Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.
Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:
- полное и правильное наименование судебного органа;
- полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
- данные представителя (при наличии);
- данные ответчика;
- полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
- указание на право документы, устанавливающие право собственности;
- реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
- причина спора;
- требования, выдвигаемые к ответчику;
- обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
- перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
- дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.
Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Письмо о расторжении договора аренды
» » » Процедура оформления оборудования или же недвижимости во временное пользование (аренду) в коммерческих целях – операция, считающаяся довольно распространенной. Ею пользуются и лица, ведущие частную предпринимательскую деятельность, и множество предприятий, если они не имеют финансовой возможности приобрести такое имущество, или же если подобный шаг не предусматривается планом ведения бизнеса. Оформляются подобные сделки в форме соглашения, и каждое обстоятельство и имеющаяся возможность прекращения таких договорных взаимоотношений, должны быть прописаны в этом документе.
В случае, если действия по прекращению арендных правоотношений инициируются по желанию одного из участников сделки, лучше оформить такое соглашение в письменном виде. Да и в дальнейшем, чтобы обеспечить собственную правовую безопасность, любое из действий, связанных с возникновением или же прекращением определенных обязанностей и прав, следует оформлять исключительно в документальной форме. Составляем письмо по расторжению арендного соглашения Арендное соглашения определяет, в течение какого именно периода у арендатора в пользовании будет находиться переданное ему имущество, а также момент наступления конкретных событий, с возникновением которых аренда будет прекращена.
Если в виду определенных обстоятельств, один из участников сделки пожелает прекратить договорные взаимоотношения до момента истечения периода действия соглашения, то ему следует подготовить отдельное письмо-уведомление по поводу инициации расторжения.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды
Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.
Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд.
Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.
Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.
Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Выселение из нежилого помещения
Бесплатная консультация адвоката по жилищным вопросам Цены на услуги адвоката по жилищным вопросам
Автор статьи: Петр Романовский, юрист Рейтинг автора: 5 Написано статей: 540
Выселение из нежилого помещения возможно при обстоятельствах, указанных в соглашении об аренде.
Нежилые помещения могут предоставляться во временное пользование гражданам и юридическим лицам, которое оформляется путем заключения договоров аренды или бессрочного пользования. Исходя из правовой сути соглашения об аренде, могут быть установлены обстоятельства, при которых возможно принудительное выселение из помещения.
Гражданское законодательство предусматривает следующие ситуации, когда у собственника возникает право требовать освобождения нежилого помещения:
- Истечение срока действия соглашения.
- Отказ арендатора от добровольного освобождения объекта недвижимого имущества, предоставленного в бессрочное пользование.
- Наличие судебного решения о принудительном выселении пользователя из нежилого объекта.
- Передача права собственности на объект недвижимости, при котором не возникает правопреемство сторон.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления. Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:
- полное и правильное наименование судебного органа;
- полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
- данные представителя (при наличии);
- данные ответчика;
- полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
- указание на право документы, устанавливающие право собственности;
- реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
- причина спора;
- требования, выдвигаемые к ответчику;
- обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
- перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
- дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.
Судебная практика по выселению из жилого помещения
- Подать иск может не только собственник жилья, но и наймодатель, а также члены их семей.
- Только при удовлетворении требований, указанных в иске, производится выселение и снятие с учета граждан, не имеющих права для проживания в этой недвижимости.
- Судебная практика выселения из служебного жилья, читайте по ссылке.
- длительном отсутствии гражданина в месте регистрации;
- запуске процедуры регистрации, осложненной тем, что один из проживающих против;
- наличии неразрешимых противоречий между родственниками;
- систематической неуплате коммуналки;
- приобретении жилья, где ранее были зарегистрированы жильцы;
- проживании лиц без наличия соответствующих правовых оснований;
- регулярном и продолжительном нарушении морально-правовых устоев.
Со стороны ООО Теплосети Волкову была направлена претензия, в которой собственник помещения требовал в течение месяца выполнить все условия договора, в противном случае он требовал прекратить производство и вывезти оборудование. Предприниматель проигнорировал претензию.
- Попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого необходимо направить арендатору требование о выселении, где указать, на основании чего и до какой даты вы предлагаете нанимателю освободить занимаемое им нежилое помещение. Если этого не удалось – переходить ко второму этапу.
- Собрать доказательства обоснованности ваших требований. Это могут быть документальные доказательства, файлы видео-, аудио- либо фотодокументов, письменные показания свидетелей.
- Составить исковое заявление.
- Оплатить госпошлину.
- Передать иск вместе с приложенным пакетом документов в суд.
- Принять участие в судебных слушаниях.
- Получить решение суда.
- Выселить арендатора с помощью судебных приставов.
Пользование нежилым помещением на основании договора аренды
Выселение из нежилого помещения
В большинстве случаев пользование нежилым помещением осуществляется на основании договора аренды, заключенного между собственником и арендатором. При заключении договора сторонами учитываются следующие аспекты:
- Площадь арендуемого помещения в м2. Арендатор вправе взять в аренду как все помещение, так и его часть. Предприниматели, ведущие торговую деятельность, как правило, арендую помещение полностью. В то же время часть помещения может быть арендована банком для размещения банкомата (2 м2).
- Плата за пользование помещением. В зависимости от договоренности между сторонами, плата за пользование нежилым помещением может быть выражена как в твердой сумме (например, 2.000 руб./мес.), так и в комбинированном виде (плата за аренду + возмещение фактически потребленной электроэнергии, газа, прочих ресурсов).
- Порядок оплаты. Как правило, договор аренды предусматривает ежемесячную оплату полученных арендатором услуг пользования помещением. При этом стороны могут согласовать ежеквартальные и даже ежегодные расчеты. Срок оплаты также необходимо зафиксировать в договоре (например, до 5-го числа следующего месяца, авансом до 1-го числа текущего месяца, т.п.). Также положения договора аренды могут содержать информацию о необходимости внесения арендатором гарантийного платежа в размере полной оплаты за последний месяц действия договора.
- Срок действия договора. Стороны могут договориться об определенном сроке действия соглашения (например, до 01.01.2021 г.), либо заключить бессрочный договор, прекращения которого производится по взаимной договоренности сторон.
- Ответственность сторон. Одним из обязательных положений договора является определение ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения (нарушение сроков оплаты арендатором, непредоставление необходимых услуг собственником, т.п.).
- Реквизиты сторон. Договор должен содержать полную информацию сторон, в том числе наименование организаций (ФИО ИП), юридический адрес (для ИП – адрес прописки), полные банковские реквизиты.
Договор вступает в силу после его подписания каждой из сторон и скрепления печатями (при наличии).
Факторы, которые влияют на порядок выселения из нежилого помещения
Конкретная реализация порядка выселения будет зависеть от того, какие факторы и условия оказывают влияние на ситуацию.
Если речь идет о собственниках помещений, то выселение должно учитывать несколько вещей, в числе которых:
- Уведомление собственника о факте будущего выселения должно быть получено им за полгода до даты этого события;
- Предоставление собственником, который отказывается выселяться, обоснованного отказа и соответствующих объяснений, подтверждающих его позицию;
- Предоставление выселяемому собственнику взамен изначально жилого помещения, утратившего этот статус, другого, в настоящий момент считающееся жилым и предназначенное для проживания выселенного собственника;
- Решение о собственнике, отказывающемся от добровольного выселения, но не способном предоставить веских причин для продолжения своего проживания, принимает судебная инстанция;
- В принятии своих решений судебная инстанция не принимает во внимание явку или неявку сторон рассматриваемого дела.
Когда речь идет о порядке выселения из нежилого помещения его арендатора, должны быть учтены такие факторы, как:
- — Возможность выселения являющегося юрлицом арендатора существует только при наличии соответствующего соглашения или при расторжении арендного соглашения раньше, чем завершаются прописанные в нем сроки;
- — Если арендатор не возражает против выселения – для обоснования такого требования не требуется вмешательство судебных инстанций;
- — Если речь идет о досрочном выселении, но арендатор заблаговременно оплатил свою аренду – излишек должен быть ему возвращен.
Досрочное выселение арендаторов помещений предполагает наличие законных оснований – и перечень таких оснований излагается в 619-й статье российского ГК:
- Арендатор нарушил сформулированные в договоре условия;
- Использование арендатором помещения противоречило его назначению;
- Арендатор допустил неуплату аренды на протяжении двух и более месяцев;
- В арендном договоре был предусмотрен капитальный ремонт, который должен был выполнить арендатор – но не выполнил.
Однако практически арендодатель может не ограничиваться сформулированным в Кодексе списком и предъявлять любые основания для выселения. Если арендатор с ними соглашается добровольно – проблема исчерпывается, а весь спектр прочих условий оговаривается на базе положений 450-й статьи ГК. Если же не соглашается – решением проблемы занимаются судебные инстанции, потому что никакие другие возможности решить проблему законными не являются.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!
Арендатор не освобождает помещение
Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.
Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.
Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора , что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения. С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями. Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.