Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.
«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.
Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.
«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.
Особенности альтернативной сделки
Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:
- люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
- переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
- разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.
Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.
Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.
Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.
Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.
Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.
Например, цепочка из трёх звеньев:
- Покупатель;
- Продавец, он же покупатель;
- Продавец.
Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.
Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.
Получается:
- Два покупателя;
- Два продавца, они же один покупатель;
- Продавец.
Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?
-
Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
-
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
-
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
-
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
-
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
-
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
-
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
-
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Риски при осуществлении альтернативной сделки будут следующими:
- Участники действует медленно и несогласованно;
- Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
- Проблемы появляются при расчетах;
- Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
- Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
- Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
- В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
- Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.
Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?
В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.
В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):
-
продавец первой квартиры;
-
покупатель первой квартиры;
-
покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.
Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.
Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?
Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.
Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.
Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.
Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
ВАЖНО
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.
Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.
Для продавцов предусмотрены следующие льготы:
- полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
- уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).
Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
- право на вычет ранее не использовалось;
- сделки совершены в течение одного календарного года.
Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.
Как упростить альтернативную сделку
Чтобы не пугать покупателей сложными алгоритмами, альтернативную сделку можно упростить и превратить в прямую. Например, человек продает однокомнатную квартиру и на вырученные деньги хочет приобрести «трешку». Он находит покупателей на свое жилье и подходящий вариант трехкомнатной. Что дальше:
- Заключает предварительный договор с владельцами «трешками», что сделка состоится через месяц.
- Продает свою «однушку» — тратит 2-3 недели на сбор документов, заключение договора и регистрацию сделки.
- Затем, с деньгами на руках, приходит к владельцам «трешки» и покупает их квартиру, отдельным договором.
- Жить после продажи «однушки» он может в ней же — главное, договориться, что передаст жилье новым владельцам через 2-3 недели после продажи. Или можно арендовать жилье до тех пор, пока ему не передадут «трешку».
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Налоги при альтернативных сделках
Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
- Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
- Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.
Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.
Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.
Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир
Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000
Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.
Особенности сделки:
- в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
- в совместной собственности мужа и жены;
- родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
- дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
- погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.
В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.
Что мы сделали:
- нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
- оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
- после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
- получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
- получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.
Как прошла сделка:
- подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
- заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
- одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
- подписали кредитные договоры;
- зарегистрировали семью в Долгопрудном;
- отчитались перед органами опеки.