Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказали в ипотеке: что делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Пpoблeмы c кpeдитнoй иcтopиeй
Кpeдитнaя иcтopия — дocьe нa вac кaк нa зaeмщикa. Бaнк мoжeт зaпpocить кpeдитнyю иcтopию любoгo oбpaтившeгocя чeлoвeкa — в нeй oн yзнaeт o тoм, кaк вы oбpaщaeтecь c чyжими дeньгaми: плaтитe в cpoк или c oпoздaниями, нaбиpaeтe мнoгo мeлкиx кpeдитoв или зaнимaeтe тoлькo кpyпныe cyммы. Кpeдитнaя иcтopия ecть нe y вcex: ecли чeлoвeк никoгдa нe бpaл зaймoв, в дocьe бyдeт пycтo.
У зaeмщикoв, кoтopыe любят нeбoльшиe пoтpeбитeльcкиe кpeдиты, мoгyт быть пpoблeмы, кaк пpaвилo пo иx жe винe. Нaпpимep, нaш клиeнт P.B. зaнимaeт pyкoвoдящyю дoлжнocть в бoльшoй пo тюмeнcким мepкaм кoмпaнии и зapaбaтывaeт 100 тыcяч pyблeй. Нa пepвoнaчaльный взнoc oн oтлoжил 1,2 млн pyблeй. Bмecтe c «Этaжaми» P.B. coбpaл дoкyмeнты и oтпpaвил зaявкy в бaнк c caмыми пpиятными ycлoвиями. Пoлyчил oткaз. Бpoкep пoзвoнил в oтдeл aнaлитики бaнкa и yтoчнил, в чeм пpoблeмa. Oтвeт aнaлитикa: «Bыглядит пoдoзpитeльнo: чeлoвeк зapaбaтывaeт 100 тыcяч, дepжит миллиoн нa нaкoпитeльнoм cчeтe, a caм взял кpeдит нa мoбильный тeлeфoн. Mы нe xoтим pиcкoвaть». A вeдь и P.B. и пpaвдa взял кpeдит — чтoбы yвeличить шaнcы нa oдoбpeниe. Пoдyмaл, чтo oтcyтcтвиe кpeдитнoй иcтopии пoмeшaeт кyпить квapтиpy.
Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.
Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.
Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.
Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.
Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.
«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только \»белая\» зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.
Сотрудники подсанкционных компаний и мобилизованные
Еще одна возможная причина отказа в ипотеке в 2023 году — низкий первоначальный взнос, например 10%. Эксперты рекомендуют делать первый взнос от 20% стоимости будущего жилья. В таком случае не только вырастут шансы получить одобрение банка на ипотеку, но и ежемесячный платеж по кредиту будет более комфортным. В зоне риска также заемщики, которые вносят первоначальный взнос маткапиталом или взяв для этого потребкредит, отметили в ГК «Финам».
Сложно будет получить ипотеку заемщикам без официальной работы. В зону риска также попали военнослужащие, мобилизованные и сотрудники организаций, в отношении которых введены западные санкции, — их данные банки будут рассматривать более внимательно, добавил Сергей Китаев. «Есть некоторая тенденция, свидетельствующая о большем желании банков кредитовать женщин, нежели мужчин, в силу военной обязанности последних», — подтвердила Ирина Носова.
Наиболее частые причины отказа в ипотеке
Несмотря на то, что банки не обязаны по закону сообщать причину неодобрения ипотечной заявки, они должны уточнять ее в кредитной истории заемщика. Соответственно, чтобы узнать причину отказа, можно сделать соответствующие запросы в БКИ. Но чаще всего наиболее распространенными причинами негативных ответов являются:
- нарушение платежной дисциплины в прошлом (задолженность по квитанциям, неоплаченные штрафы);
- маленькая зарплата или неофициальное трудоустройство;
- очень много активных кредитов, включая микрозаймы;
- ошибки в документах, неполный комплект или несоответствие ипотечной программе (обычно это касается льготной ипотеки, где чем ниже процентная ставка — тем больше список требований к потенциальному заемщику).
Помимо этого, инспекторы могут обращать внимание на:
- величину суммы запрашиваемого кредита (особенно, если доход подтверждается по форме банка);
- сферу занятости заемщика (допустим, сопряженные с риском для жизни профессии);
- возраст (реже одобряют заявки людям до 20 и старше 60);
- внешний вид заемщика (мятая одежда, алкогольное опьянение, неадекватное поведение) и репутация.
Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.
Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.
Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.
Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.
В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.
Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.
Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.
Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.
Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Почему могут отказать
Перед выдачей ипотечного кредита сотрудники банка особенно тщательно перепроверяют все представляемые данные и документы относительно финансового положения заемщика и его поручителей. При выявлении недостоверности переданной информации, неозвученных кредитных или иных обстоятельствах, вы, несомненно, получите отказ.
Но даже первичное одобрение заявки не означает, что кредитор выдаст ипотеку. Проведя более глубокую проверку предоставленных документов, информации о продавце и выбранной недвижимости, банк может ответить отказом. Разберемся в каждом из этих обстоятельств несколько подробнее.
Что касается самого объекта недвижимости — он должен иметь все необходимые регистрационные документы. При приобретении квартир в новостройке важно помнить о том, что застройщик должен быть аккредитован в банке, куда вы решили обратиться. Небольшие финансово-кредитные учреждения могут испытывать затруднения при выдаче солидных сумм денежных средств или массовом закрытии гражданами своих вкладов. Получается, что спустя пару недель после одобрения и расчетов с вкладчиками банк просто не сможет предоставить вам нужную сумму по кредиту. Избежать подобной ситуации можно лишь при обращении в крупнейшие банки страны.
Почему пришел отказ после одобрения?
Основные причины отказа в ипотеке после одобрения:
- Форс-мажорные обстоятельствам. Ухудшение экономики, финансовые проблемы у банка и т.п. Не зависят от клиента.
- Новое кредитование заемщика в период оформления ипотечного займа. Доходы при этом могут резко сократиться.
- Семейные катаклизмы (рождение детей, развод, вступление в брак и т.п.), влекущие дополнительные расходы и ухудшающие будущую платежеспособность клиента.
- Фальсификация документов. Банк откажет на любом этапе, если всплывет обман.
- Смена или потеря места работы клиента. Это один из факторов риска, который банки учитывают при выдаче займа. Отказ здесь также весьма вероятен.
- Возникновение проблем с законом. Возбуждение уголовного или иного дела зачастую приводят к отказу банком в оформлении кредита.
- Резкое ухудшение здоровья. Это также риск для залогодателя, поэтому он чаще отказывает, если проблема выяснится до выдачи займа на руки.
Как увеличить шансы на получение ипотеки?
Если вы планируете получить ипотеку, тогда помните, что в первую очередь банк выполнит проверку по своим черным спискам. Это понятие существует полностью неофициально, так как не существует закона, который бы это подтверждал. В этом случае речь будет идти по людях, которые не успели вовремя вернуть кредитные средства.
В большинстве случаев подобный список будут создать именно сотрудники банка. Если ранее вы задумывались, почему могут не дать ипотеку, тогда помните, что это один из случаев, когда вам откажут.
Практически у каждого банка есть собственный график выплат и поэтому нарушать его не рекомендуется. Постарайтесь осуществлять свои оплаты вовремя и благодаря этому вы точно сможете избежать попадания в подобные списки. Иногда некоторые банки информацию о вовремя не уплаченных кредитах также могут продавать и в другие банки. Теперь вы знаете почему не дали ипотеку и как можно улучшить свои шансы на ее дальнейшее получение. Постарайтесь избегать черных списком и благодаря этому вы сможете получить новое жилье. Здесь раскрыты все «подводные камни» во время получения ипотеки. Если вы столкнулись с ситуацией, когда не выдают средства и не дают объяснений по этому поводу, тогда помните, что вы имеет право потребовать детальных объяснений. Теперь вы будете знать, почему могут не дать ипотеку?
Почему отказывают в ипотеке после ее одобрения
Стоит напомнить, что сотрудники банков тщательно проверяют все представляемые данные и документы потенциальных заемщиков. И делают это не по одному разу. Поэтому даже после предварительного одобрения заявки вы можете получить отказ.
Случаи отказа после одобрения ипотеки:
1. Заемщик сменил работу. Банк будет пересматривать решение по заявке и может отказать в займе, если на новой работе ниже зарплата.
2. Новый кредит. Новый кредит, оформленный до получения ипотеки, повысит вашу финансовую нагрузку. Это может заставить банк отозвать одобрение.
3. Просрочки по текущим кредитам. Задолженности перед другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.
4. Против заемщика возбудили уголовное дело. Пока банк проверял заемщика, на него завели уголовное дело. Это будет стопроцентный отказ в займе, потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.
5. Изменилась экономическая ситуация. К примеру, ЦБ повысил ключевую ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Кредитные учреждения стали пересматривать условия по ипотечным договорам. И те, кто перестал подходить, получили отказ.
Несколько реальных примеров того, как работает банковский андеррайтинг.
Пример 1. Супруги Ивановы подали заявку на кредит. Супруга находится в декрете и ее доход не учитывается, гражданин Иванов уже больше года трудоустроен в очень крупной компании. Доход по меркам ипотечного калькулятора у семьи достаточный, чтобы взять заем на 20 лет и приобрести двушку в Санкт-Петербурге. Но на этапе подачи документов что-то пошло не так: сначала отказ пришел из Сбербанка, потом из ВТБ, потом из третьей кредитной организации. Причина оказалась в следующем: иностранная компания-работодатель не имеет права напрямую нанимать работников в России согласно нашему законодательству. Поэтому каждые 9 месяцев работник вынужден подписывать новый трудовой договор с компанией-посредником. Банки сочли, что заемщик ненадежен, и оставили молодую семью без возможности взять кредит.
Пример 2. Гражданин Петров получил отказ по ипотеке в родном зарплатном банке. Причину менеджер банка клиенту так и не сообщил. Наиболее очевидным поводом было наличие у потенциального заемщика двух открытых кредитных карт, лимит по которым превышал 300 000 рублей. Хотя Петров не пользовался данными картами, банк посчитал их как потенциальную угрозу финансовой стабильности плательщика.
Пример 3. Супруги Степановы запланировали покупку квартиры в новостройке. Все складывалось как нельзя лучше:
- было получено предварительное одобрение заявки в банке;
- была возможность оформить кредит под 6% по госпрограмме (у пары в 2018 году родился второй ребенок);
- у мужа был постоянный и достаточный белый доход для погашения займа;
- у заемщиков имелся первоначальный взнос в размере 20% от стоимости выбранного жилья.
Отказали в ипотеке без объяснения причины
Гражданин Королев накопил определенную сумму, выбрал подходящую по его меркам квартиру, и решил подать заявку в банк. Первичную онлайн-заявку кредитор одобрил, но после андеррайтинга Королеву отказали. Чтобы точно знать, почему Королеву не одобрили кредит, нужна подробная информация не только о заемщике, но и о системе скоринга в выбранном банке. В большинстве случаев причиной для отказа в ипотеке становятся следующие обстоятельства:
- плохая кредитная история. Если в прошлом были просрочки по кредитам, банк может завернуть заявление даже при наличии достаточного дохода и значительного первоначального взноса;
- проблемы в кредитной истории у созаемщика. Даже когда созаемщик не является финансово ответственным лицом при погашении займа, банк все равно проверяет его подноготную;
- недостоверные сведения в анкете. Например, по телефону работодателя отвечает квартира, или заемщик «забыл» сообщить банку про алименты на ребенка от первого брака.
Также есть категории граждан, которым банки могут отказать без определенной причины:
- для индивидуальных предпринимателей и самозанятых граждан получение ипотеки — настоящий квест, который далеко не всегда заканчивается успешно;
- если у человека зарплата зависит от продаж или других нестабильных факторов, шансов получить одобрение мало. Например, менеджеры по продажам могут рассчитывать на ипотеку исходя из фиксированной части оклада;
- у банкиров есть определенные требования к социальному и семейному статусу будущего заемщика. Клиент с семьей и детьми гораздо более надежен с точки зрения банкиров, чем одинокий человек, который часто меняет работу. Даже если у семейного заемщика средний доход на одного члена семьи будет намного ниже, шансов получить одобрение у него больше;
- наиболее привлекательные клиенты для банка — люди среднего возраста. Молодым и пожилым получить заем сложнее, возможно потребуются поручители или созаемщики.
В 2021 году планируется дальнейшее ужесточение системы андеррайтинга клиентов. Поэтому если вы планируете брать в банке деньги на покупку жилья, лучше поспешить.
Дополнительные рекомендации
Есть некоторые рекомендации, которые могут помочь в получении ипотечного кредита. Например, не лишним будет приобщить к пакету документов характеристику и рекомендации с работы либо же заинтересовать банк большим первоначальным взносом, что гарантирует несколько меньшую сумму кредита, но уверит банк в вашей финансовой состоятельности.
ВНИМАНИЕ !!! Отнеситесь серьезно к кредитной анкете, так как ее тщательно анализируют, причем не люди, а специальное программное обеспечение, работающее по принципу скоринговой системы банка, т.е. оценивает банковские риски.
Риск не получить ипотечный кредит довольно велик ввиду жестких требований, выставляемых к заемщикам. Это обусловлено тем, что финансовое учреждение выдает крупные суммы денег на продолжительное время, принимая на себя повышенный риск невозврата полной суммы кредита. Чтобы отказа не произошло, необходимо тщательно подготовиться: узнать свою кредитную историю, проверить наличие открытых банковских счетов и их состояния, а также со всей серьезностью подойти к выбору ликвидного объекта кредитования, особенно если больше привлечь финансовое учреждение вам не чем.