Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Регистрация после реконструкции дома
После завершения строительных работ выделяют два пути регистрации реконструкции: уведомительный и по дачной амнистии. В рамках уведомительного порядка подаётся второе уведомление в государственную администрацию, которое подтверждает завершение работ. По законодательству это уведомление должно быть подано не позже, чем через месяц после окончания реконструкции. Этот порядок касается как индивидуального жилищного строительства, так и домов, находящихся в дачном в посёлках и СНТ. При регистрации реконструкции путём подачи уведомлений важно помнить, что нарушение установленных нормативами отступов в 3 метра от границы соседнего участка, а также строительство без согласования с охранными зонами может помешать беспрепятственной регистрации.
Второй вариант регистрации — упрощённый, или дачная амнистия, которая продлена до 2026 года, предусматривает лёгкий порядок. Он рассчитан на регистрацию реконструкции и строительства как объектов ИЖС, так и дачных и садовых домиков. При регистрации по дачной амнистии не подают уведомление о начале строительных работ и об их окончании. Для регистрации нужно оформить требуемый пакет технических документации. Регистрация реконструкции по дачной амнистии также позволяет, не столкнувшись с проблемами оформить дом, построенный с нарушенными отступами. Это предусматривается, если владелец смежного земельного участка не против, а отступ более 1 метра, но менее 3.
Как узаконить давний реконструкцию от старых хозяев
Нередко собственник проводит реконструкцию принадлежащей ему недвижимость, в результате которой площадь объекта недвижимости увеличивается Документы для реконструкции собственник не получал. Можно ли продолжать пользоваться новым зданием?Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет. Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой. И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость. Поэтому собственнику необходимо легализовать самовольно реконструированное здание. Однако на практике это сделать непросто.Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов.
Как подать уведомление о начале строительства через МФЦ?
Для начала нужно записаться на прием. Сделать это можно через онлайн-запись на сайте либо по телефону горячей линии. А также можно прийти лично и встать в электронную очередь через терминал.
С собой обязательно нужно иметь готовый пакет документов. О наличии бланка уведомления о начале строительства в МФЦ лучше уточнить заранее по телефону, не во всех отделениях его могут выдать.
После того, как сотрудник многофункционального центра примет ваше уведомление, он будет его проверять на соответствие и уточнять, что вы действительно собственник участка.
Если все в порядке, вам выдадут расписку о приеме документов. А все бумаги отправят в государственный орган, в комитет по градостроительству или отдел архитектуры. Если будет необходимость, то ваше уведомление отправят на согласование в комитет по охране памятников или, например, в Лесфонд.
Если получили уведомление о несоответствии
В случае, если вам пришел такой документ, это означает, что ваше строительство не согласовали.
Важно! Чтобы отказ пришел в письменном виде и в нем должна быть указана причина.
Их может быть несколько:
- если нарушены отступы от границ земельного участка, например, ближе трех метров от забора;
- если размеры дома не подходят под нужные требования, например, строение больше трех этажей или вышел 20 метров;
- если на участке нельзя строить капитальные дома, например, на территории ОНТ;
- если уведомление отправляет не собственник земельного участка;
- если дом планируется построить на территории, которая находится в особо охранной зоне, например, в близи объектов культурного наследия.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Что такое «дачная амнистия»?
Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2020 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).
Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.
Оформление дома по упрощенной системе изменения в 2022г
- Дома, которые возводятся на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
- Строения, находящиеся на участке, предназначенном для ведения садоводства или подсобного хозяйства.
- Садовые дома, которые находятся на территории, предназначенной для ведения дачного хозяйства;
- Гаражи, беседки, хозяйственные постройки, которые были возведены на участке, предоставленном под ИЖС.
- Любые иные строения, которые могут быть возведены без получения разрешения на застройку.
- Полностью убираются бумажные документы, свидетельства о собственности, которые можно легко подделать. Вводится базовая система регистрации, которая исключает полностью мошеннические действия с землей.
- Получить регистрационные данные сможет только гражданин, в отношении которого оформлены права собственности. Получить их можно в форме выписки из Росреестра.
- Огромным плюсом станет введение единой всероссийской базы.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Если без разрешения. Какой штраф за самовольную реконструкцию дома?
Выявление факта создания опасных условий, причинения вреда людям или окружающей среде чревато для нарушителя наложением административного штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей. Если речь идет о должностных лицах, то размер наказания может быть увеличен до 35 000 рублей.
В ходе судебных разбирательств может быть вынесено решение о возмещении ущерба. Сумма компенсации определяется с учетом масштаба допущенных нарушений и их последствий.
Ответчика вправе обязать выполнить следующие действия:
- выплатить компенсацию;
- устранить нарушение;
- привести объект к первоначальному виду;
- провести дополнительные работы.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Уведомление о планируемом строительстве дома
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было сначала собрать пакет документов, в том числе градостроительный план, схему планировочной организации земельного участка, согласование с аэропортами и сдать в Мосгосстройнадзор или Управление Архитектуры района. После проверки всех документов – получить разрешение на строительство частного дома.
Также теперь установлено, что понятия: «индивидуальный жилой дом», «жилой дом» и «объект «индивидуального жилищного строительства» – это одно и то же. Жилой дом разрешено строить до 4 этажей, включая подземный. Если подземного этажа нет, то надземных этажей должно быть не более трех. Сам дом не должен быть выше 20 метров (п. 39 ст. 1 ГрК РФ)
Как оформить реконструкцию дома по дачной амнистии
В закон о «дачной амнистии» не раз вносили поправки: неоднократно продлевали, меняли порядок регистрации частных владений. Задуманный изначально для легализации построек в ИЖС, он стал распространяться и на строения, возведенные на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства. Все это привело к весьма запутанной ситуации. Поэтому при оформлении реконструкции в чем-то придется идти путем проб и ошибок.
- заявитель получает градостроительный план у администрации поселения (это бесплатно);
- направляет в администрацию извещение о намерениях по реконструкции дома, прилагает документы в соответствии с регламентом, утвержденном администрацией (там не должно быть ничего сверхъестественного, максимум – эскиз будущего строения), в извещении указывает, что параметры будущего строения соответствуют ПЗЗ поселения;
- администрация отвечает, что приняла извещение;
- заявитель проводит реконструкцию;
- следующий пункт – в администрацию нужно направить извещение об окончании реконструкции, о том, что ПЗЗ соблюдены;
- затем заявитель получает ответ из администрации, что извещение принято;
- окончательный этап – регистрация реконструированного строения (здесь тоже нужен техплан от кадастрового инженера).
О дачной амнистии слышал каждый, у кого есть свой собственный земельный участок. Люди, которые еще не были вовлечены в процесс, отождествляют его с очередным мошенническим ходом правительства – да, земли дают безвозмездно, но за их оформление придется выложить немало денег, а это очередной побор. Но представленная процедура немного отличается от представлений потенциальных собственников, поэтому далее в статье речь пойдет о дачной амнистии для ИЖС. Что это такое Действующее законодательство предусматривает учет недвижимости, относящейся к России – сюда входят здания и земельные участки. Земли много десятилетий назад стали выделяться простым гражданам для сельскохозяйственных работ, а в прошлом столетии и для проживания – с возможностью построить свой частный дом.
- персональные данные заявителя;
- реквизиты паспорта;
- сведения о застройщике (для юр. лиц);
- номер участка, согласно кадастровым документам (при наличии), его описание;
- информацию о правах на землю. Порядок предусматривает возможность получения обозначенных сведений посредством межведомственного взаимодействия;
- вид разрешений, касающихся застройки;
- данные о параметрах планируемого к реконструкции объекта;
- контактные данные лиц, осуществляющих реконструкцию;
- способ отправки уведомлений застройщику.