Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, купленную в браке, после развода без согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Кратко: как продать квартиру после развода?
-
Разделить имущество после расторжения брака возможно мирным путем или через суд.
-
Если имущество получено по дарственной или перешло по наследству, оно считается личным.
-
При разделе совместно нажитого имущества, если одна из сторон хочет выкупить свою долю, она вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа. В этом случае в течение месяца вносят деньги за половину квартиры.
-
Если одна из сторон не воспользовалась правом выкупа, вторая вправе продать свою часть третьему лицу через 30 дней.
-
Для продажи квартиры после развода потребуется согласие супруга или супруги на сделку. Иначе договор признают недействительным.
Как продать не совместно нажитый дом
Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.
Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.
Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Как заключить договор купли-продажи
В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:
- имена и паспортные данные сторон;
- сведения и технические характеристики долевого участка (адрес, метраж, количество комнат в квартире, число этажей в доме);
- оценочная стоимость доли;
- название правоустанавливающих документов сторон;
- число совладельцев с указанием метража их долей;
- число физических лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире;
- ответственность сторон.
После подписания договора купли-продажи, визирования его у нотариуса и перечисления денежных средств, бывший муж составляет акт приема-передачи, а жена оформляет в Росреестре выписку о регистрации прав собственности (ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015).
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Хотела всего лишь свою долю продать
Как так получилось, что сособственники долей люди, посторонние друг другу? Девушка рассказала, что изначально квартира приобреталась ею с мужем в браке. А потом случился развод. И, видимо, он был психологически тяжелым. Короче говоря, муж продал свою долю. И покупателем оказалась нынешняя соседка.
В этой части истории у меня, как у риэлтора, в голове было много вопросов. Как муж смог продать долю без ее согласия на продажу? Почему она не пошла к юристу и не выяснила свои права на недвижимость? Если квартира была оформлена по долям, то почему нет ее письменного отказа от преимущественного права выкупа доли мужа? В общем, история об этом умалчивает, а я на первой консультации лезть в душу человеку не стала. В конце концов, девушка хотела всего лишь свою долю продать. Я взяла сделку в работу, и мы заключили договор сопровождения.
В крайнем случае, продать долю третьему лицу
Клиентка заплатить коммунальные долги не могла. У нее вся жизнь с ног на голову. Квартиранты сбежали. На работе неприятности, зарплату не платили. Да еще начали наседать кредиторы по просрочкам мужа, где она выступала не то созаемщиком, не то поручителем. И она могла рассчитывать только на деньги от продажи доли.
Вообще, продажа доли – это редкая сделка. И крайне невыгодная для собственника. Если кто-то думает, что если квартира стоит, к примеру, 2 миллиона, и ½ – это миллион, то разочарую. Доли выкупаются с дисконтом до 50%. А причина очень простая. Если бы в собственности была целая комната, то ее границы были бы определены документами. Вот — личное пространство, а вот — площадь общего пользования: санузел, коридор и кухня. Но если речь идет о доле, а ее выкупит абсолютно посторонний вам человек, то все собственники будут иметь право пользоваться всей площадью сразу. И поэтому лучший покупатель в такой сделке – это сосед.
Но клиентка была категорически против продажи именной этой соседке. Эти женщины продолжали вести свою соседскую войну.
И тогда я поняла, что излишне эмоциональную клиентку из переговоров с соседкой нужно исключить. Я сказала ей, что будем продавать долю третьим лицам, выставила объявление о продаже и указала цену, какую предложили соседке. Никто, естественно, не звонил.
Тем временем, я вела переговоры с соседкой относительно коммунального долга. Посовещавшись с коллегами, мы сообща пришли к выводу, что коммунальные долги клиентки должна заплатить соседка. Логика была такая – они с сыном жили все это время в квартире, пользовались ею в полном объеме, никого не пускали, хотя были попытки заселить квартирантов. При этом в собственности всего лишь половина квартиры, а не целая.
Переговоров с соседкой на эту тему было много. Переговоры были долгими, и не всегда успешными. Но соседка не сдавалась, и платить чужую коммуналку не собиралась. Но я обратила внимание на такой нюанс – выкупать долю она была готова наличными. Т.е. сумму, которую мы с клиенткой назначили за долю, она держала наготове.
У нас в агентстве состоялся мозговой штурм. Мы разработали план на самый крайний случай — оформить долю на какое-то третье лицо, чтобы потом перепродать долю соседке. Ну, чтобы моей клиентке было психологически спокойно, что она продает кому-то другому. Но если что-то пойдет не так, сделка становилась оспоримой.
И тогда мы решились на небольшой спектакль. Мы заявили соседке, что продадим долю клиентки в любом случае. Для нас это уже дело принципа. И этим покупателем точно будет не она. А кому мы продадим, мадам может догадаться. Соседка задумалась, и через некоторое время согласилась купить долю с коммунальными долгами.
Продажа недвижимого имущества без согласия экс-супруги
К примеру, пара прожила в браке 10 лет. За это время семья обзавелась трехкомнатными апартаментами. После болезненного бракоразводного процесса супруга забрала двоих детей и приехала к своим родителям в другой город. Прошло время, женщина успокоилась, наладила свою жизнь и решила заняться разделом имущества. Но наведавшись на прежнее место жительства, она узнала, что бывший муж продал квартиру после развода, не уведомив ее о сделке.
Естественно, супруга обратилась к юристу с вопросом — допустимо ли оспаривание договора купли-продажи согласно действующему законодательству. Ответ однозначен — женщина имеет право на обжалование, так как имело место грубое нарушение права собственности на общее имущество — муж продал оспариваемое имущество после развода, не получив разрешения экс-супруги.
Понятие распоряжения общим имуществом не имеет временных рамок и относится ко всему, что было куплено супругами в браке на общие доходы. Речь о его разделе может идти вне зависимости от того, когда состоялся бракоразводный процесс — через 10 или через 20 лет. Другое дело, если между супругом и супругой был заключен брачный договор, в котором черным по белому прописаны права сторон, либо имеет место добровольное соглашение о разделе собственности, а также судебное решение о делении нажитого супругами имущества.
Может ли муж продать жилье жене после развода?
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:
- Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
- Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
- По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
- ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.
В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.
Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:
- Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
- Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
- Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.
В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.
Если супруг против продажи
Нередко возникают ситуации, когда супруг стремится выселить иных собственников, противится реализации своей части имущества. Если доля бывшего мужа представляет для него интерес и может быть выделена, то вынудить к продаже невозможно даже через суд. Варианты решения проблемы таковы:
- Предложить мужу продать квартиру целиком. Следует привлечь независимого оценщика и установить стоимость всей квартиры, а также долей каждого из супругов. Спрос на части квартиры невелик, поэтому их цена будет гораздо ниже (примерно на 30%), чем можно было бы выручить после продажи объекта целиком. Если муж согласится реализовать свою часть жилья — предложить чуть большую сумму, чем обозначил оценщик. Видимая материальная выгода поможет убедить супруга.
-
Пригрозить бывшему мужу оформлением дарственной на третье лицо. Существует ряд «нечистых» схем, позволяющих если не добиться конечной цели, то испортить жизнь бывшему мужу.
Чтобы обойти положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, жена вправе подарить стороннему лицу незначительную долю, а впоследствии — продать остальную часть без уведомления содольщика. Поняв, что доля жены достанется мошенникам, которые сделают его жизнь невыносимой, муж может пойти на уступки. - Если в браке есть дети — взывать к отцовским чувствам. Если супруг не хочет продать долю жене, он может передать ее ребенку на безвозмездной основе. Передав недвижимость в дар, муж потеряет право собственности на спорное жилье. Впоследствии квартирой можно распорядиться с согласия мужа (как отца несовершеннолетнего) или ребенка после достижения им 18 лет.
Задача переговоров — убедить супруга, что продажа его доли — лучший способ расстаться полюбовно и получить максимальную выгоду.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.