Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Чем опасна сделка без согласия супруга
Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.
По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ) по мотивам отсутствия его согласия. Это возможно только в случаях, когда другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на ее проведение.
В такой ситуации сделка может быть признана недействительной, и квартиру потребуется передать обратно в собственность прежних владельцев – супругов. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.
Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы было оформлено нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.
Когда не требуется согласие супруга на совершение сделки с жильем
По общему правилу, распоряжение общей собственностью семьи допускается только при взаимном согласии обоих партнеров. Более того, если жилье было приобретено за счет общих денежных средств, не имеет значение, на кого она оформлена. В этом случае любое совершение сделок, даже безвозмездных, потребует получение согласия от второй половины.
Тем не менее, из анализа норм СК РФ можно установить ситуации, когда движимое и недвижимое имущество не только может находиться в личной собственности одного из супругов, но и не требует разрешения на его продажу. К таким особым случаям относятся:
- имущественные активы, в том числе жилые помещения, находившиеся в собственности граждан на момент регистрации семейных отношений;
- движимые и недвижимые активы, полученные в порядке наследования;
- получение жилья одним из партнеров по безвозмездным сделкам;
- наличие заключенного брачного контракта, в котором предусмотрен особый порядок приобретения и распоряжения недвижимостью.
Добрачная недвижимость граждан не поступает в совместную собственность, если только сами супруги в период семейных отношений не захотят изменить статус такого жилья. Для продажи квартиры не только не потребуется согласие второй половины, жилье будет исключено из раздела имущества при бракоразводном процессе.
Оформление наследственных прав носит личный характер, не связанный с семейными отношениями. По этой причине, если объект недвижимости получен по наследству одним из партнеров, второй супруг не приобретает никаких прав и его согласие на распоряжение имуществом не потребуется.
Безвозмездный характер сделок, в результате которых у граждан возникает право собственности, также не требует согласования при распоряжении такой недвижимостью. Такой сделкой, прежде всего, является дарение, когда в роли одаряемого лица выступает только один супруг.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, приобретенной в порядке приватизации?
Распоряжение таким жильем имеет следующие особенности:
- если в процессе приватизационной сделки право собственности было оформлено на обоих партнеров, потребуется либо оформление согласия, либо участие второго супруга в продаже жилья;
- если на стадии оформления приватизационного договора один из супругов выразил отказ от участия в приватизации квартиры, его согласие не потребуется при последующем распоряжении жильем.
Возможные последствия сделки без согласия супруга
При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».
Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.
Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).
Возможные трудности и нюансы
В некоторых случаях получение согласия от мужа или жены может сопровождаться трудностями. Причины могут быть самыми разнообразными: нежелание контактировать, состояние здоровья, проживание в другом городе или стране и т.д.
Каждый случай требует действий по ситуации в соответствии с действующим законодательством. Например, если супруг проживает в другом государстве, то при достижении взаимной договоренности, согласие можно оформить у нотариуса этой страны. Однако для использования в РФ этот документ потребуется перевести на русский язык и заверить в нотариальной конторе России.
Также теоретически титульный собственник квартиры, имя которого обозначено на свидетельство о праве собственности, имеет право совершать самостоятельно сделки. Нередки ситуации заведомого обмана супруги/супруга, не предусматривающий оповещения о предстоящей продаже.
Если квартира была продана без получения официального согласия мужа/жены, то сделка является оспоримой. Для того, чтобы ее аннулировать потребуется подать иск в суд. Итогом может стать возврат причитающейся доли/части второго собственника в денежном эквиваленте. По закону срок исковой давности составляет 3 года. При пропуске этого срока по неуважительным причинам претендовать уже на восстановление своих прав не получится.
Еще одно потенциально необходимое для получения согласие – получение разрешения (согласия) от органов опеки и попечительства в случае продажи квартиры в семьях, где есть несовершеннолетние дети. Получение такого согласия – гарантия соблюдения прав детей и неухудшения будущих условий проживания (при этом не имеет значения, имеют ли дети свою долю в квартире или нет).
Согласие требуется в этом случае
Если предстоит покупка объекта, то нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не нужно. Но если продается или дарится объект, являющийся совместно нажитым имуществом, то решение принимается только совместно.
Если отсутствует согласие, то это выступает серьезным нарушением законодательства, поэтому сделка легко оспаривается заинтересованной стороной.
Важные решения супруги обсуждают вместе, поэтому запрещено самостоятельно распоряжаться общим имуществом. Поэтому предварительно придется посетить нотариуса для составления согласия. Только при наличии этого документа осуществляется перерегистрация имущества на покупателя или одариваемого.
Согласие составляется при заключении разных сделок, касающихся общего имущества. К ним относятся следующие действия:
- продажа недвижимого объекта или некоторой его части;
- составление ипотечного договора;
- продажа фирмы или склада;
- заключение арендного договора;
- дарение имущества.
Эти сделки совершаются обоими владельцами недвижимости.
Важно! Любой гражданин может приватизировать муниципальную квартиру без предварительного получения разрешения от супруга, так как этот процесс представлен формированием акта доброй воли государства по отношению к одному человеку, поэтому жена не имеет каких-либо прав на этот объект.
Ознакомившись с законодательными нормами можно прийти к следующему выводу, что разрешение супруга/супруги на покупку недвижимого объекта необязательна, но лишь при определенных ситуациях. На деле, подобный шаг нежелателен. Ведь если у продавца будут выявлены мошеннические признаки, то у покупателя есть шанс доказать свои честные намерения.
Семейные разногласия зачастую являются поводом для конфликтных ситуаций. Чтобы принять по-настоящему правильное решение рекомендуется обратиться за помощью к юристу. Он подскажет, потребуется ли согласие вашей половины на приобретение недвижимого объекта, или нет. Если лицо не преследует каких-либо противоправных замыслов, то оформление доверительной документации станет всего лишь обычной формальностью.
Порядок оформления документа
После подачи документов в нотариальной конторе можно оформить согласие на продажу. Делается это на специальном бланке, где указывается регион, город и дата заполнения. В тексте разрешения на продажу недвижимости также указываются условия сделки и стоимость её объекта. Подписывать подобные документы нужно в присутствии нотариуса, чтобы он заверил то, что подпись принадлежит автору документа.
Срок действия разрешения указывается в тексте. Существует два возможных варианта:
- Бессрочное согласие. Имеет неограниченный срок действия;
- Разрешение с указанным сроком действия. На усмотрение заявителя.
В обоих случаях второй супруг имеет право отозвать написанное им разрешение на продажу, обратившись в нотариальную контору.
В марте 2013 года гражданское законодательство провозгласило не обязательной регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости в Росреестре, оставив за государственным органом только функцию регистрации перехода прав собственности на жилье.
Предлагаем ознакомиться: Удо по ст 112 ч 1 // Удо по ст 112 ч 1
Российское законодательство считает безусловным, что при заключении договоров купли-продажи квартиры или дома второй супруг оповещен о намечающейся сделке и согласен на нее. «Презумпция» согласия предполагает, что муж и жена абсолютно добросовестно относятся к совместной собственности и к требованиям Семейного кодекса. Именно п.2 ст.35 СК РФ прямо говорит о том, что ни один из супругов не обязан спрашивать разрешения у другого при покупке имущества.
Таким образом, приобретая новую квартиру, муж может не получать согласия у жены – и это будет законно. С другой стороны, в п.3 ст.35 Семейного Кодекса говорится о существовании трех ситуаций, когда потребуется согласие супруга:
- распоряжение недвижимостью;
- нотариальное удостоверение;
- государственная регистрация.
Два последних положения уже потеряли актуальность в сделках с недвижимым имуществом. Присутствие нотариуса при удостоверении договора купли-продажи необязательно, а государственная регистрация такого контракта отменена в 2013 году. Так остается только один случай, когда необходимо наличие одобрения жены или мужа – распоряжение недвижимым имуществом.
Общие принципы согласования сделок введены статьей 157.1 ГК РФ. Исходя из требований этой нормы, согласие фиксируется в форме определенного документа (молчание не рассматривается как одобрение) и содержит условие о виде отчуждения и объекте.
Процедура согласования сделки, где предметом выступает супружеская недвижимость, конкретизирован в статье 35 Семейного кодекса.
Данная норма устанавливает, что:
- Использование и распоряжение объектом осуществляется супругами по согласованию друг с другом;
- Сделка, совершенная без согласования, может быть опротестована по иску супруга, согласие которого не получено;
- Согласие должно совершаться нотариально.
Порядок подготовки документов и процедура государственного учета сделок по продаже недвижимых объектов, находящихся во владении супружеской пары, регламентируются федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
В частности, регистрационный орган может отказать в регистрации перехода права на объект недвижимости, находящийся в совместной собственности супругов, если продавцом (одним из супругов) не предоставлено надлежащим образом оформленное согласие от другого супруга.
Важно учитывать, что супруги вправе изменить установленный законодательством режим совместной собственности по своему усмотрению.
Для этого необходимо заключить брачный договор, оговорив в нем конкретные вопросы, касающиеся владения и распоряжения имуществом.
Согласие супруга на дарение недвижимости либо ее продажу составляется от руки или на компьютере. Желательно с этим процессом сразу обращаться к нотариусу, у которого имеется образец документа. Текст содержит информацию:
- личные данные супруга, который дает согласие, причем к ним относится его ФИО, место прописки, паспортные данные и дата рождения;
- наименование объекта недвижимости, который принадлежит обоим супругам;
- описание квартиры или дома, поэтому указывается точный адрес, площадь, количество комнат и другие сведения;
- данные из выписки из ЕГРН и технического паспорта, так как они позволяют идентифицировать объект;
- реквизиты свидетельства о браке, подтверждающего, что между гражданами имеются официальные семейные отношения;
- сведения о покупателе, если он уже найден.
Документ подписывается супругом, который дает согласие, причем процедура осуществляется при нотариусе. После этого согласие заверяется специалистом, который должен убедиться в дееспособности составителя, а также предотвратить давление на него. Полученная документация не обладает временными ограничениями, но иногда приводится срок действия, если имеется необходимость.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
О некоторых нюансах было рассказано выше. К этому следует добавить такую судебную практику, касаемо подаренной недвижимости.
Бывают ситуации, когда дарственная оформляется на одного из супругов, чтобы замаскировать сделку купли-продажи и соответственно заплатить меньше налогов.
Фактически никакого разрешения от другого участника брачных правоотношений не нужно, но последний может обратиться в суд, и признать договор дарения фиктивным, так как он маскировал куплю-продажу. Это влечет за собой и отмену сделки по отчуждению квартиры или дома, совершенную другим супругом.
Важно запомнить, что перед покупкой любого объекта недвижимости лучше тщательно проверять все документы, а также отслеживать семейное состояние того кто отчуждает жилье.
Письменное разрешение одного из супругов на продажу жилья, если оно приобретено во время ведения совместного хозяйства и брака это обязательное требование законодательства. Без него такая сделка считается недействительной.
Имущественные отношения между супругами регулирует Семейный кодекс РФ, в частности статья 35.
В п. 2 прямо написано, что супруги, находящиеся в браке, решение о трате денег на приобретение любого имущества принимают совместно. То есть при покупке или продаже недвижимости, в том числе и квартиры, супруг не обязан предоставлять согласие другого супруга.
Сделка признается недействительной только в случае несогласия второй стороны с этим. В п. 3 уточнено, что для заключения сделок с недвижимостью нужно придерживаться другого порядка. Чтобы предотвратить оспаривание договора, лучше получить нотариальное согласие супруга. Этот документ потребуется на все сделки, где нужна государственная регистрация или нотариальное заверение.
Данные правоотношения регулируются еще следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ – в части заключения сделок.
- Закон об основах нотариальной деятельности – в части оказания соответствующих услуг населению.
- Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в части правил регистрации и продажи имущества, списка документов, порядка действий регистратора.
Нотариальное согласие на продажу квартиры от супруга – это удостоверенный у нотариуса документ, в котором супруг соглашается продать конкретный объект недвижимости, находящийся в совместной собственности.
Такой правовой режим устанавливается Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым любое имущество, купленное за годы брака (независимо от того, на кого оно оформлялось), является совместно нажитым.
Поэтому распоряжаться им можно только при достижения взаимного согласия.
Данный документ обычно оформляется на примере типового бланка и включает в себя следующие реквизиты и пункты:
- название документа;
- дата и место удостоверения;
- данные супруги, дающей согласие (Ф.И.О., дата и место рождения, сведения о паспорте, адрес регистрации;
- фраза «настоящим даю согласие моему супругу на продажу квартиры/объекта недвижимости»;
- данные супруга, который осуществляет сделку;
- сведения о продаваемой недвижимости (адрес);
- информация об удостоверившем документ нотариусе (Ф.И.О.);
- присвоенный номер в реестре;
- подпись нотариуса;
- стоимость услуги за оформление согласия согласно действующим тарифам.
Образец согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь.
Нотариус обязан проверить личность присутствующих, факт заключения брака и убедиться в их дееспособности.
Когда второй супруг не имеет российского гражданства
Стоит отметить случай, когда один из супругов не является гражданином Российской Федерации. Порядок действий для получения согласия на продажу недвижимости для иностранного гражданина будет выглядеть следующим образом:
- Документы оформляются в стране, гражданином которой является супруг на официальном языке этого государства;
- Заверяется разрешение также в стране, гражданином которой является супруг;
- Разрешение переводится на русский язык, со всеми необходимыми печатями и подписями;
- Если иностранный супруг проживает на территории Российской Федерации, оформить разрешение можно в официальном консульстве;
- Текст разрешения выполняется в печатном виде;
- Все реквизиты должны быть на одном и том же языке, как требуется в законодательстве;
- Ошибки, исправления и пропуски недопустимы;
- Подписи на документах проверяются в консульстве на достоверность.
Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:
- до возникновения планов на проведение купли-продажи;
- после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
- после развода, на случай продажи.
Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
- правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
- свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
- справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
- заявление о выдаче нотариального согласия.
На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.
Получение разрешения от недееспособного супруга
Больше проблем с получением согласия супруга на продажу недвижимости будет, если одна из сторон является недееспособной. Тогда одобрить сделку обязательно должны сотрудники опеки, плюс к этому разрешение дает и сам опекун. В каких случаях продажа оспаривается? При нарушении данных условий продажа жилья признается незаконной.
При продаже имущества необходимо соблюдать права недееспособного. Его имущественное положение должно оставаться на прежнем уровне. Куплю-продажу жилья опека одобрит, если в результате супруга получит не менее ½ доли, которая ей полагается по закону. Поэтому сделка должна быть оформлена без нарушений.
Не будет требоваться согласие супруга, если он докажет, что произвел покупки на свои личные средства (полученные в подарок или по наследству). Также есть основание не получать согласие, если купленная недвижимость приобретена в период раздельного проживания, и имеются об этом доказательства.
Права и сроки на продажу квартиры после развода бывших супругов
Данный случай как нельзя лучше служит примером того, что нельзя откладывать решение вопросов по имущественным спорам в долгий ящик. Если бы раздел квартиры произошел сразу после развода, то большинство неприятных последствий можно было избежать.
Согласно гражданскому законодательству вся собственность, приобретенная в период брака, считается совместной. Если не заключался брачный договор или соглашение о разделе имущества, то она остается совместной и через 10 лет после его расторжения. Нотариального согласия другой стороны на совершение сделок с имуществом не требуется, т.к. на данный случай не распространяет действие ст. 35 СК РФ.
На защиту второго собственника встает ст. 253 ГК РФ. Она позволяет оспорить сделку, если будет доказано, что покупатель знал о том, что бывшая супруга не была согласна с куплей — продажей квартиры.
Из данного правила есть исключения. Согласие бывшего супруга не требуется при продаже имущества, полученного до женитьбы. Такая собственность не является совместной.
Кроме того продаже не подлежит:
- Безвозмездно полученная квартира в порядке дарения, наследования или приватизация. Другой супруг может претендовать на нее, только если он докажет, что были вложены общие деньги на ее капитальный ремонт или реконструкцию, в результате чего стоимость недвижимости значительно увеличилась.
- Жилплощадь, купленная на деньги, полученные в результате подарка, наследства, продажи имущества, которое приобретено до брака.
- Жилплощадь, купленная с использованием «Материнского капитала» или «Военной ипотеки». Средства государственной программы разделу не подлежат. Если супруги дополнительно вкладывали личные деньги, они делятся пополам.
По семейному законодательству поделить квартиру после развода можно:
- В добровольном порядке — между бывшими супругами составляется договор, в котором они определяют распределение долей в совместно нажитом имуществе. Причем эти доли не обязательно должны быть равными, если результат устраивает обе стороны.
- В судебном порядке — если не удается договориться мирным путем. По усмотрению судьи имущество может делиться не поровну, учитывая обстоятельства одного из супругов и интересы несовершеннолетних детей.
Трехлетний срок исковой давности для раздела имущества считается не со дня прекращения брака, а с момента, как она узнала об ущемлении своих прав. То есть, если муж продал квартиру, приобретенную в браке, другая сторона вправе требовать половину стоимости и через 10, и через 20 лет. Но не позднее 3 лет, как она узнала о сделке.
Можно ли увеличить долю супруги по причине того, что маленький ребенок остается проживать с ней? Ответ — нет. Считается, что дети не могут претендовать на долю родителей. Но при особых обстоятельствах, если будут предоставлены надлежащие доказательства о необходимости увеличить долю в интересах детей, суд может отступить от принципа равенства долей.