Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей. Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания. Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:
- В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
- Продавать недвижимость
- Делать перепланировку
Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой
При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.
Насколько всё было плохо
А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.
Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.
- Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
- Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
- Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации. Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга. И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.
Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.
- Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
- Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
- Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
- Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
- Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
- Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
- Предоставление банку акта о перепланировке.
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк. «О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке. При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.
В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.
Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.
Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние. На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует. Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.
«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».
Резюме. Перепланировка ипотечной квартиры – это реально
Итак, право на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, всё равно переходит покупателю. Значит, он может распоряжаться своей квартирой так, как захочет – но с некоторыми оговорками. Например, нельзя совершать действия, которые могут повлечь снижение стоимости жилья и ущерб банку.
Перепланировка и переустройство ипотечной квартиры не запрещено. Но в обычную схему (проект – согласование – ремонт) добавляется ещё и разрешение от банка. Его нужно получить до того, как работы будут произведены, а ещё – известить учреждение о готовности. Если банк не был уведомлен о предстоящих работах, ничего страшного, скорее всего, не произойдёт.
Как показывает практика, такие перепланировки узакониваются в судебном порядке. Их так много, что служителям Фемиды достаточно просто отсутствия претензий со стороны банков. Впрочем, должник может быть оштрафован, а в отдельных ситуациях речь пойдёт о расторжении договора. Другой вопрос, что происходит это редко.
Как избежать покупки жилья с самовольной перепланировкой
Если покупатель категорически не настроен на разрешение вопросов связанных с узакониванием или восстановлением переделок он стремится избежать риска покупки жилья с последствиями нелегального ремонта.
Внимание! Далеко не всегда продавец честно готов проинформировать покупателя о конструктивных особенностях помещения. Но и сам покупатель может себя обезопасить. Для этого нужно проявить максимальное внимание к документам на квартиру.
Покупатель еще до подписания договора вправе:
- Попросить предъявить технический паспорт и сверить имеющуюся планировку с фактической;
- Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В ней на второй странице будет схема помещения и расположения в многоквартирном доме.
- Обратиться за помощью профессионалов, которые определят насколько законны переделки проведенные в помещении нужно ли было их согласовывать предварительно, а также можно ли сделать это в дальнейшем.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Квартира куплена на заемные средства, начинаем:
- Направляетесь в банк-кредитор за получением разрешения (у всех банков срок разный).
- После получения разрешения обращаетесь в БТИ либо любую проектную организацию для заказа проекта и получения заключения (максимально 30 дней).
- Получив проект, направляетесь в администрацию (отдел архитектуры) за получением согласования перепланировки. Администрация выносит решение в течение 45 дней.
- Получив разрешение, смотрите установленный срок — к примеру, стоит 1 год, за этот период нужно успеть провести перепланировку.
- Ремонт закончен, приглашаете жилищную комиссию для осмотра помещения на соответствие проекту, они составляют акт приемки. Это еще максимально месяц.
- Возвращаетесь в БТИ за изготовлением технического плана — 14 рабочих дней.
- С готовым техпланом обращаемся в МФЦ — 7 рабочих дней.
Очень важно собрать полный пакет документов:
- заявление на согласование перепланировки;
- разрешение от банка, где взята ипотека;
- проект перепланировки со всеми приложениями (авторским надзором, техзаключением и т. д.);
- техпаспорт, которому не больше 5 лет;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- если квартира снимается по договору соцнайма, согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;
- нотариально заверенное согласие собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних;
- решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).
Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.
В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.
При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.
К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.
Переустройство не требует документального оформления, а вот, что касается перепланировки, то здесь даже самые незначительные детали обязательно должны быть внесены в те документы, которые находятся в БТИ.
Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера.
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.
Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.
Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.
Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!
В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое.
Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем.
Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.
Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.
Осуществление процесса перепланировки и переустройства подчиняется Жилищному кодексу РФ.
Статьи 25-29 главы 4 содержат основные вопросы законного проведения этих видов работ.
Перепланировка при ипотеке также осуществляется по Жилищному кодексу, но не менее важным документом в этом случае выступает договор с банком.
В настоящее время практически все банки, имеющие программу ипотечного кредитования, внесли в договор с заемщиком пункт о перепланировке.
Многие прямо запрещают подобные действия. Если в своем договоре вы увидите такой пункт, обойти его будет невозможно. Придется подождать до полной выплаты кредита, и только потом проводить перепланировку в соответствии со своим замыслом.
Но многие крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24) вовсе не возражают против перепланировки.
Тем не менее, они могут иметь свои условия в отношении этого процесса.
Например, в Сбербанке перепланировка ипотечного жилья разрешена, если стоимость квартиры превышает 1,5 млн рублей. Так Сбербанк страхует себя от ненадежных заемщиков, ведь более солидным клиентом выглядит тот, кто может позволить себе дорогое жилье, пусть даже и не сразу выплатив за него всю требуемую сумму.
Как узаконить перепланировку в квартире?
Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:
Запреты и разрешения по перепланировке квартиры. Куда обращаться?
Если продавец хочет узаконить несогласованную перепланировку, например, мокрое место перенесли в спальню, то по закону это не возможно и техник поставит красные линии в БТИ, не согласованная перепланировка. Это значит, что продавец не может ее передать в наследство и подарить.
Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.
Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.
Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:
- снос капитальных стен
- изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
- изменение границ квартиры путем создания пристроек
- разрушение вентиляционных каналов
- перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).
Возможно ли изменение планировки в ипотечном жилье?
Владельцы квартир, приобретенных в ипотеку, платежи по которой до сих пор находятся в перечне их обязательств, также имеют право на проведение перепланировки в своем жилище, но при условии, что отсутствуют какие-либо ограничения для ее выполнения. Для этого необходимо тщательно изучить договор, заключенный с ипотечным банком.
Часто банки, подстраховывая себя, вносят в договор пункт о том, что заемщик обязуется не производить перепланировку в приобретенной квартире до полного погашения кредита. Поэтому, если было принято решение о внесение каких-либо изменений в строение квартиры, для их внедрения потребуется разрешение от банковской организации.
Если банк не одобрил такое желание своего заемщика, то жилищные инспекции не согласуют изменения из-за отсутствия разрешения кредитора. Если технические документы подтверждают возможность проведения перепланировки в жилом помещении, а заемщик исправно погашает долг без просрочек, то банки, как правило, одобряют такие заявления от клиентов.
Что делать, если изменение конфигурации до покупки было неузаконенным?
Процедура приобретения недвижимости в ипотеку немного сложнее, чем обычная купля-продажа. Так, перед оформлением сделки банк принимает решение, может ли конкретная квартира быть приобретена заемщиком.
В большинстве случаев банки не хотят связываться с недвижимостью, в которой была произведена незаконная перепланировка, и советуют подыскать другой вариант. Но в исключительных случаях, финансовая организация может одобрить покупку такой квартиры, но только, если заемщик самостоятельно ее узаконит. Для подтверждения этого факта заемщик подписывает обязательство по проведению официального оформления перепланировки в установленный банком срок.
Такой вариант довольно опасен для самого заемщика, так как в ходе процедуры оформления может выясниться, что в квартире были сделаны недопустимые изменения. Тогда единственным выходом будет привести квартиру в начальный вид.
Что такое перепланировка?
Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:
- Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
- Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.
Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.
Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.
Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.