Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между апартаментами и квартирой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Что изменится в компенсации ЖКХ
Компенсация расходов жкх не предоставляется гражданам, у которых есть долги по коммуналке, что указано вФЗ№ 442от28.11.2018 года. Но с первого января следующего года именно этот пункт будет пересмотрен.
Учитываются долги за три года с момента обращения за оформлением субсидии. Сотрудники органов соцзащиты обязательно проведут проверку, перед тем как дать согласие или отказ на получение компенсации за расход по коммуналке. Даже если оплата всего раз запоздала, это может послужить законным основанием для отказа.
Согласно новым правилам, наличие долга не является приговором, если вам нужна субсидия. Отказать смогут, только если есть судебный акт, который вступил в силу. А управляющие компании обычно подают в суд, только если задолженность действительно крупная. Если долг есть, но судебного акта по его взысканию – нет, отказать в начислении субсидии по выплатам нельзя.
Если имеется подтвержденная задолженность, пенсионер или малоимущий может попросить, чтобы на неё была оформлена рассрочка, оплачиваемая по относительно комфортному для себя тарифу. Выплачивая долг согласно условиям рассрочки, можно попытаться оформить компенсацию жкх снова. Есть высокая вероятность, что в таком случае субсидия будет предоставлена. Подробнее ознакомиться с нюансами рассматриваемой процедуры можно в статье 160, пункте 3 Жилищного кодекса РФ.
ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве. Методика расчёта.
Определим методику получения информации. Простая справка цена выше на 10-25 % на разные виды услуг покупателю ничего не говорит. Тем более если это человек приезжий. Он даже не знает, от какой суммы считать.
Первый путь взять квитанцию по оплате коммунальных платежей за квартиру и за апартаменты и сравнить. Но люди скажут, да это в вашем доме так, а в других по другому.
Поэтому обратимся за информацией в компетентные органы, которые предоставляют эти услуги или их контролируют. Это будет сайт управляющей компании, сайт правительства Москвы, Мосэнергосбыта, Водоканала. Ведь размер коммунальных платежей контролирует государство. У компаний в управлении может быть и 200 и 500 домов, здесь статистика более надёжная.
Вот пример у компании в управлении 1301 дом. Но эти дома не только в Москве.
Дополнительный расход — земельный налог
Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства. В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле. После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.
Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.
С 1 января 2021 года, собственники помещений в многоквартирных домах освобождаются от земельного налога (статья 389 часть 2 пункт б) Налогового кодекса РФ). Применительно к апартаментам, такой льготы не существует.
Поэтому если земельный участок под апарт-отелем выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам. Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.
Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.
Коммунальные платежи в апартаментах
Проживание в апартаментах является более дорогостоящим по сравнению с обычными
квартира
ми за счет коммунальных платежей. В среднем, в 2021 году платежи ЖКХ в апартаментах обходятся жильцам примерно на 20% дороже по сравнению с обычными
квартира
ми.
Для отдельных категорий граждан стоимость коммунальных услуг выходит выше за счет невозможности применения субсидий и льгот.
В частности, ветераны войны, инвалиды, многодетные семьи и прочие категории обязаны оплачивать услуги ЖКХ в апартаментах по полной ставке. А это, в свою очередь, может ударить по кошельку таких граждан.
Граждане, приобретающие
апартаменты
в отдаленных районах или за пределами города, могут столкнуться с неприятной неожиданностью. Дело в том, что застройщики зачастую экономят и приобретают землю под строительство на тех территориях, где еще не были проведены инженерные сети
. В итоге владельцам помещений приходится из своего кармана доплачивать определенные, весьма существенные суммы за подвод коммуникаций.
Второй по значимости вопрос — это управление домом. Если в жилых домах обычно на собрании жильцов выбирается управляющая компания, жители принимают голосованием, что им делать по дому, какие установить тарифы, то в апартаментах бывают такие неприятные истории, когда застройщик за собой оставляет в собственности торговые помещения, офисные помещения и, например, ряд апартаментов. И становится мажоритарным владельцем с правом решающего голоса. Что такого может сделать владелец? Сам выбрать управляющую компанию, назначить нужные ему тарифы, что-то делать, например, возьмёт себе памятник во дворе поставит или вообще ничего делать не будет. И у вас как у собственника апартаментов, в принципе, не будет никаких рычагов, чтобы изменить ситуацию. И эту историю также нужно знать.
Как рассчитать налог на имущество?
Итоговая сумма, которая должна быть уплачена, формируется на основе ставки и налоговой базы. Первая определяется законом и органами региональной власти, вторая представляет собой цену объекта. Налоговая база умножается на ставку, а в результате получается размер налога.
Российским законодательством было принято решение перейти на кадастровую стоимость, а до 2014 года вычисления производили с учетом инвентаризационной стоимости, в которой учитывались первоначальная цена и износ. Инвентаризационная стоимость не имеет отношения к рыночной цене и определяется Бюро технической инвентаризации. Получить справку о размере этого показателя можно в БТИ.
В 2015 году начали применять кадастровую стоимость – стоимость объекта недвижимости, которая рассчитывается в соответствии со схемой Росреестра. Он же проводит оценку объектов. Данный показатель более приближен к рыночной.
Практически всегда инвентаризационная стоимость ниже, чем кадастровая. По этой причине величина налога возросла, а разница может быть увеличена как в 5, так и в 10 раз.
Как посчитать подоходный налог с покупки и продажи квартиры
Имущественный налог – не единственный, который платят владельцы недвижимости. Если вы совершаете операции с жильем и получаете при этом прибыль, по закону она облагается единоразовым подоходным налогом в размере 13% для резидентов РФ (для нерезидентов – 30 %). Это распространяется на продавцов, владеющих объектом менее пяти лет, и тех, кто получает, например, квартиру или земельный участок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по договору дарения и при этом не является близким родственником дарителя.
Подоходный налог, в отличие от имущественного, выплачивается единоразово. Налогоплательщик самостоятельно вычисляет его размер, заполняет налоговую декларацию и подает ее в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля. Сумма должна быть перечислена не позднее 15 июля в год подачи декларации. За неуплату предусмотрена административная и уголовная ответственность.
Коммунальные платежи в апартаментах
Проживание в апартаментах является более дорогостоящим по сравнению с обычными
квартира
ми за счет коммунальных платежей. В среднем, в 2021 году платежи ЖКХ в апартаментах обходятся жильцам примерно на 20% дороже по сравнению с обычными
квартира
ми.
Для отдельных категорий граждан стоимость коммунальных услуг выходит выше за счет невозможности применения субсидий и льгот.
В частности, ветераны войны, инвалиды, многодетные семьи и прочие категории обязаны оплачивать услуги ЖКХ в апартаментах по полной ставке. А это, в свою очередь, может ударить по кошельку таких граждан.
Граждане, приобретающие
апартаменты
в отдаленных районах или за пределами города, могут столкнуться с неприятной неожиданностью. Дело в том, что застройщики зачастую экономят и приобретают землю под строительство на тех территориях, где еще не были проведены инженерные сети
. В итоге владельцам помещений приходится из своего кармана доплачивать определенные, весьма существенные суммы за подвод коммуникаций.
Главные плюсы и минусы
Ключевым и наиболее значимым преимуществом апартаментов является то, что их стоимость на порядок меньше по сравнению с
квартира
ми, но при этом условия в них в преимущественном большинстве случаев аналогичные. В то же время владельцам такой недвижимости приходится учитывать достаточно большое количество минусов, которыми характеризуется такая недвижимость.
Также плюсом можно назвать то, что законодательно в апартаментах не запрещается проводить перепланировку, и главное только то, что в результате проведенных работ не должна страдать общая конструкция всего здания.
В первую очередь, стоит отметить тот факт, что коммунальные услуги оплачиваются в соответствии с так называемая коммерческой ставкой, так как в соответствии с действующим законодательством
апартаменты
относятся к категории нежилой недвижимости. Таким образом,
апартаменты
с точки зрения закона представляют собой своеобразный офис, переоборудованный под гостиницу.
Именно по этой причине никто не обращает внимание на то, что на территории апартаментов люди проживают круглогодично, и относят такие помещения к категории нежилых, в связи с чем требуют с собственников оплаты по полноценной коммерческой ставке, что в конечном итоге приводит к увеличению цен на коммунальные услуги примерно на 20% выше по сравнению с
квартира
ми.
Также не стоит забывать о том, что, так как
апартаменты
не могут представлять собой полноценное жилое помещение, государственные служащие не имеют права регистрировать на их территории граждан на постоянной основе. Конечно, можно всегда оформить временную регистрацию, но такая возможность предусматривается только в том случае, если еще до проведения строительных работ застройщик указал, что указанная недвижимость представляет собой гостиницу или специализированный апарт-отель.
Отдельного внимания заслуживает то, что, если
апартаменты
возведены не в пределах города, то в таком случае собственники жилых помещений на территории таких комплексов в конечном итоге могут столкнуться с необходимостью выделения дополнительных затрат на подключение коммуникаций.
Нередко встречаются такие ситуации, когда строительные организации стараются всячески сэкономить и приобретают землю под проведение строительных работ на территории тех районов, в которые просто не были проведены различные инженерные сети. Таким образом, там может быть достаточно красивая природа, но при этом владельцам придется доплачивать за самостоятельное проведение всех необходимых коммуникаций.
Также не стоит забывать об инфраструктуре, так как на сегодняшний день власти не придают должного значения тому, что рядом с комплексами апартаментов нужно строить всевозможные детские сады, школы или же какие-либо социальные учреждения.
Помимо этого, действующее законодательство никоим образом не обязывает компании, которые строят комплексы апартаментов, за собственные деньги обустраивать указанный микрорайон какой-либо социальной инфраструктурой.
При оплате коммунальных услуг нужно помнить о том, что владельцам апартаментов действующее законодательство не предоставляет возможности воспользоваться какими-либо
субсидиями
или льготами.
Таким образом, ветеранам войны, многодетным семьям, инвалидам или другим гражданам, которые в соответствии с действующим законодательством имеют право претендовать на получение льгот, в конечном итоге должны будут оплачивать коммунальные услуги по полноценной ставке, а учитывая то, что представители власти обещают повышать налоговую ставку на нежилую недвижимость, для определенных категорий собственников проживание на территории апартаментов может стать слишком дорогостоящим.
В Жилищном кодексе говорится о том, что многоквартирный дом представляет собой общую собственность всех жильцов, в связи с чем владельцы квартиры могут полностью самостоятельно подобрать для себя управляющую компанию, но
апартаменты
в этих нормах не упомянуты.
Что стоит знать в первую очередь
В преимущественном большинстве случаев стоимость апартаментов приблизительно на 20% дешевле по сравнению с квартирами, но в России такие помещения отличаются определенной спецификой и целым рядом особенностей, которые нужно принимать во внимание каждому потенциальному покупателю.
На сегодняшний день на территории России апартаменты в принципе нельзя назвать полноценным синонимом квартиры, так как в соответствии с действующим законодательством они не могут считаться жилым помещением, и в процессе проведения строительных или проектировочных работ к ним не могут применяться достаточно жесткие санитарные или какие-либо другие нормы. При этом на практике они оборудуются именно для проживания, и на сегодняшний день пользуются достаточно широким распространением.
Первое жилье такого типа начало появляться приблизительно в начале 2000-х годов, и произошло это на территории делового центра «Москва-Сити». Наступление финансового кризиса стало только дополнительным стимулом для распространения такой недвижимости, так как собственники коммерческих помещений постоянно несли огромные убытки, в связи с чем начали распродавать свое имущество в виде апартаментов. В конечном итоге на сегодняшний день такой формат уже занял более 30% рынка столичных новостроек.
Ключевым преимуществом таких помещений является их низкая цена, но при этом многие не учитывают тот факт, что в связи с их «нежилым» статусом такие помещения отличаются достаточно большим количеством особенностей, с которыми лучше всего разобраться еще до проведения сделки купли-продажи.
Главные плюсы и минусы
Ключевым и наиболее значимым преимуществом апартаментов является то, что их стоимость на порядок меньше по сравнению с квартирами, но при этом условия в них в преимущественном большинстве случаев аналогичные. В то же время владельцам такой недвижимости приходится учитывать достаточно большое количество минусов, которыми характеризуется такая недвижимость.
Также плюсом можно назвать то, что законодательно в апартаментах не запрещается проводить перепланировку, и главное только то, что в результате проведенных работ не должна страдать общая конструкция всего здания.
В первую очередь, стоит отметить тот факт, что коммунальные услуги оплачиваются в соответствии с так называемая коммерческой ставкой, так как в соответствии с действующим законодательством апартаменты относятся к категории нежилой недвижимости. Таким образом, апартаменты с точки зрения закона представляют собой своеобразный офис, переоборудованный под гостиницу.
Именно по этой причине никто не обращает внимание на то, что на территории апартаментов люди проживают круглогодично, и относят такие помещения к категории нежилых, в связи с чем требуют с собственников оплаты по полноценной коммерческой ставке, что в конечном итоге приводит к увеличению цен на коммунальные услуги примерно на 20% выше по сравнению с квартирами.
Также не стоит забывать о том, что, так как апартаменты не могут представлять собой полноценное жилое помещение, государственные служащие не имеют права регистрировать на их территории граждан на постоянной основе. Конечно, можно всегда оформить временную регистрацию, но такая возможность предусматривается только в том случае, если еще до проведения строительных работ застройщик указал, что указанная недвижимость представляет собой гостиницу или специализированный апарт-отель.
Отдельного внимания заслуживает то, что, если апартаменты возведены не в пределах города, то в таком случае собственники жилых помещений на территории таких комплексов в конечном итоге могут столкнуться с необходимостью выделения дополнительных затрат на подключение коммуникаций.
Нередко встречаются такие ситуации, когда строительные организации стараются всячески сэкономить и приобретают землю под проведение строительных работ на территории тех районов, в которые просто не были проведены различные инженерные сети. Таким образом, там может быть достаточно красивая природа, но при этом владельцам придется доплачивать за самостоятельное проведение всех необходимых коммуникаций.
Также не стоит забывать об инфраструктуре, так как на сегодняшний день власти не придают должного значения тому, что рядом с комплексами апартаментов нужно строить всевозможные детские сады, школы или же какие-либо социальные учреждения.
Помимо этого, действующее законодательство никоим образом не обязывает компании, которые строят комплексы апартаментов, за собственные деньги обустраивать указанный микрорайон какой-либо социальной инфраструктурой.
При оплате коммунальных услуг нужно помнить о том, что владельцам апартаментов действующее законодательство не предоставляет возможности воспользоваться какими-либо субсидиями или льготами.
Таким образом, ветеранам войны, многодетным семьям, инвалидам или другим гражданам, которые в соответствии с действующим законодательством имеют право претендовать на получение льгот, в конечном итоге должны будут оплачивать коммунальные услуги по полноценной ставке, а учитывая то, что представители власти обещают повышать налоговую ставку на нежилую недвижимость, для определенных категорий собственников проживание на территории апартаментов может стать слишком дорогостоящим.
В Жилищном кодексе говорится о том, что многоквартирный дом представляет собой общую собственность всех жильцов, в связи с чем владельцы квартиры могут полностью самостоятельно подобрать для себя управляющую компанию, но апартаменты в этих нормах не упомянуты.
Коммунальные платежи в апартаментах
Проживание в апартаментах является более дорогостоящим по сравнению с обычными
квартира
ми за счет коммунальных платежей. В среднем, в 2021 году платежи ЖКХ в апартаментах обходятся жильцам примерно на 20% дороже по сравнению с обычными
квартира
ми.
Для отдельных категорий граждан стоимость коммунальных услуг выходит выше за счет невозможности применения субсидий и льгот.
В частности, ветераны войны, инвалиды, многодетные семьи и прочие категории обязаны оплачивать услуги ЖКХ в апартаментах по полной ставке. А это, в свою очередь, может ударить по кошельку таких граждан.
Граждане, приобретающие
апартаменты
в отдаленных районах или за пределами города, могут столкнуться с неприятной неожиданностью. Дело в том, что застройщики зачастую экономят и приобретают землю под строительство на тех территориях, где еще не были проведены инженерные сети
. В итоге владельцам помещений приходится из своего кармана доплачивать определенные, весьма существенные суммы за подвод коммуникаций.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Какова будет плата за услуги УК?
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва:
Плата за услуги управляющей компании зависит от комплекса услуг, которые она оказывает. Плата за работы по услугам эксплуатации, уборки, охраны обычно находится в пределах от 70-120 рублей за кв.м. Работа по сдаче апартаментов в аренду: поиск арендатора, ведение договорной деятельности, заселение и выезд жильцов, сбор платежей, контроль задолженности по аренде и так далее, — как правило, не превышает 10% от собранных арендных платежей.
Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate:
Стоимость услуг УК зависит от класса самого комплекса и от количества услуг, которые входят в «пакет услуг» по каждому конкретному апартаменту. Есть обязательный пакет, а также дополнительный, от которого можно отказаться. Если мы говорим о лофт-апартаментах, то там услуги УК стоят около 70 рублей за.кв.м.