Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования квартирой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом
В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:
- Если квартира или другая недвижимость является совместно нажитым имуществом в браке
а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;
- Если недвижимость передается по наследству
и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;
- Один из собственников жилья сталкивается с невозможностью использования своего имущества
из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.
Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.
Как определить порядок пользования имуществом в общей собственности: порядок действий?
Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.
Для начала убедитесь, что у всех сторон спора квартира в собственности, а собственность эта – долевая. Если нет, вернитесь к разделу первому. В таком случае всё становится даже слишком просто: оснований для определения порядка пользования нет, в иске будет отказано.
Если же основания для обращения у истца имеются, то стоит переходить к сбору контраргументов. Для этого проверьте, есть ли у вас возможность доказать следующие обстоятельства:
- между сторонами фактически сложился иной порядок пользования жилым помещением, нежели предлагаемый истцом;
- размер комнаты, которую просит определить в своё пользование истец, совсем не соответствует его доле в праве собственности, чем он нарушает ваше право как собственника;
- у истца есть право проживать в другом жилом помещении, что он и делает, а в спорной квартире у него интереса нет, вселиться туда не пытался;
- отсутствует фактическая возможность определения порядка пользования.
Если доля истца незначительна, вы можете попробовать заявить встречный иск о принудительном выкупе этой доли. Рекомендуем при этом подать в суд экспертное заключение с подтверждением рыночной стоимости доли истца и сразу внести необходимую сумму на депозит суда.
Надеемся, что по итогам прочтения у вас сформировалось представление о том, что за фрукт – определение порядка пользования квартирой в суде, и нужен ли он вам. Если да, мы рады помочь раз и навсегда разрешить проблемную ситуацию.
Не бойтесь защищать свои права и делайте с нами!
Каков порядок обращения в суд и на что стоит обратить внимание?
Когда вы решаете обратиться в суд, перед вами встаёт множество вопросов. Попробуем кратко на них ответить.
Куда?
Суд, в который мы пойдём, выбирается всегда в два этапа: сначала по его уровню в судебной системе, а затем по месту расположения.
Что касается уровня суда, то в данном случае всё зависит от того, есть ли у вас к суду другие требования, кроме определения порядка пользования. Дело в том, что само по себе, в одиночку, такое требование подсудно мировому судье (п. 7 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса).
Прим.: имейте в виду, что в данном аспекте скоро произойдут масштабные изменения, которые вступят в силу уже осенью 2021 года – обращаться нужно будет в районный суд.
Но часто вместе с ним рука об руку идут и другие требования. Например, о признании права на долю в общей собственности (помните, мы говорили об этом в начале?) и её выделе для владения и пользования. Если хоть одно из сопутствующих требований подсудно районному суду, весь спор становится подсудным ему.
Что касается места расположения суда, то подсудность спора будет исключительной: мы всегда будем обращаться в суд по месту расположения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Когда?
А когда угодно. Здесь у нас приятная новость: срок исковой давности на подобные требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Сколько стоит?
Размер государственной пошлины, которую придётся оплатить, если вы решите идти в суд с таким требованием, составит 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).
Обратите внимание, что если в иске у вас будет фигурировать несколько требований (возможно, некоторые из них имущественные), государственная пошлина будет оплачиваться за каждое требование в отдельности (пп. 1 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса; постановление Пленума ВАС постановлении от 11.07.2014 № 146 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).
Что потребуется из документов?
Безусловно, полный комплект приложений к иску формируется в зависимости от конкретных доказательств, которые будут необходимы именно в вашем деле. Подобрать и сформировать их вам поможет следующий раздел статьи, посвящённый тем обстоятельствам, которые истцу следует доказывать, обращаясь в суд.
Однако ниже для вашего удобства мы приведём тот общий перечень документов, которые следует прикладывать к иску в любом случае:
— копия документа, подтверждающего право собственности на долю в квартире (выписка из ЕГРН);
— доказательства того, что квартира имеет несколько жилых комнат (например, копии плана БТИ и экспликации);
— доказательства направления ответчику письма с предложением определить порядок пользования в досудебном порядке (копия чека и описи почтового отправления)
— копия искового заявления с приложениями для ответчика;
— квитанция об оплате государственной пошлины.
Обязанности собственника жилья
Основной обязанностью собственника жилья является поддержание его состояния в надлежащем виде.
- Уплата налога на имущество. Оплачивается соразмерно доли в праве общей собственности.
- Внесение денежных средств в счёт будущего капитального ремонта многоквартирного дома.
Примечание. Первые два пункта относятся только к собственникам жилья. Лица, которые еще не приватизировали жильё, избавлены от подобных взносов.
- Оплата коммунальных услуг.
- Учитывать интересы соседей (не нарушать их права, не шуметь с 22.00, а также с 13.00-15.00) и правила пользования жилыми помещениями. Проводить ремонтные работы в обеденное время не допускается в связи с отдыхом маленьких детей, проживающих в доме.
Собственнику жилья и членам его семьи запрещается:
- Проводить перепланировку в квартире без разрешения органов власти, во избежание причинения ущерба многоквартирному дому (нарушение целостности коммуникаций, повреждение несущих стен);
- Использовать квартиру в целях ведения производства и осуществления миссионерской деятельности (ст.17 ЖК РФ);
- Не соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ст.17 ЖК РФ);
- Заниматься незаконной деятельностью, за которую могут привлечь к уголовной ответственности (например, хранение запрещенных веществ).
Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе
До Верховного суда дошло дело двух собственниц небольшой квартиры. В подмосковной «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Капитолина Зотина*. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти отца Зотиной ее сводный брат продал свою долю посторонним людям. Были судебные споры, а в 2021 году половину квартиры купила Алиса Кирчик*. В 2018-м она подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Кирчик указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только Зотина.
- ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев
18 апреля, 9:33 - Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья
13 сентября, 15:09 - ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире
5 июля, 12:48
Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Иного мнения оказалась тройка судей Московского областного суда под председательством Евгения Кучинского (определение № 33- 17020/2018). Апелляция обязала Зотину ежемесячно выплачивать Кирчик 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.
Что такое порядок пользования долевой собственностью и как его установить
Ситуация, когда не удается договориться с остальными владельцами жилья относительно использования права проживать на жилплощади, едва ли может считаться приятной. Более того, каждый случай уникален, и в ГК РФ, и в ЖК РФ нет точного алгоритма, как установить порядок пользования квартирой. Можно только отталкиваться от действующей практики суда и разъяснений Пленума Верховного Суда, полагаясь, что судья учтет интересы и права каждой из сторон судебного разбирательства, определив оптимальное решение по поводу использования жилья каждым из квартирных владельцев.
Суд будет исходить из текущего порядка проживания, распределения комнат за каждым из собственников, а также учтет обоснованность притязаний несогласной стороны.
Чтобы определить, как именно может собственник использовать жилье, стоит внимательно изучить положения законодательства (жилищного и гражданского), и оценить свои шансы отстоять наиболее комфортные условия жизни в рамках своей имущественной доли.
Основные законодательные положения
Каков порядок пользования жилым помещением в долевой собственности?
В нашей стране законодательство регламентирует общую суть, понятие и порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности.
Точнее, для рассмотрения данного момента более подробно необходимо обратиться к 16-ой главе Гражданского Кодекса (ГК) РФ. В ней содержится большинство законодательных положений об общем праве на собственность, в том числе и разделенную по долям.
Так или иначе, каждая статья 16-ой главы ГК РФ содержит информацию о долевой форме владения квартирой.
Поэтому, если данная тема вас особенно интересна, не поленитесь изучить ее максимально качественно. В сегодняшней статье будут отмечены лишь основные выдержки из законодательства по рассматриваемому вопросу.
Что такое общедолевая собственность на квартиру? В первую очередь, необходимо обратиться к статье 244 ГК РФ, в которой дано четкое определение, какая общая собственность является долевой: общая собственность – любое имущество, принадлежащее нескольким лицам (двум и более).
Если между данными лицами законодательно определены доли владения имуществом, то такая собственность является долевой. Она еще называется совместная (без выделения долей для конкретных лиц) – определяются на основании соглашения между владельцами и или по вердикту суда.
В соответствии с 245-ой статьей ГК РФ доли квартиры для каждого лица определяются по соглашению сторон, либо по решению судебного органа. Если каких-либо законных оснований на четкое определение долей имущества не имеется, то оно распределяется поровну.
Порядок пользования собственностью каждым из долевладельцев также определяется по соглашению сторон или решению суда. В зависимости от вносимого вклада в развитие и прирост имущества один из владельцев имеет право на увеличение своей доли в квартире.
Исковое заявление об определении порядка пользования
При не достижении собственниками одного помещения соглашения по порядку пользования, лицо, которое хотело бы, чтобы такой порядок все-таки был установлен, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При подготовке иска необходимо выполнить требования процессуального законодательства, указав следующую информацию:
- наименование суда, в который подается иск. Иск должен быть предъявлен по месту нахождения спорного помещения в районный суд в соответствии со ст. 24 ГПК РФ
- ФИО истца и его адрес, также можно указать номер телефона и адрес эл. почты
- ФИО ответчиков и их адреса, также можно указать информацию о номерах телефонов
ВНИМАНИЕ: с 30.03.2020 необходимо будет указывать один из идентификаторов ответчика, если он известен истцу.
- после сведений об истце и ответчиках нужно указать информацию о размере госпошлины, которая при заявлении только одного требования неимущественного характера для гражданина равна в настоящее время 300 руб.
- далее следует указать на наименование документа, т.е. «исковое заявление»
- непосредственно в тексте иска нужно подробно изложить все обстоятельства дела, которые послужили поводом для обращения в суд, т.е., кому, на основании чего, какая доля принадлежит, почему возникла необходимость определять порядок пользования и т.д.
- после изложения всех обстоятельств дела истец должен отразить четко сформулированные требования, которые просит суд удовлетворить, т.е. должен быть указан конкретный порядок пользования помещением
ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.
- в разделе иска «приложение» подлежат перечислению все копии документов, которые истец прилагает, а также указание на оригинал госпошлины и приложение документов об отправке иска ответчикам;
- в конце иск должен быть подписан истцом и должна иметься расшифровка подписи. Также можно проставить дату, когда иск составлен и подписан истцом.
Ограничен ли собственник, высказавший намерение продать свою долю и не получивший встречного предложения других сособственников, каким‑либо сроком для отчуждения своей доли?
ГК РФ не содержит каких-либо сроков, которые ограничивали бы собственника во времени с момента отказа сособственников от приобретения доли до момента фактического её отчуждения. Практики придерживаются таких же позиций. В частности, опровергая один из доводов кассационной жалобы, суд второй инстанции указал: «Ссылка истицы на то, что предложение приобрести долю квартиры было направлено ей в 2009 году, а доля продана спустя более одного года, не может быть принята во внимание в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков, в течение которых участник общей долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли после направления предложения приобрести долю соучастнику общей долевой собственности» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2011 г. № 33‑6316/11).
Является ли преимущественное право покупки личным, относительно которого не допускается универсальное правопреемство?
Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г. (ред. от 10 марта 2010)), преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство.
Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.
Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определённым лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
Таким образом, выводы о том, что спорные правоотношения не допускают правопреемство, в связи с чем смерть Ч., являвшегося собственником 1/2 доли спорной квартиры и обратившегося в суд за защитой принадлежащего ему права преимущественной покупки другой доли указанной квартиры, влечёт прекращение производства по настоящему делу, сделаны судом первой инстанции в нарушение требований закона.
Как следует из материалов дела, после смерти Ч. наследником по завещанию его имущества в виде 1/2 доли вышеназванной квартиры является Ч.Т. и к ней в соответствии со ст. 1112 ГК РФ перешли имущественные права Ч. в том объёме, в каком они принадлежали ему на день смерти, в том числе преимущественное право покупки доли в спорной квартире и производное от него право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли.
Сведения о наличии наследника по завещанию имущества Ч. в виде 1/2 доли спорной квартиры имелись в материалах дела на момент его рассмотрения судом надзорной инстанции. Между тем, вопреки требованиям закона и указанным обстоятельствам дела, суд надзорной инстанции признал выводы суда первой инстанции о прекращении производства по настоящему делу правильными. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о необходимости прекращения производства по делу, президиум суда надзорной инстанции исходил также из того, что по заявленным Ч. исковым требованиям правопреемство невозможно постольку, поскольку у Ч. ввиду его неплатежеспособности отсутствовало преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности на квартиру.
Однако такие выводы суда надзорной инстанции также не основаны на законе.
По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.
Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.
Между тем, указывая на неготовность Ч. купить долю в спорной квартире и ссылаясь при этом на нормы материального права (ст. 250 ГК РФ), суд надзорной инстанции фактически разрешил по существу возникший между сторонами по делу спор и отказал истцу в иске, несмотря на то что предметом правовой оценки суда надзорной инстанции являлось соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права при совершении процессуального действия на стадии, не связанной с рассмотрением дела по существу.
Что такое порядок пользования долевой собственностью и как его установить
Ситуация, когда не удается договориться с остальными владельцами жилья относительно использования права проживать на жилплощади, едва ли может считаться приятной. Более того, каждый случай уникален, и в ГК РФ, и в ЖК РФ нет точного алгоритма, как установить порядок пользования квартирой. Можно только отталкиваться от действующей практики суда и разъяснений Пленума Верховного Суда, полагаясь, что судья учтет интересы и права каждой из сторон судебного разбирательства, определив оптимальное решение по поводу использования жилья каждым из квартирных владельцев.
Суд будет исходить из текущего порядка проживания, распределения комнат за каждым из собственников, а также учтет обоснованность притязаний несогласной стороны.
Исковые заявления: особенности и порядок подачи
Соглашение между собственниками о том, как и каким образом будут использоваться те или иные помещения в квартире не требует нотариального заверения. Этот документ можно составить в свободной форме, главное, чтобы ничьи права не нарушались, и все владельцы были согласны со всеми пунктами.
Даже если предварительные договоренности ни к чему не привели, и человек заранее уверен в том, что совладельцы не согласятся на любые условия по определению порядка пользования квартирой, все равно первым шагом по его установлению станет направление предложения другим собственникам о заключении такого соглашения.
Можно просто передать предложения в письменном виде совладельцам под роспись или, если они отказываются расписываться, отправить заказным письмом. В любом случае, важен сам факт и подтверждение того, что человек пытался. Это необходимо для дальнейшего разбора проблемы в суде.
Варианты определения порядка использования долевой собственности
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевом владении, зависит от совокупности нескольких факторов:
- размер доли каждого совладельца;
- количество комнат в квартире (можно ли выделить каждому собственнику по комнате, при этом их размер может отличаться от размера доли);
- количество прописанных в квартире лиц (маме с ребенком нужно больше места, чем одному владельцу);
- наличие у сособственников иного жилья, пригодного для проживания;
- являются ли совладельцы родственниками и если да, то насколько близкими;
- планировка жилья (обособленные или «проходные» комнаты в квартире).
Если количество владельцев объекта недвижимости равно числу комнат, то вопрос решается достаточно просто – каждому выделяется по комнате, а места общего пользования (кухня, коридор, санузел) остаются совместными.
Порядок пользования ими может быть определен, в том числе и по графику, а может и без такового. В любом случае ни один из соседей не может препятствовать другим в пользовании ими.
Если квартира однокомнатная или же невозможно каждому выделить по отдельной комнате, то возможно определение пользования жильем одним собственником, но при этом он должен выплачивать компенсацию остальным. Размер компенсации определяется среднерыночной стоимостью аренды аналогичной квартиры (в долевом соотношении).
Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением
Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает.
Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.
Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда.
В жизни заключение сособственниками письменных соглашений о порядке пользования общим имуществом является крайне редким явлением. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд.