Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчуждение недвижимого имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что не является отчуждением имущества
Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.
Отчуждение совместно нажитого имущества, долевой собственности
Если недвижимость — это совместно нажитое в браке имущество, отчуждаться оно может только с согласия обоих супругов. «Несоблюдение данного правила может повлечь признание сделки недействительной по иску супруга, без согласия которого произошло отчуждение», — подчеркивает Иван Лукин. Исключение — если между парой был заключен брачный договор, предусматривающий возможность для одного из супругов продавать, менять или другим образом распоряжаться недвижимостью без согласия второго.
Есть нюанс и у сделок с отчуждением имущества в долевой собственности. Если владелец одной из долей решает ее продать, он должен сначала предложить сделку собственникам остальных долей, так как они имеют преимущественное право покупки. Согласия на сделку нужно ждать в течение месяца и только потом выставлять долю в открытую продажу.
Если же право собственности на недвижимость получено по договору ренты, новый владелец не может отчуждать его без согласия рентополучателя.
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
- кладовые,
- подвальные помещения,
- паркоместа,
- подъездные пролеты и так далее.
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Причины запрета на отчуждение имущества
В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:
— задолженности по коммунальным платежам;
— просрочки по кредитам в банках;
— незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
— штрафов от ГИБДД;
— долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.
Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета. Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН. После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:
- Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
- Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
- Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
- Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.
Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров
- Правоустанавливающие документы:
- договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
- договор мены,
- договор купли-продажи,
- договор дарения,
- свидетельство о праве на наследство,
- свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
- Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
- Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги — 2 экз.;
- Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
- При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
- Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
- Для получения льгот по оплате:
- инвалидам 1 и 2 гр. — справка ВТЭК,
- для родственников — свидетельства подтверждающие родство.
Что это такое — отчуждение имущества?
Кроме того, в п. 1 комментируемой статьи указано особенное основание, которое не может повлечь возникновение права собственности у другого лица, — гибель или уничтожение имущества. Гибель имущества может произойти как по воле собственника (в том числе в результате использования имущества по своему прямому назначению — использование продуктов питания и др. потребляемых вещей), так и помимо его воли в результате случая (ст. 211 ГК РФ) или по вине конкретных лиц, что влечет возникновение у собственника права на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).
В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи приведен исчерпывающий перечень оснований лишения собственника имущества помимо его воли, независимо от того, производится принудительное изъятие имущества безвозмездно (подп. 1 и 6) или возмездно (все остальные случаи). В последующих статьях ГК дается конкретизация этих оснований.
В ч. 3 п. 2 комментируемой статьи особо указано еще одно основание принудительного изъятия имущества у собственника — национализация. Закона о национализации пока не существует.
Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то не характерное для гражданского права (ст. 1 ГК РФ), позволяет законодателю сделать акцент именно на моменте прекращения, а не возникновения права собственности, и оправдывает выделение норм о прекращении права собственности в отдельную главу.
Приватизация как основание прекращения права собственности предполагает волеизъявление собственника (см. ст. 217 ГК РФ). Упоминание о приватизации в числе оснований для принудительного лишения права собственности сделано исключительно в связи с упоминанием национализации (как ее противовес) и, таким образом, отражает специфику субъектного состава перехода права собственности при приватизации и национализации.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:
- Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
- Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
- Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
- Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.
Принудительное отчуждение имущества – означает действия, предпринимаемые госорганами для конфискации собственности физлица или юрлица по законодательно установленным основаниям. Это может быть как судебное постановление, так и решение других уполномоченных органов. Список ситуаций, при которых собственность принудительно отчуждается, четко регламентируется текущей законодательной базой.
Действия, в результате которых вещь будет отчуждена, выполняются самим владельцем, хоть и в силу предусмотренных законодательно императивных предписаний. Например, владелец собственности, которой он не может законно владеть, должен выполнить ее отчуждение в предусмотренные законодательно сроки.
К примеру, процедура выполняется, если имущество относится к объектам ограниченного оборота. Другая ситуация – когда с торгов реализуется недвижимое имущество, которое находится на изымаемом участке земли. Еще один пример – отчуждение собственности, на которую наложили взыскание. Оно может быть наложено, к примеру, на недвижимость, взятую в ипотеку.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Если гражданину менее 18 лет, закон предусматривает особые условия и процедуру отчуждения (продажи, мены, дарения) недвижимого и движимого имущества. Если ребенок был признан недееспособным полностью или частично, то в любом случае от его имени будет действовать только законный представитель:
- родители;
- приемные родители;
- опекуны;
- представители органов опеки.
Если же ребенок дееспособен, то существует 2 варианта в зависимости от его возраста:
- Если ему менее 14 лет, то от его имени действуют только законные представители (т.е. в самой сделке он не участвует – не нужна его подпись и личное присутствие).
- Если ему от 14 до 17 лет (включительно), то он самостоятельно присутствует на сделке, ставит подпись, но только в присутствии и с согласия родителей (или других законных представителей).
При этом в любых названных случаях родители предварительно должны обратиться в органы опеки и получить их письменное согласие на совершение операции. Например, если речь идет о продаже квартиры, то органы опеки должны убедиться в том, что последствия не принесут ребенку ущерба.
Обычно разрешение выдается достаточно быстро при условии очевидного улучшения условия жизни несовершеннолетнего в результате сделки:
- переезд в более крупный населенный пункт (из деревни в город);
- приобретение квартиры или дома большей площади;
- приобретение квартиры с коммунальными условиями (переезд из неблагоустроенного частного дома).
В остальных же случаях опека может потребовать дополнительные доказательства, которые удостоверяют в том, что решение о продаже квартиры действительно соответствует интересам несовершеннолетнего: например, переезд в сельскую местность благотворно скажется на его здоровье (понадобятся медицинские справки и заключения).
Согласно ст. 130 ГК, земельные участки тоже являются недвижимостью, поэтому их отчуждение станет основанием для прекращения права собственности (ст. 44 ). Каких-то принципиальных отличий в отношении таких объектов нет, следовательно, отчуждение земельного участка – это значит переход права собственности на него к третьим лицам, как и в случае с другой недвижимостью.
И все же, учитывая специфику земли как объекта права, закон допускает расширенный перечень оснований для ее отчуждения:
- отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд;
- изъятие земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению и так далее.
К тому же земля может находиться у граждан в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном владении (земельные паи). Поскольку она не является их собственностью, ее отчуждение невозможно.