очередь является лицом магазина. Именно этого человека видит покупатель впервые, переступая порог лавки. Поэтому права и обязанности продавца тесно взаимосвязаны с отзывами покупателей о магазине. Сотрудник, который работает в торговом зале, обязан быть доброжелательным к клиентам, должен стараться отвечать на все возникающие вопросы. Кроме того, он обслуживает покупателей на кассе и ведет кассовые документы (если нет должности кассира).

Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).

Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:

• до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
• до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
• свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)

За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:

• 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).

Права И Обязанности Сторон По Договору Купли Продажи Недвижимости

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и обеспечения исполнения договора, страхованию, хранению предмета договора. При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций. [2]

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11) [20]

Другой комментарий к статье 454 Гражданского Кодекса РФ

1. Договоры купли-продажи начали заключать в незапамятные времена, когда появились деньги. На их основе осуществляется переход материальных благ «из рук в руки», т.е. в собственность (см. п. 5 настоящего комментария), а оплата производится деньгами (см. п. п. 2 и 7 комментария). Несметное количество сделок купли-продажи, совершенных практически за всю историю существования человечества, породило их уникальное многообразие. Недаром гл. 30 «Купля-продажа» содержит более 100 статей и по объему сравнима с солидным федеральным законом. И это при том, что к договорам купли-продажи не относятся договоры об оказании платных услуг, безвозмездные договоры (прежде всего дарение), договоры о передаче имущества в пользование (прежде всего аренда), договоры мены, когда товар передается в обмен на другой товар, договоры, предусматривающие, что в обмен на товар передаются результаты работ, оказываются услуги, и др. Иначе говоря, отличительной особенностью договора купли-продажи является обмен материальных ценностей на денежные средства.

2. Договор купли-продажи является:

— во-первых, консенсуальным — права и обязанности сторон возникают с момента достижения соглашения. Конечно, момент возникновения прав и обязанностей у продавца и покупателя нельзя смешивать с моментом перехода права собственности на продаваемый товар от продавца к покупателю (по общему правилу оно переходит с момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи).

Если договор купли-продажи подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК);

— во-вторых, возмездным — продавец товара вправе получить встречное предоставление. Причем оно выражается в виде определенной денежной суммы. Если же в качестве встречного предоставления должен передаваться другой товар, то соответствующие отношения регулируются ст. ст. 567 — 571 ГК РФ (договор мены). Правила о купле-продаже применимы к таким отношениям постольку, поскольку это не противоречит нормам, содержащимся в указанных статьях ГК РФ о договоре мены и существе мены (п. 2 ст. 567).

Если получатель товара в качестве встречного эквивалента обязался выполнить работы и передать их результат субъекту, передающему товар, или оказать услугу, то к соответствующим отношениям могут применяться некоторые правила о купле-продаже лишь по аналогии;

— в-третьих, двусторонне-обязывающим (двусторонним, взаимным) — каждая из сторон договора купли-продажи имеет как права, так и обязанности. Основными, безусловно, являются обязанность продавца передать товар и корреспондирующее этой обязанности право покупателя требовать передачи товара, а также обязанность покупателя оплатить товар и корреспондирующее этой обязанности право продавца требовать уплаты покупной цены.

3. Предметом договора является вещь (товар), т.е. предмет материального мира, могущий быть в обладании человека и служить удовлетворению его потребностей.

Законом к вещам относятся в том числе деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК). Однако деньги не могут быть предметом договора купли-продажи (товаром), поскольку это обусловлено существом соответствующих отношений. Деньги при купле-продаже передаются покупателем продавцу как встречное предоставление (выступают платежным средством), т.е. являются так называемым эквивалентным объектом соответствующих отношений.

О купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей (в том числе иностранной валюты) см. соответственно п. п. 8, 9 настоящего комментария.

Предметом купли-продажи может быть любой товар, если он не изъят из оборота . Например, в Российской Федерации с 1 июля 2003 г. запрещены производство и оборот этилированного автомобильного бензина .

———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 481 — 486.
Федеральный закон от 22 марта 2003 г. N 34-ФЗ «О запрете производства и оборота этилированного автомобильного бензина в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. Ст. 2591.

Объекты ограниченно оборотоспособные (которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению) могут быть предметом купли-продажи с соблюдением специальных правил, устанавливаемых законом . Так, музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав Музейного фонда РФ, могут отчуждаться только по специальному разрешению федерального органа исполнительной власти, на который возложено государственное регулирование в области культуры (Федеральный закон от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации в музеях Российской Федерации» (ст. 12) .

———————————
См.: об этом: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 524 — 552.
Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. Ст. 2591.

4. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. В принципе ими могут быть любые субъекты гражданского права. Чаще всего это граждане и юридические лица.

Вместе с тем необходимо всякий раз учитывать требования закона о правоспособности и дееспособности того или иного субъекта. В том числе специальные правила, определяющие особенности оборотоспособности определенного рода объектов и участия различного рода субъектов в соответствующих отношениях.

5. Конститутивным признаком договора купли-продажи является его направленность на обеспечение перехода права собственности на товар от продавца к покупателю. Вместе с тем не всегда купля-продажа влечет смену собственника. Так, если федеральное государственное унитарное предприятие продает имущество другому государственному унитарному предприятию, то собственник не изменяется. Но это имущество переходит из хозяйственного ведения продавца в хозяйственное ведение покупателя.

6. Форма договора купли-продажи в основном подчинена правилам о форме сделок (ст. ст. 158 — 163, 165 ГК) и указаниям закона о форме договора (ст. 434 ГК). Применительно к отдельным видам договоров купли-продажи в законе содержатся особые предписания (о розничной купле-продаже — ст. 493, о продаже недвижимости — ст. 550 ГК).

В случаях, предусмотренных законом, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 558 ГК).

7. По общему правилу, как ни странно, цена не является существенным условием договора купли-продажи. В случае если она не предусмотрена договором и не может быть определена из его условий, товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК). См. также ст. 485 ГК РФ и комментарий к ней.

Относительно отдельных видов договоров купли-продажи закон предусматривает, что цена есть существенное условие договора. Так, в силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии условия о цене правила, установленные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

8. Ценные бумаги являются весьма своеобразным объектом гражданских прав . Относительно передачи ценных бумаг («прав по ценной бумаге») содержатся специальные правила в различных нормативных актах (ст. ст. 146, 915 ГК), Федеральных законах «О рынке ценных бумаг», «Об акционерных обществах», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и т.д.). Продажа ценных бумаг осуществляется в соответствии с этими специальными правилами. Положения § 1 гл. 30 ГК РФ (ст. ст. 454 — 491) к купле-продаже ценных бумаг могут применяться только в случае, если законом (!) не установлены специальные правила. При этом ряд норм ГК РФ о купле-продаже неприменим к купле-продаже ценных бумаг в силу специфики объекта (например, об ассортименте товаров (ст. 467), качестве товара (ст. 469) и т.д.).

———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 524 — 552.

9. Виды имущества, признаваемого валютными ценностями, и порядок совершения сделок с ними определяются Федеральным законом от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и принятыми в соответствии с этим Законом нормативными актами.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 50. Ст. 4859.

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

• «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
• При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

• Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
• Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
• Этаж расположения.
• Назначение (жилое помещение).
• Кадастровый номер.

Важные моменты для покупателя

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

• Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
• Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
• Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Статья 459 ГК РФ. Переход риска случайной гибели товара

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
   Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
   Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Статья 469 ГК РФ. Качество товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
   Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
   По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Похожие записи:

• Когда суд просит приобщить доказательства в апелляции
• Особенности взыскания алиментов на детей-инвалидов
• Удостоверение «Ветеран труда Краснодарского края»