Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки квартир, помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Мы занимаемся вопросами согласования перепланировок более 15 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества».
Юридический Центр «Адвекон» получил знак качества услуг.
Обращайтесь к нам. Мы готовы Вам помочь.
Единственный вариант официального оформления перепланировки помещения приведен в п.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Собственник должен подать иск в суд, в процессе судебного заседания доказать, что внесённые конструктивные изменения при строительных работах не влияют на интересы других жильцов, не создают угрозы для безопасности людей, целостности конструкции дома, других помещений. В процессе строительных работ принимались во внимание все строительные нормативы и правила.
Для обращения в суд необходимо подготовить:
- исковое заявление о признании перепланировки законной;
- правоустанавливающие документы;
- проект перепланировки;
- технический план БТИ;
- документы, указывающие на безопасность эксплуатации помещения после перепланировки, например, заключение Роспотребнадзора, управляющей организации, архитектора.
Расходы, связанные с проведением строительной экспертизы, несёт сторона, обратившаяся в суд с ходатайством о проведении таких исследований.
Гражданские дела о легализации незаконной перепланировки рассматриваются в судах общей юрисдикции. Сроки такого рода процессов – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от загрузки судебного органа в Санкт-Петербурге (Невский район).
От чего зависит согласование
Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.
Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:
- Зависимость перечня разрешено-запрещено от района. Иногда это связано с разночтениями в трактовке, но чаще со спецификой места проживания. В историческом центре требования жёстче, если сравнивать с окраинами. Причинами обычно оказываются ветхость и износ зданий, поэтому надзор требует прохождения до 10, а иногда и более инстанций.
- Сложность работ. Каждая перепланировка — это риски для соседей и здания в целом. Чем масштабнее проект, тем больше расчётов потребуется, а значит и разрешений от соответствующих служб.
- Изменения фасада. К этой категории относят остекление лоджий и балконов, расширение старых и обустройство новых проёмов, установку кондиционеров и другие работы, меняющие облик фасада. Причём при согласовании дело может коснуться не только квартиры собственника, но и всего здания. Например, в проекте остекления лоджии нужно предоставить собственный проект перепланировки, а также комплексные мероприятия по остеклению для всего дома. Планы передаются на утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре, то есть весь путь усложняется.
- Статус объекта. Здания, относящиеся к категории памятников, попадают в отдельную категорию (их в городе более 5000). Если ваша квартира расположена в таком доме, сложность согласования перепланировки квартиры в СПб вырастает в разы.
Когда возникает необходимость перепланировки
Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях. Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:
- врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
- полный демонтаж стен несущей конструкции.
- объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
- нарушение каналов общедомовой вентиляции.
- присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
- вывод системы отопления на балкон.
- пристрой лоджии выше первого этажа.
- допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.
Что включает в себя перепланировка квартиры?
Понятие «перепланировка» включает в себя следующие изменения квартиры:
- изменение стен, местоположения дверей или площади жилья;
- совмещение ванной и туалета, комнат, лоджий, объединение нескольких квартир в одну;
- установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;
- установку встроенного шкафа на всю высоту стены.
Однако не всякое изменение планировки возможно согласовать. Провести работы, которые будут ухудшать условия эксплуатации дома или проживания граждан Вам никто не разрешит – это запрещено законом. Ни одна инстанция не согласует следующие изменения:
- Снос капитальных стен или нарушение их прочности и устойчивости;
- Изменения жилых помещений, после которых они больше не относятся к категории пригодных для проживания – площадью менее 8 м2 и шириной менее 2,25 м, а также помещений без отопления и естественного освещения;
- Увеличение кухни или санузла за счёт жилых помещений;
- Увеличение кухни за счёт санузла;
- Увеличение жилого помещения, в результате которого оно будет находиться под зоной кухни или санузла вышерасположенной квартиры;
- Объединение жилого помещения с газифицированной кухней;
- Устройство новых лоджий или балконов;
- Перенос санузла, в результате которого он будет находиться над жилой комнатой нижерасположенной квартиры;
- Монтаж водяных полов с подогревом от централизованного отопления.
Стоимость на согласование перепланировки квартиры и жилого помещения
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Консультация | Бесплатно | |
| Согласование перепланировки квартиры | от 60 000 руб. | 1,5 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | от 80 000 руб. | 1,5 мес. |
| Согласование объединения/разделения нескольких квартир в одну | от 120 000 руб. | 1,5 мес. |
Когда перепланировка несложная по техническому параметру, то процедура по согласованию с составлением эскиза может занять не более 4 месяцев. Но когда масштабы по перепланировке большие, то нужно создавать проект. Это приведет к увеличению срока и к возрастанию стоимости практически в 2 раза.
Если вы хотите пройти процесс без каких-либо проблем, то лучше обратить внимание на список документации, которая потребуется для проведения процедуры.
В Санкт-Петербурге многие дома на сегодняшний день считаются памятниками архитектуры и культуры. Именно поэтому, чтобы изначально делать какую-то перепланировку, лучше получить разрешение во всех ведомствах, которые отвечают за охрану культурного наследия.
Нередко нужно проводить согласование и со службами пожарных, а также газовиков. Если помещение не считается жилым, то тогда еще нужно получить специальное заключение из Роспотребнадзора.
Если же недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то изменения нужно утвердить на собрании.
Чем грозит несогласованная перепланировка?
Последствия незаконных изменений
Процедура по согласованию изменений в СПб популярна. Владельцы стандартных квартир желают внести изменения в условия, которые смогут приобрести необходимый комфорт и удобство.
Если вы решили сделать перепланировку незаконно, то это приведет к:
- ограничению некоторых действий, таких как продажа, покупка, мена, дарение,
- выплате штрафа, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей (ч. 1 ст. 7.21 КоАП),
- возврату первоначального состояния в квартире, от чего снова потеряете ту или иную сумму средств,
- выставлению квартиры на торги. Это производится только в том случае, когда 2 предыдущих варианта не выполнены.
Законодательная база:
- ЖК РФ (ст. 27, 29),
- ПП СПб № 867 от 06.10.2016 года (п. 2.1.7),
- СНиП 21-01-97 (п. 6.20),
- СаНПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8),
- СП 54.13330.2011 (п. 5, 9.22).
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Общие правила узаконивания
В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:
- увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
- перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.
По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.
Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.
Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:
- нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
- если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
- нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
- проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
- если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
- при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Проект или эскиз: как определить масштабность перепланировки?
Когда можно ограничиться эскизом? Когда перепланировка квартиры не коснулась несущих конструкций (стен, перегородок и пр.) и инженерных коммуникаций, а также не изменила конфигурацию пола. Распространенный пример – разделение комнаты гипсокартонной перегородкой. Если же изменения оказались более масштабными, придется заказывать проект в организации, обладающей допуском СРО на выполненные в ходе переустройства работы. От квалификации сотрудников такой организации во многом зависит результат легализации. Именно им обычно приходится отстаивать все изменения в профильных надзорных органах, для чего обычно требуются определенные «пробивные» навыки и налаженные отношения с чиновниками.
Последствия незаконных изменений
Процедура по согласованию изменений в СПб популярна. Владельцы стандартных квартир желают внести изменения в условия, которые смогут приобрести необходимый комфорт и удобство.
Если вы решили сделать перепланировку незаконно, то это приведет к:
- ограничению некоторых действий, таких как продажа, покупка, мена, дарение;
- выплате штрафа, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей (ч. 1 ст. 7.21 КоАП);
- возврату первоначального состояния в квартире, от чего снова потеряете ту или иную сумму средств;
- выставлению квартиры на торги. Это производится только в том случае, когда 2 предыдущих варианта не выполнены.
Законодательная база:
- ЖК РФ (ст. 27, 29);
- ПП СПб № 867 от 06.10.2016 года (п. 2.1.7);
- СНиП 21-01-97 (п. 6.20);
- СаНПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8);
- СП 54.13330.2011 (п. 5, 9.22).