Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Какие особенности оформления ипотечного кредита на земельный участок существуют?
Процесс оформления ипотеки на земельный участок аналогичен процессу ипотеки на квартиру или другую недвижимость.
Банки-заемщики в дополнение к стандартному пакету документов при одобрении ипотеки требуют документы, подтверждающие статус земельного участка.
Среди подтверждающих документов могут потребоваться:
-
справка об отсутствии строительных объектов на участке;
-
документы о праве владения участком;
-
кадастровый план земельного участка;
-
отчет оценщика.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Какие документы должен предоставить продавец
- Персональные документы:
- паспорт, если продавец – физическое лицо;
- учредительные документы для компании;
- доверенность,заверенная нотариусом, паспорт доверенного лица, если оно представляет интересы продавца.
- договор купли-продажи, дарения;
- судебное решение.
- кадастровый номер;
- границы земли;
- сведения о граничащих участках.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Возможные проблемы и пути их решения
Если не учитывать мошеннические схемы, то к наиболее распространённым проблемам относятся ошибки и недочёты при составлении документов. Процедура оформления земельных участков несколько сложней, чем квартир. Существует множество нюансов, которые впоследствии могут доставить новому собственнику множество проблем. Основные из них:
- Реальные параметры земли (площадь, описание, месторасположение и т.д.) не соответствуют данным, указанных в официальных документах. Расхождения могут возникнуть, как по вине продавца, так и по невнимательности регистрирующего органа.
В процессе покупки всю информацию об участке следует должным образом проверять.
- Оформление сделки без согласия лиц, которые имеют на неё свои права. Это может быть один из супругов, несовершеннолетний ребёнок, лица, находящиеся в армии или в тюрьме, недееспособные граждане и т.д.
Какие есть альтернативные варианты?
Альтернативным вариантом землям ИЖС являются садовые и дачные товарищества. Их основное назначение – это сельскохозяйственные работы. На них также можно построить дом, но на строения будут наложены соответствующие ограничения.
Главное отличие ИЖС от других категорий земель (СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества и ДНТ – дачные некоммерческие товарищества) – это целевое назначение участка.
Дачные кооперативы предназначены для осуществления сельскохозяйственных работ, а строительство зданий на них территории вообще не предусмотрено. Конечно, на таких землях можно построить и свой дом, однако зарегистрировать его официально не получится. Соответственно, продать или передать строение по наследству будет нельзя.
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.
Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:
-
У собственника есть полный пакет документов;
-
Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
-
Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
-
Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
-
Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.
Вариант 1: МФЦ
-
Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
-
Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
-
В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.
Какие нужны документы для приобретения земельного надела ИЖС
Для покупки земельного надела под застройку нужны следующие документы.
- Документ указующий предназначение земельного надела. Так как не на всех участках можно производить застройку.
- Гражданский паспорт РФ для подтверждения личности обеих сторон сделки.
- Документ, удостоверяющий, что данное имущество является собственностью продавца.
- Выписка, подтверждающая отсутствие арестов и других обременений.
- Технический паспорт.
- Регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером.
Участки, на которых запрещено производить строительство.
- Участи для ведения сельскохозяйственной деятельности.
- Земельные наделы, отведенные под садоводство.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Законодательные нормы использования земель под ИЖС
Общая высота строения на землях под ИЖС не должна превышать отметки в 20 метров. Но гораздо важнее – неделимость дома на отдельные объекты недвижимости, оформленные на разных владельцев.
Помимо жилых комнат, необходимо строение оборудовать бытовыми помещениями под нужды жильцов. Обязательны санитарные комнаты.
Внимание! С августа 2019 года начало строительства дома на участке ИЖС и его завершение носит уведомительный характер. Не требуется письменного разрешения – достаточно лишь в письменном виде поставить в известность соответствующие органы.
Описанное является принципиальным отличием земель ИЖС от СНТ и наделов похожих типов – там по-прежнему требуется разрешение на строительство.
Риски при покупке участка
Приобретение новых соток земли – это всегда приятная и волнующая процедура, но здесь важно соблюдать тщательную бдительность. Основными рисками для покупателей являются:
- Недобросовестный продавец. Сложности могут возникнуть с обеих сторон: владельца и агентства, которое сопровождает сделку. Причиной этому, чаще всего являются неправильно оформленные документы, неполные сведения, или сокрытие данных, о владельцах или ограничении эксплуатации участка. Иногда, информация и том, что на покупаемой территории нельзя производить застройку, выясняется уже после покупки. Также, часть участка может быть присоединена самозахватом или находится под арестом или в обременении;
- Ошибки в документах. Надлежащее переоформление права собственности на землю, гораздо сложнее, чем приобретение квартиры. Это происходит из-за частых расхождений состава документов в таких организациях, как Росреестр и Кадастровая палата. Необходимо тщательно проверять все пункты бумаг и сверять их на предмет соответствия. Должны быть правильно оформлены в том числе согласия супругов на сделку, что иногда становится серьезной преградой на пути к покупке и продаже участка;
- Сделка с лицом, не достигшим совершеннолетия, будет считаться недействительной, если прошла без присутствия сотрудников органов опеки.
В условиях современного рынка продаж, практически всю информацию об участке, можно узнать из интернет-сайтов определенных служб. Это касается и размера участка, и обременений, и кадастрового номера, и съемки, и 2д модели.
Если вы осуществляете покупку участка или загородного дома без участия агента по недвижимости, важно внимательно подойти к процессам изучения и проверки документов, а также проверить все нюансы касательно качества земли и особенностей построенного здания.
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.
Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.
Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!
Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.
Покупка участка вместе с домом
Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.
При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.
Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:
- Те, на основании которых возникло право собственности на него.
- Потребуется выписка из домовой книги.
- Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
- Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
- Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
- Кадастровый паспорт на жильё.
Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.
Требования к обеим сторонам соглашения о приобретении надела
После оформления договора купли продажи ЗУ стороны должны обратиться в Росреестр согласно нормам гражданского законодательства, выраженного статьями 131, (п.1), 558 (п.2).
Здесь предоставляются 3 экземпляра договора купли продажи для отметки сведений о проведении регистрации сделки. Если передаточный акт составлялся отдельно, его прилагают к договору. Продавец предоставляет к регистрации:
- паспорт или доверенность и паспорт поверенного;
- свой правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании);
- свой право удостоверяющий документ на ЗУ;
- разрешение супруга (при необходимости);
- кадастровый паспорт ЗУ;
- межевое дело с планом границ ЗУ (о том, реально ли совершить куплю-продажу ЗУ без предварительного межевания, узнаете здесь);
- дополнительные документы, исходя из нюансов сделки.
Покупатель предварительно уплачивает пошлину в размере 2 тысяч рублей за проведение регистрации и подаёт регистратору документ, удостоверяющий личность, из числа следующих:
- паспорт;
- доверенность и паспорт (для представителей);
- свидетельство о рождении ребёнка, разрешение опеки и свой паспорт (при оформлении на ребёнка).
Также покупателем подготавливается и подаётся нижеследующее:
- Заявление о регистрации права собственности.
- Квитанция об уплате пошлины.
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
Если договор сделки составлялся и удостоверялся нотариально, уплачивать пошлину за регистрацию не требуется.