Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Права и обязанности одаряемого
Необходимо помнитьПолучение в дар имущества влечёт за собой необходимость уплаты правопреемником налога на доходы для физических лиц, что составит 13% от стоимости подарка. Налог оплачивать не нужно в том случае, если стороны договора являются близкими родственниками.Одаряемый имеет право требовать исполнения сделки при наступлении срока, указанного в договоре (ст. 398 ГК РФ). Также он вправе отказаться от получения подарка без указания причин (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Если отказ произошел уже после регистрации акта передачи, он должен быть также зарегистрирован в Росреестре.
За исключением уплаты налога и госпошлин обычный договор дарения не предполагает наличие обязанностей для одаряемого, так как это приведет к его ничтожности. Такой пункт присутствует в договорах пожертвования и содержит в себе указания о применении пожертвованного имущества в конкретных целях.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам можно отнести:
- Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное — составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
- Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
- Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры — только в течение трех лет.
Минусы договора дарения на квартиру:
- Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
- Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.
- Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
- Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
- Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
- Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
- Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
- При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Порядок оформления письменной дарственной, его отличие от процедуры оформления устного договора дарения
Оформление договора дарения (и дарственной, если говорить о письменной форме сделки неюридическим языком) осуществляется по общим правилам, сформулированным в гл. 32 ГК РФ.
Правовое регулирование для обоих случаев общее — как для дарственной, так и для договора дарения.
Для заключения устной сделки достаточно передать дар одаряемому. Напоминаем, что устная сделка не может быть заключена при обещании передать дар в будущем, т. е. он должен быть передан в момент принятия дарителем решения об этом. С момента передачи договор считается исполненным.
В дарственной (письменном договоре дарения) должны быть указаны не только наименования сторон и сведения, позволяющие их идентифицировать (Ф. И. О., паспортные данные — для граждан и наименование, ИНН, ОГРН — для организаций), но и сведения о предмете договора, т. е. перечень имущества либо имущественных прав, которые передаются в дар.
Дарственная и договор дарения – одно понятие
«Дарственная» – чаще используется на практике. Людям удобнее произнести одно слово. Такой термин характерен для непрофессионалов.
Юристы воспринимают дарение как добровольную сделку. Соответственно, ее обоснование – договор дарения. Следуя которому владелец имущества передает объект недвижимости, земельный участок, машину или ценные бумаги другому лицу. Юристы помогают оформлять подобные соглашения.
Человек, решивший отдать имущество, должен подробно указать свои намерения в тексте договора. Указать там предмет сделки и данные одаряемого. Он вправе передать имущество любому выбранному лицу. Например, коллегу, соседу, члену семьи или медработнику, кто ухаживал или проводил лечение.
«Договор дарения» – профессиональный термин, характеризующий разновидность сделки. Его удобнее использовать юристам.
ВАЖНО! Дарственная равна договору дарения. Это термины, обозначающие одно действие.
В результате получатель дара сможет свободно распоряжаться подаренным ему.
Оформление дарственной: пошаговая процедура
Выполняется стандартно:
1. Участники встречаются, обсуждают нюансы соглашения. Посещают вместе нотариуса.
2. Там пишется договор, где указаны все подробности сделки, данные сторон, характеристика объекта недвижимости и время наступления (обычная или отложенная).
3. Специалист подсказывает клиентам, какие документы им следует собрать.
4. После подписания готовой дарственной, участники регистрируют ее в Росреестре, дополнив нужными бумагами.
Важно! Регистрацию может вместо клиентов провести нотариус.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Чем отличается договор дарения от дарственной?
Традиционно дарственной считают сам документ, подтверждающий факт дарения, заверенный у нотариуса. По гражданскому кодексу правомерным считается отсутствие письменной формы такого соглашения. Она необходима лишь в случае:
- Планируемого в перспективе подарка;
Даже факт безвозмездной передачи недвижимости нет необходимости нотариально заверять. Здесь гораздо важнее обязательная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако к нотариальному заверению прибегают довольно часто, чтобы избежать ошибок при оформлении самого договора.
Дарственная определяется как договор, поскольку подразумевает участие в процессе двух сторон, каждая из которых имеет свои права:
- Дарителя – право дарить;
- Одаряемого – дать согласие на получение подарка или отказаться от него.
При документально оформленном акте дарения в случае отказа составляется соответствующий документ, это подтверждающий.
Договор дарения – что нужно знать?
Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. И касается не только вещей. Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
Согласно ст. 572 ГК РФ даритель безвозмездно передает (или обязуется передать в будущем) одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
В случае недвижимости сделка оформляется в письменной форме. По общему правилу обязательного нотариального удостоверения не требуется – это на усмотрение сторон. Но есть исключения, установленные ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ: сделки от имени несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, а также дарение долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.
У сделок с недвижимостью есть особенность – они считаются заключенными только в случае государственной регистрации в Росреестре.
Закон запрещает дарение с какими-то условиями – это безвозмездная сделка. Запрещается дарение между коммерческими организациями, а также подарки госслужащим, сотрудникам медицинских, образовательных и иных организаций стоимостью выше 3 тыс. руб. (от лиц, получающих услуги в этих организациях).
Еще одна интересная возможность – это обещание дарения в будущем. Это особый договор, который заключается в письменной форме и который можно исполнить принудительно.
Здесь Вы можете скачать образец договора дарения недвижимости.
Если заключить договор дарения, то этот документ вступает в силу с момента его подписания сторонами договора и обязывает дарителя безвозмездно передать даримое имущество одаряемому в его собственность. После чего лицо, получившее дар, имеет полное право распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.
При дарении недвижимого имущества (дома, квартиры, комнаты, дачи, гаража и т.п.), находящегося в общей совместной собственности, требуется получить согласие всех собственников (например, при дарении квартиры, приобретенной в браке, оба супруга должны дать на это согласие).
Отменить дарение можно только в случаях если:
- одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- одаряемый покушался на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников;
- одаряемый умышленно убил дарителя (в этом случае право на отмену договора дарения принадлежит наследникам дарителя);
- одаряемый обращается с подаренным имуществом с угрозой его безвозвратной утраты;
- в договоре дарения обусловлено право дарителя вернуть ему даримое имущество, в случае смерти одаряемого.
Оформление дарственной: пошаговая процедура
Выполняется стандартно:
1. Участники встречаются, обсуждают нюансы соглашения. Посещают вместе нотариуса.
2. Там пишется договор, где указаны все подробности сделки, данные сторон, характеристика объекта недвижимости и время наступления (обычная или отложенная).
3. Специалист подсказывает клиентам, какие документы им следует собрать.
4. После подписания готовой дарственной, участники регистрируют ее в Росреестре, дополнив нужными бумагами.
Важно! Регистрацию может вместо клиентов провести нотариус.
Требуемые документы:
· договор дарения (3 экземпляра, 2 – участникам, 1 – Росреестру);
· паспорта сторон;
· акт приемки;
· заявление о проведении регистрации;
· разрешение банка – если предмет соглашения находится еще в ипотеке;
· свидетельства, подчеркивающие родство участников (о браке, о рождении);
· свидетельство участников о браке (когда есть);
· правоустанавливающие бумаги дарителя на имущество;
· согласие супруга передать имущество (если имеется, оформляется письменно и заверяется нотариусом);
· выписка БТИ;
· лицевой счет (с квартиры);
· кадастровый паспорт;
· согласие остальных собственников (если имущество – долевое);
· согласие опеки (участник сделки – несовершеннолетний, или его интересы задеты);
· техпаспорт жилья.
Эти бумаги нужны для передачи недвижимости – дома, квартиры, гаража или иного строения.
Передача машины проходит в 3 простых этапа. Раньше, чтобы подарить кому-то автомобиль, владельцу приходилось снять его с общего учета ГИБДД.
Изменения законодательства, произошедшие в 2013 году, изменили порядок действий:
1. Сбор бумаг. Клиент посещает нотариуса, проводит оценку машины.
2. Участники составляют, затем подписывают договор.
3. Осуществление перерегистрации собственности. У одаряемого есть 10 дней, иначе сделка автоматически прекращается.
Заранее выплатить долги (если имеются) по транспортному налогу и штрафы, чтобы освободить машину от всех обременений.
Пакет бумаг:
· паспорта сторон;
· техпаспорт ТС;
· свидетельство проведенной госрегистрации автомобиля;
· полис ОСАГО;
· справка, свидетельствующая об отсутствии любых обременений у машины;
· заверенное нотариально письменное согласие, выраженное супругом.
Регистрировать дарственную, где предмет передачи – автомобиль, не надо. Достаточно одаряемому переоформить транспортное средство на себя в ГИБДД.
Как все-таки лучше передать недвижимость
Однозначного ответа нет, каждая ситуация требует индивидуального подхода. Важно запомнить, что при дарении больше защищен тот, кому дарят, при завещании — составитель завещания. Но в принятии решения играть главную роль могут разные аспекты.
Подводим итоги — коротко о том, что важно учитывать, выбирая между завещание и дарением
| Завещание | Договор дарения | |
| Какую недвижимость можно передать | Любую | Любую |
| Кому можно передать недвижимость | Любому человеку | Практически любому человеку, исключая лиц, которые не могут принять подарок по роду своей детяельности |
| Расходы на оформление | Если составлять составлять завещание самостоятельно, только госпошлина — 100 рублей | Если составлять договор самостоятельно и не заверять у нотариуса, нужно оплатить только регистрацию перехода права собственности — 2 тысячи рублей |
| Налоги | За вступление в наследство близкие родственники должны заплатить 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 тысяч рублей), другие лица — 0,6% (но не более 1 млн рублей) | Если одариваемый — не близкий родственник, нужно заплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости |
| Условия для перехода недвижимости | В завещании можно прописать условия для перехода недвижимости наследнику | В большинстве случев договор дарения не предусматривает условия для перехода недвижимости |
| Переход права собственности | Через полгода после смерти наследодателя | Сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре |
| Возможность отмены | Завещание можно отменить или изменить его условия сколько угодно раз | Отменить договор дарения практически невозможно |
| Потенциальные риски | Для завещателя риски практически отстутствуют — недвижимость будет принадлежать ему до смерти, и в это время он может распоряжаться ей по своему желанию | Сразу после регистрации перехода права собственности недвижимость больше не принадлежит дарителю, и никаких прав на нее у него нет |