Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку
С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего. Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).
Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Что такое сделка дарения и как ее корректно провести
Законом не запрещено дарение квартиры, её доли или жилого дома в пользу ребенка младше 18 лет при условии, что сделка оформлена надлежащим образом.
Согласно Семейному кодексу дарение невозможно, если:
- в тексте договора присутствует приписка, что вступить в наследство ребенок сможет только когда текущий собственник умрет. Это уже признак завещания;
- есть другие условия, например, требуется передать что-то взамен подаренного;
- когда второй супруг, являющийся собственником квартиры, не дал свое согласие на проведения сделки. В обязательном порядке требуется написать согласие в письменном виде, после чего документ заверяется у нотариуса.
Целесообразно обратиться в нотариальную контору. Специалист поможет уладить все формальности, подготовит текст дарственной, проверит ее и заверит.
Дарственная составляется в письменной форме, требуется подготовить три копии. Подпись на всех документах от имени несовершеннолетнего проставляет родитель или уполномоченный опекун. Ребенок в возрасте 14-18 лет имеет все основания сам проставлять подпись при условии, что его родители дали на это письменное согласие.
Обратите внимание, что в 2023 году визит к нотариусу и расходы на заверение дарственной – это лишнее. Если же объектом сделки выступает доля квартиры – визит к нотариусу обязателен.
Дополнительно нужны документы:
- Удостоверение личности родителей или попечителей, а также свидетельство о рождении малыша.
- Доказывающие факт наличия права владения помещением (выписка из ЕГРН). Кадастровый паспорт и технический план – документы необязательные, но юрист может запросить их для проверки.
- Согласие второй половины на дарение, если объект куплен парой в браке. Заверяется нотариально.
- Оригинал свидетельства о браке. При утере его легко восстановить в территориальном отделении ЗАГС.
Не имеет значения, каким именно образом квартира перейдет ребенку – по ДКП или на основании завещания. Полноценно распоряжаться своей недвижимостью, принимать решение о ее продаже, обмене и пр. он вправе только достигнув совершеннолетия. Иначе не обойтись без посещения органов опеки, которые оценивают все риски сделки и дают на нее согласие либо отказ.
Несовершеннолетний не вправе в одиночку жить и вести домашнее хозяйство на принадлежащей ему жилплощади. Поэтому попечитель или родитель должен быть прописан здесь вместе с ребенком. Нужно понимать, что процедура несет некоторые сложности для родителей. Они не смогут сдать этот объект в аренду с целью получения пассивного дохода, им не позволено обменять жилье на более просторное с доплатой – для этого обязательно потребуется получить «добро» от опеки. Поэтому если в будущем планируется переезд или покупка более просторной квартиры, есть смысл дождаться, пока ребенку не исполнится 18, а уже потом дарить ему недвижимость.
Все существующие сегодня способы передачи объекта легальны. Лучше всего отдать предпочтение сделке дарения или приватизации – оспорить такие договора в отличие от завещания на практике оказывается проблематично. А это значит, что ребенок гарантированно будет защищен в далеком будущем.
Как оформить недвижимость на ребенка
Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.
На первом этапе продавец должен представить следующие документы:
- Свидетельство о собственности на недвижимость;
- В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
- Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
- Выписку с лицевого счета;
- Справку из БТИ;
- Копию кадастрового паспорта.
Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.
Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.
После подписания документа оформляется акт приема-передачи квартиры.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Как известно, до совершеннолетия распоряжается квартирой родитель или законный опекун. Сам ребёнок не может пока что проводить сделки с недвижимостью. Однако и представитель несовершеннолетнего не имеет права самостоятельно продавать или осуществлять отчуждение без согласия органов опеки. А они не разрешат лишить ребёнка имущества, если только взамен он не получит квартиру с такими же характеристиками или полную сумму за продажу на банковский счёт.
В первую очередь стоит запомнить, что дарение должно быть безусловным и безвозмездным. Следовательно, владелец квартиры не может указывать получателю, как именно поступать с подарком. Потому как сразу после оформления сделки будет считаться, что ребёнок стал полноправным собственником. Однако он всё равно какое-то время не сможет самостоятельно распоряжаться имуществом, учитывая возраст.
Что значит оформить дом на детей?
Можно ли оформить дом на ребенка? Вся недвижимость нашей страны подлежит регистрации в государстве. В случае, если право собственности на дом или часть дома передается другому лицу, тогда это также оформляется в гос. органах – в Росреестре.
Регистрацию прав собственности на дом в народе принято называть оформлением. Поэтому оформить дом на детей означает дать несовершеннолетним детям право собственности. Маленький, несовершеннолетний ребенок, в силу своего возраста и жизненного опыта, не может правильно распоряжаться своим имуществом, поэтому закон предусмотрел ряд нюансов по отношению к собственности, оформленной на детей. Эти нюансы защищают несовершеннолетних от потери имущества и не позволяют недобросовестным родителям или опекунам ухудшить жизненные условия детей. Вот почему все сделки с участием ребенка, в том числе и оформление дома на несовершеннолетнего, находятся под особым контролем.
Плюсы и минусы того, что ребенок становится собственником
первое, он становится собственником жилья, и после достижения совершеннолетия может распоряжаться им на свое усмотрение;Приобретение недвижимого имущества для ребенка имеет следующие плюсы:
- пока ребенок не достиг несовершеннолетия, квартиру или дом можно сдавать в аренду, а полученные деньги тратить на нужды семьи или малыша;
- на имущество несовершеннолетнего не может быть наложен арест или другое взыскание по денежным или иным обязательствам родителей;
- органы опеки и попечительства строго следят за правами детей. Поэтому различные сделки с таким имуществом, имеющие признаки мошенничества, будут в обязательном порядке отменены судом, а права детей восстановлены.
Если говорить о минусах, то он один. Имущество малыша практически невозможно продать, так как этому будут противиться опекунские органы.
Они дадут разрешение только на улучшение жилищных условий последнего. Также нужно сказать, что после наступления 14 лет, несовершеннолетний может ограничивать действия родителей по управлению его недвижимостью. Более минусов нет.
Говоря о том, можно ли оформить недвижимость на ребенка, нужно сказать, что такая процедура одинакова для детей и взрослых.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Законодательство большинства стран мира, в том числе и нашей страны, позволяют своим гражданам в любом возрасте, даже будучи младенцем, быть собственником недвижимости.
Многие родители малолетних детей, заботясь об их будущем, хотят купить жилье для своих чад и сталкиваются с вопросом, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка. Есть несколько способов решения этого вопроса и далее они будут рассмотрены, но прежде, необходимо напомнить о нюансах касающихся операций с недвижимостью при участии несовершеннолетних.
По российскому законодательству, совершение операций по покупке либо продаже недвижимости несовершеннолетним гражданином допускается в ряде случаев.
При этом, следует учесть, что такие операции с недвижимостью относятся к категории наиболее сложных.
Это связано с тем, что права несовершеннолетних на совершение сделки ограничены, и они не могут принимать в ней участие наравне с дееспособными взрослыми.
Как государство защищает права несовершеннолетних собственников?
Соблюдение прав несовершеннолетних собственников недвижимости контролируют органы опеки и попечительства. Для продажи такого жилья требуется их разрешение. После сделки продавец должен предоставить контролирующему органу отчет о том, что деньги от продажи недвижимости положены на банковский счет несовершеннолетнего или на них куплено новое жилье – равноценное либо с улучшенными характеристиками.
Закон запрещает:
- совершать сделки с недвижимостью между несовершеннолетним собственником и законным представителем;
- безвозмездно дарить имущество несовершеннолетнего.
Ипотечные квартиры, оформленные на несовершеннолетних, в случае невыплаты кредита запрещено изымать без согласия органов опеки. При разводе родителей такое жилье не считается совместно нажитым и не подлежит разделу.