Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 нюансов, которые нужно знать перед оформлением страхового договора на ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
Обязательно ли страховать квартиру или дом по ипотеке
Понятно, что для банка страховка важна, она защищает финансовые риски при выдаче кредита. Но зачем ипотечное страхование дома или квартиры заемщику? Давайте разбираться.
Согласно действующему законодательству, при покупке недвижимости в ипотеку страхование ответственности заемщика обязательно (ст.31 №102‑ФЗ). Без оформления полиса банк не выдаст ипотечный кредит. Оформление ипотечного страхования гарантирует:
- кредитору – получение денежных средств, если должник не сможет их вернуть;
- заемщику – получение компенсации, если залоговое имущество пострадает от затопления, пожара, взрыва и т. д. Таким образом, ипотечное страхование недвижимости защищает интересы страхователя при нанесении значительного ущерба квартире или дому.
К основным особенностям страхования залоговой недвижимости при заключении ипотечного договора можно отнести следующие критерии:
- оформляют страховку в пользу кредитора;
- страхователь вносит стоимость страхования квартиры при ипотеке в полном объеме;
- страховая сумма не может быть меньше 10% и более 50% от основного размера долга;
- договор страхования квартиры для ипотеки должен быть оформлен в течение всего срока, пока заемщик полностью не выплатит кредит;
- снизить размер страховой суммы страхователь имеет право при внесении более трети от суммы кредита при условии добросовестного выполнения обязательных требований.
При погашении кредита, оформленного на покупку квартиры, договор страхования обязательств заемщика прекращается. Страховщик имеет право получить часть страховой премии пропорционально времени действия договора.
Кроме обязательного договора, страховщики предлагают оформить программы добровольных страхований. К наиболее популярным относятся следующие варианты:
- Страхование титула. Титульным страхованием защищается право собственности на данный объект. Особенно важно оформить титул при совершении сделок на вторичном рынке, когда могут возникнуть споры о правах на недвижимость. Любая проверка недвижимости не гарантирует 100% отсутствие рисков утраты титула. Для полной или частичной компенсации от рисков потери денег при оспаривании сделки в суде и оформляют полисы добровольного страхования.
- Страхование жизни и здоровья. Полис покрывает риски утраты жизни или здоровья. При наступлении страхового случая, когда заемщик не сможет производить выплаты по ипотечному кредитованию, это сделает страховая компания (СК). Страхование здоровья заемщика позволяет оградить от проблем не только самого клиента, но и его семью, которой не нужно будет думать, где брать деньги, чтобы вернуть долги.
- Комплексная программа. Комплексную ипотечную страховку удобно оформлять, когда есть желание застраховаться одновременно от нескольких рисков. В комплексное страхование включается защита недвижимости, заемщика и титула. Предлагают комплексные программы защиты многие страховщики. У каждого свои условия. Например, клиенты Сбербанка, если захотят оформить комплексный договор, кроме базовой и расширенной защиты, получают компенсацию при причинении ущерба соседям (затопление, взрыв газа, пожар).
Срок действия страховок соответствует периоду ипотечных кредитов. Как только заемщик погашает долг по ипотеке, завершает выплаты банку, договор прекращается. При досрочном погашении можно вернуть часть авансовых выплат.
Что будет, если не застраховать недвижимость в ипотеке
Нежелание застраховать жилье приведет к тому, что банк откажет в выдаче кредита. Законом установлено, что ипотечное кредитование с целью приобретения недвижимости возможно исключительно при оформлении страховки на залоговый объект. На других условиях брать ипотеку нельзя.
Отказ застраховать жизнь и здоровье может повлечь увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту, оформляемому на покупку жилья.
Рекомендуется при оформлении ипотечного кредита найти страховщика, который предлагает выгодные условия, банк с минимальными процентными ставками и оформить страховку. Выплатили ипотеку? Продлите самостоятельно договор страхования даже после оформления в собственность недвижимости. Страховой полис позволит компенсировать потери в случае нанесения ущерба вашему жилью.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.
Как рассчитываются страховые взносы?
Если вы планируете застраховать объект недвижимости, размер платежа может варьироваться в зависимости от различных обстоятельств:
- сумма ипотеки, необходимая для приобретения квартиры;
- тип недвижимости (квартира, дом, земельный участок, нежилое помещение);
- возраст заемщика;
- процентная ставка по кредиту.
Чем больше сумма кредита, выше ставка по ипотечному кредиту или займу и чем хуже состояние жилья, тем выше будет обязательный страховой взнос.
При расчете страхования жизни и здоровья заемщика компании учитывают следующее:
- возраст заемщика;
- наличие хронических и иных серьезных заболеваний;
- профессия;
- хобби.
Если речь идет о страховании титула, этот вид страховки обычно оформляется в случае покупки жилья во вторичном жилом фонде и рассчитывается исходя из истории владения недвижимостью, а именно учитываются следующие параметры:
- срок владения недвижимостью продавцом;
- количество прежних совладельцев недвижимости (продавцов);
- наличие несовершеннолетних наследников у продавца.
Если продавец владеет объектом недвижимости менее 3 лет, делит право собственности еще с
Какие документы нужны
В большинстве случает набор бумаг стандартный:
- Заявление
- Анкета
- Копия паспорта
Для каждого вида страхования могут потребоваться дополнительные документы:
- При страховании имущества для ипотеки (предмета залога), понадобится договор на кредит из банка и бумаги, которые доказывают право собственности. Также нужно приложить результат оценки недвижимости от независимого оценщика.
- Чтобы застраховать жизнь и здоровье, достаточно заявления. Позже нужно будет пройти медицинское обследование и направить справки о состоянии здоровья страховщику.
- Для страхования титула нужны правоустанавливающие документы на квартиру или дом.
Обязательства по страхованию
У кредитной организации, предоставляющей средства гражданам на покупку квартиры в ипотеку, должны быть гарантии того, что эти средства будут возвращены в полном объеме. Такой гарантией выступает страховка ипотеки.
Выдавая ипотечный кредит, представители банка требуют у заемщика оформить не только сам договор ипотеки, но и страховой полис на квартиру. Это вполне логично, ведь кредитное учреждение несет определенные риски при выдаче займа в особо крупном размере. Страховка ипотеки предупреждает банк от возможной потери денежных средств в случае повреждения или разрушения ипотечного объекта жилой недвижимости (квартира, дом).
Страховка при ипотеке входит в комплекс мер по защите квартиры от порчи или претензий на жилье третьих лиц. Причем гарантия безопасности накладывается не только на имущественный объект (квартиру или дом), но и на жизнь заемщика. Банк должен быть уверен, что оформитель кредита будет в физическом и материальном состоянии выплачивать ипотеку, поэтому в некоторых случаях требует провести страхование и жизни, и трудоспособности гражданина.
И хотя обязательным является только страховка квартиры, взятой в ипотеку, некоторые кредитные учреждения в качестве условий по кредитованию выдвигают страхование жизни заемщика. Более того, оформление полиса по страховке жизни и платежеспособности может принести гражданину определенный бонус в виде снижения текущей ставки ипотечного кредитования.
Страховку при ипотеке можно оформить и для прав собственности на квартиру. Такое обязательство называется титулом. Титул защищает собственника от претензий на жилье сторонних лиц. Титульное страхование квартиры не является обязательным, но оно гарантирует неприкосновенность заемщика относительно его прав владения объектом недвижимости.
Титул рекомендуется делать в случае неоднократной перепродажи квартиры и, как следствие, наличия нескольких предыдущих собственников и их родственников, которые могут предъявить права на жилье. Покупатель никогда не будет полностью уверенным в том, что продавец жилья не является мошенником или же оформляет документы должным образом. Титульная страховка защитит и заемщика, и банк, выдавший ипотеку, от появления нежелательных третьих лиц и их прав собственности на заложенную квартиру.
Если же руководствоваться законодательством, то при покупке квартиры в ипотеку у заемщика есть только одно обязанность — страховка приобретаемой недвижимости. Застраховать жизнь и титул можно добровольно. Однако такая защита в виде дополнительной страховки гарантирует как материальную стабильность заемщика, так и безопасность финансовых взаимоотношений банка со своим клиентом.
Особенности и условия ипотечного страхования дома
Чтобы оформить страховку на ипотечный дом, потребуется паспорт РФ, а также подготовить справку о рыночной стоимости жилья. При расчете стоимости полиса, принимается во внимание цена объекта, а также рассчитывается размер страховой премии. Также цена напрямую зависит от дополнительных факторов:
- степень риска;
- когда заканчивается ипотечный договор;
- техническое состояние недвижимости.
Внимание: подписывать договор рекомендуется только после того, как все требования и условия будут полностью изучены:
- обратить внимание на размер указанной премии. На размер ипотечного кредитования цифра не влияет;
- размер страхового покрытия эквивалентен размеру ипотечного займа с включением процентов. Некоторые специалисты рекомендуют устанавливать сумму больше размера кредита, чтобы при необходимости можно было оплатить штрафные санкции;
- страховка заключается на весь период времени, пока действует ипотечный договор на жилье;
- возврат части страховой премии в досрочном порядке.
От внимательности изучения страхового договора, зависит выгодность заключенной сделки, поэтому к каждому пункту нужно подойти с особой внимательностью.
Какое страхование ипотеки обязательно
Законодательство устанавливает обязательность страхового полиса на объект залога по ипотечному кредиту, т.е. на приобретаемую квартиру или уже имеющуюся у заемщика, в одном – от чрезвычайных происшествий (ст.31 п.2 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). Это страхование позволит заемщику внезапно не остаться без жилья и с кредитными выплатами лет на 10.
Заметим, что условия принятия страховщиком долговых обязательств заемщика на себя при возникновении страхового случая вносятся в договор индивидуально. Чаще всего при защите жилой недвижимости страховыми случаями указываются:
- стихийные бедствия (пожар, удар молнии и пр.);
- аварии на инженерных коммуникациях (взрыв бытового газа, подтопление и др.);
- противоправные действия третьих лиц, совершаемые с нарушением законодательства (хулиганство, вандализм, грабеж и др.).
Где дешевле страховка ипотеки
Выясним в какой страховой компании дешевле застроховать ипотеку. Для этого рассмотрим тарифы ипотечной страховки, предлагаемые крупнейшими отечественными страховщиками по состоянию на август 2020-го. «Условный» заемщик: мужчина, описанный в примере выше, долг перед банком 2 550 000 руб. (без учета 15% первого взноса). Условный объект ипотеки: квартира-вторичка без обременений, средний этаж, многоэтажка 2011 года постройки, один совершеннолетний собственник по ДДУ.
Данные в таблице основаны на расчетах по ипотечным калькуляторам названных страховых компаний.
| № п/п |
страховая компания | ВТБ24 полный пакет (жизнь+квартира+титул), руб. |
Сбербанк, полный пакет (жизнь+квартира), руб. |
| 1. | Ресо-Гарантия | 19 533 | 14 433 |
| 2. | Сбербанк-страхование | — | 18 232 |
| 3. | Либерти Страхование | 14 530 | нет аккредитации |
| 4. | СОГАЗ | 14 165 | 10 684 |
| 5. | Альфа Страхование | расчет невозможен*** | 9 639 |
| 6. | ВТБ-Страхование | расчет невозможен | 13 541 |
| 7. | ВСК | расчет невозможен | 14 407,5 |
| 8. | Zetta | расчет невозможен | 12 316 |
| 9. | Ингосстрах | 11 378,83 | 10 142,51 |
Продлив страхование ипотеки, нужно в обязательном порядке передать информацию в привлеченное банковское заведение. Вам нужна будет квитанция, подтверждающая факт оплаты. Если вы оплачивали онлайн, вам на указанную электронную почту придет чек об оплате.
Вне зависимости, выбрано ли дешевое страхование по ипотеке или комплексный пакет услуг, есть возможность индивидуальных договоренностей. Представители страховой могут сами предоставить новые данные в банк. Лучше всего потратить время и принести или отправить документы лично.
Если информация будет утеряна по причине некомпетентности или стечения обстоятельств, проблемы будут в основном у заемщика. Хотя банк и страховая успешно обмениваются данными сами, лучше справиться своими силами. При ошибках вас ждут пени и штрафы, лучше предотвратить такой ход событий.
Обязательная страховка
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.
Дополнительные услуги
Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.
К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.
Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.
Как выбрать страховую компанию
Хотя то, сколько стоит страховка при ипотеке и важно, при выборе страховщика лучше не ориентироваться только на цену его услуг. Хорошо, чтобы компания была надёжной и имела хорошую репутацию. Страховщик должен отвечать таким параметрам:
- Аккредитация в банке. Обычно крупные кредитные организации принимают страховую защиту, предоставляемую только партнёрскими компаниями.
- Финансовые показатели. Узнать их можно по статистике сборов и выплат. Эта информация находится в свободном доступе.
- Время работы на рынке. Хорошо, чтобы страховщик работал уже не один год и на деле доказал свою состоятельность выполнять взятые на себя обязательства.
- Рейтинг. Лучше всего купить страховку на квартиру в ипотеку у компании из верхней части ТОП.