Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под снос». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:
- если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
- если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
- если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
- если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
- если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.
Правила продажи квартиры в аварийном доме
Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:
- при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
- если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
- приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.
В каких случаях можно развестись по заявлению одного из супругов и как это нужно сделать? Узнайте об этом здесь.
Что такое защита родительских прав и какие ее основные способы? Подробная информация по данному вопросу есть в этой статье.
Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь
Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения.
В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.
Можно продать ветхое жилье или нет?
Собственник жилья, признанного аварийным, не лишается своих прав на недвижимость после вынесения вердикта о ветхости здания межведомственной комиссией. Это означает, что владелец квартиры или дома имеет право осуществлять любые действия, в том числе перепродавать квадратные метры. Важно помнить, что аварийным жилье признается в случае опасного для жизни и здоровья жителей износа несущих конструкций, стен или кровли. Если дом признан аварийным, то граждане могут рассчитывать на переселение.
Ветхое жилье – что это? Юридически это иной термин, хотя он и рассматривается вместе с вышеуказанным в Федеральном законе №185 «О Ветхом и аварийном жилье». Иногда собственникам ветхой недвижимости предлагают переселение, но возможен и ремонт. В статье мы обсуждает только действия владельца аварийного жилья. Есть два варианта – продать квартиру, дом или дождаться предложения о выкупе жилищной площади от вашей городской или сельской администрации.
После заключения договора о выкупе муниципалитетом жилья, владелец не может распоряжаться квартирой, в том числе, передавать на нее права третьим лицам. Ведь с этого момента жильем владеет уже городская администрация.
Как быть владельцам частных старых владений в деревнях и городах?
В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника. В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен.
Государство не накладывает на хозяев таких домов дополнительных ограничений, однако программы переселения в небольших городах реализуются медленнее. И непригодность основного жилья владельцы используют в основном в качестве аргумента для получения квартиры (когда будет принято решение о непригодности дома и какие документы понадобятся?).
Если дом не включен в адресную программу переселения, то городская власть не имеет перед его жителями никаких обязательств, и вы не получите компенсацию/новое жилье. Вам необходимо уточнить сроки реализации программы. В некоторых случаях приходится ждать несколько лет – это и является частой причиной решений владельцев продать жилье. Чтобы получить средства сразу, пусть в меньшем количестве, а не ждать квартиру годами.
Если речь идет о замене квартиры на другую, покупать жилье владелец может выгодно с довольно скромным дисконтом, ведь новая квартира может располагаться в хорошо обустроенном районе. Однако тут есть и обратная сторона медали – иногда жилье предоставляется в слабо обустроенных районах, да и ждать его приходится долго.
Менее рискованной видится сделка с местными властями, главное, чтобы стартовая цена квартиры была меньше. Договоритесь с владельцем – и получите существенный бонус.
Плюсы приобретения квартиры:
- Возможность получить прибыль, заключив договор по выкупу.
- Возможность получить жилье в новостройке по программе переселения.
Недостатки приобретения квартиры:
- Длительное ожидание квартиры.
- Низкая оценка квартиры при выкупе местными властями.
- Новая квартиры в районе с не обустроенной инфраструктурой.
Стоит ли приватизировать квартиру до сноса?
Таким вопросом задаются многие наниматели, не успевшие оформить в собственность свою аварийную квартиру.
До 2011 года все, кто владел жильём по договору соцнайма, могли при расчёте компенсации на каждого зарегистрированного получить по 18 м2 (действующая социальная норма), а это позволяло существенно улучшить жилищные условия.
У собственников такой привилегии не было, поэтому с приватизацией никто не торопился.
После внесения поправок в закон «О приватизации» это правило упразднили. Сейчас квартиросъёмщикам предоставляют благоустроенные квартиры, равнозначные по количеству комнат и метражу, но не гарантируют при этом, что они будут находиться в том же районе.
Следовательно, прямых выгод от приватизации жилья в доме под снос нет: пользоваться таким имуществом уже не получится, продать – тоже, а сумма компенсации будет невысокой.
Право на участие в приватизации даётся всего один раз, поэтому лучше дождаться получения новой квартиры и оформить её в собственность.
Что сейчас известно о программе сноса пятиэтажек в Москве?
Для рассмотрения темы улучшения жилищных условий и получения квартиры большей площади сначала необходимо подвести предварительную черту – что на сегодняшний момент мы знаем о новой программе реновации жилья в Москве 2021 года?
- Президент поддержал идею сноса «Хрущевок» и столичные власти приступили к подготовке данного проекта;
- Госдума в первом чтении приняла законопроект о сносе пятиэтажек в Москве;
- в рамках телефонных опросов жителей пятиэтажек, консультаций с местными властями и встреч с населением выбрано 4,5 тысячи домов, которые вошли в предварительный список для сноса;
- собственники и наниматели жилья в «Хрущевках», вошедших в данный список, должны принять участие в народном голосовании, итоги которого будут подведены в августе 2017 года.
Стоит ли покупать квартиру под снос?
Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.
Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.
В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.
Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.
Продажа квартиры в аварийном доме
Закон гласит — продавец обязан при продаже квартиры раскрыть полную и достоверную информацию о ее техническом состоянии. Эти положения включаются в договор и согласуются сторонами.
Если покупателю не предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии квартиры, он может расторгнуть сделку в судебном порядке.
Продаете аварийную квартиру — сообщите об этом покупателю.
Аварийность жилья также накладывает ряд ограничений:
- использование средств маткапитала для покупки аварийного жилья не допускается — Пенсионный фонд проверит эту информацию и вынесет обоснованный отказ;
- отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья — банк заинтересован в выделении заемных средств только на покупку ликвидного объекта недвижимости;
- аварийные жилые помещения не могут выступать предметом военной ипотеки.
Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.
Нельзя купить аварийное жилье в ипотеку или на средства маткапитала.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного?
Несмотря на распространенность терминов, строгого их определения действующее законодательство не предусматривает. Однако по факту кирпичные и панельные дома признают подлежащими сносу при 70% износа, для деревянных построек этот норматив составляет 65%.
Оценку состояния жилой недвижимости проводят комплексно с учетом возраста. Строительная экспертиза проводится для всех составных частей здания:
- подвалы, фундамент, отмостка;
- фасады и их декоративные элементы, балконы и лоджии, внешние водоотводы;
- кровля, чердак, выходы коммуникаций;
- внутренние несущие конструкции, дверные и оконные проемы;
- инженерная инфраструктура;
- придомовая территория.
Законодательное регулирование
- ст. 32, 86-89 ЖК;
- ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
- ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.
- не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
- собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.
«Пока обои от стен не отошли, дом не рухнет». Какие дома попадают под снос и почему
Если кратко – это дома старые, непригодные для жизни и нецелесообразно занимающие золотую землю, когда, например, вместо кургузых пятиэтажек решено возвести 100500 корпусов на 17 этажей.
Само по себе понятие «ветхое жилье» в законодательстве РФ не фигурирует. Это советский термин, существовавший во времена, где был порядок. Каждая вещь имела место и конкретное название, согласно номенклатуре. В нашем, общечеловеческом понимании, ветхость — физический износ конструкций и коммуникаций, частично или полностью утративших свои эксплуатационные качества. Юристы сегодня пользуются термином «аварийное жилье», который имеет определенные параметры оценки. Закон защищает граждан, живущих в таком жилье и гарантирует, что дома будут расселены и собственники получат достойную компенсацию.
Далее разберем отдельно понятия ветхого и аварийного жилья, так как это влияет на дальнейшие перспективы после расселения дома. И вроде бы у такого жилья не должно быть преимуществ, но они есть — о них тоже поговорим. И недостатки затронем. А хотите знать, кому ветхое жилье может быть интересно, несмотря на его состояние? Читайте и все узнаете.
«Продам квартиру. Бита, крашена, до реновации боюсь не дожить». Почему продают квартиры в домах под снос?
Какой русский не любит халявы? Но, как бы мы не стремились получить выгоду для себя, обхитрить государство и нажиться на нем нереально. Поэтому, даже к самым терпеливым собственникам ветхого жилья заглядывают мысли, мол, а не продать ли свою халупу, может ну его это новое жилье, когда оно еще будет! Многие, менее терпеливые понимают, что с нашим государством можно вообще не дожить до расселения, поэтому решают продать свое жилье. А на вырученные деньги, плюс какая-то прибавка, уже самостоятельно найти удобоваримый вариант. И этот выход зачастую оказывается более выгодным, чем какие-то иллюзорные мечты, которые местный чиновник N одним росчерком пера может обратить в прах.
Продать свою квартиру в старом доме решают люди, которые понимают, что чем дольше они тянут резину, тем ниже становится стоимость жилья. И в случае с компенсацией они могут получить совсем мало. Напомню, что муниципалитет не станет платить больше фактической оценки старого жилья. Да и к тому же, шансы получить квартиру в этом же районе стремятся к нолю, хотя администрация обязана предложить такие варианты. При их наличии. Но, конечно же, доступного жилья мало, в вашем районе подходящих квартир нет, бла-бла. Берите квартиру далеко или деньги.
На вторичном рынке выставлено на продажу немало квартир в ветхих домах. Это как раз связано с тем, что москвичи, увидев трехэтапную программу реновации, обнаружив себя в планах переселения через 10 лет или не обнаружив вовсе, осознали, что доживать свой век им придется в старых квартирах. Поэтому и решили от них избавиться. За любую возможную для такого состояния цену. Причем, повторюсь, это в Москве известно, когда и кого планируют расселить, есть списки, очереди, планы. Сейчас объявлено, что столичный опыт реновации уже планируется перенять во всех регионах страны. Но, судя по делам Подмосковья, самого передового района после Москвы, процесс расселения аварийных и ветхих домов в других областях вряд ли обрадует ждущих своего часа.
Дом под снос – довольно удобное место для жизни
Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:
– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.
На практике люди продают ветхое жилье, не дождавшись переезда
На самом деле, вместо новостройки в удобном районе жильцы домов под снос часто получают лишь деньги от продажи своей квартиры, да и то с дисконтом. Рассказывает Елена Иванова, ведущий специалист юридического департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
– Все плюсы квартиры в доме под снос перекрывются недостатками, связанными с ветхостью жилья, которое до переселения в новое требует больших вложений в ремонт. Так что момент покупки в таком доме – очень тонкий. Насколько мне известно, в подмосковной Электростали в АН «Мегаполис-Сервис» в прошлом году был случай, когда клиент обратился с вопросом о продаже своей квартиры в доме, идущем под снос. Причина – человек не захотел испытывать нервотрепку со сроками и прочим, а предпочел более спокойное развитие событий. И, надо сказать, по-своему оказался прав, так как квартира была продана с небольшим дисконтом за короткое время. Новые же хозяева только недавно получили ключи от квартиры в новостройке.
Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.
Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.
Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.