Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для снятия обременения необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в залоге, нужно погасить ипотечный кредит или полностью рассчитаться с продавцом. Если причиной наложения являлся судебный арест, то необходимо получить решение суда, аннулирующее ограничение. Если обременение возникло по договору жилого найма, то следует дождаться, когда срок действия данного соглашения истечет. В том случае, когда ограничение наложен по договору ренты, необходимо дождаться, пока ее получатель уйдет из жизни.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Продажа квартиры под арестом
Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.
Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе. В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму. По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.
На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.
Основные риски сделок с обременением:
- необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
- риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
- признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
- большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
- обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.
Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.
Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.
Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.
Чтобы минимизировать риски следует:
- убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
- если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
- договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.
Подготовка документов для продажи объекта
Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.
В обязательном порядке нужно предъявить:
- Подтверждение права собственности.
- Договор купли-продажи.
- Паспорт владельца квартиры (продавца).
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.
Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2020 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:
- При ипотеке – согласие залогодержателя.
- При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
- При ренте – договор ренты.
- При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.
Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.
Где посмотреть обременение
Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.
| Вид обременения | Где посмотреть |
| Ипотека банка и обременение в пользу продавца | Выписка из ЕГРН |
| Прописанные граждане | Справка о прописанных или домовая книга |
| Лица, отказавшиеся от приватизации | Сравнить договор о приватизации и справку о прописанных |
| Рента | Выписка из ЕГРН |
| Аренда (наем) | Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН |
| Несовершеннолетние собственники | Выписка из ЕГРН + паспорт продавца |
| Материнский капитал | Документ-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом. |
| Брак продавца | Штамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН |
| Преимущественные права сособственников | Выписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право |
| Наследники и завещательные отказы | Свидетельство о праве на наследство |
Как узнать, есть ли обременение на квартиру?
Из приведенных выше примеров видно, что обременение как таковое не является препятствием для возможности заключения сделки купли-продажи квартиры. В частности, покупатель может осознанно идти на приобретение жилья, обремененного требованиями третьих лиц.
В противном случае для собственного успокоения покупатель может самостоятельно проверить наличие обременения на квартиру, которую он желает приобрести:
- Самый простой вариант — узнать данную информацию из свидетельства о праве собственности, попросив продавца предъявить его.
- Также эти данные можно самостоятельно узнать в выписке ЕГРП, запросив ее в Росреестре. Для этого необходимо:
- заполнить заявление;
- знать адрес интересующей квартиры;
- оплатить госпошлину.
Обратиться в Росреестр для получения выписки из ЕГРП можно следующими способами:
- лично:
- непосредственно в Росреестр;
- через МФЦ;
- в электронном виде:
- Портал госуслуг;
- сайт Росреестра.
Особенности оформления договора
В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.
Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.
Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.
Преимущества и недостатки
Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.
Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке
Порядок действий при покупке квартиры с обременением будет общим для подобных сделок, но есть одна особенность – наличие третьей заинтересованной и имеющей права на недвижимость стороны, коей выступает кредитор (банк). Именно он дает согласие на отчуждение прав собственности продавцом, являющимся клиентом финансовой организации. Снимается обременение только после уплаты долга, но также кредитор может согласиться и на продажу обремененной квартиры.
Полезная информация! Необходимость продажи квартиры с обременением у ее владельца может возникнуть при разных обстоятельствах: нехватке денег на погашение долга, срочном переезде, потребности в расширении жилплощади, острой нужды в финансах.
Хотя в сделке участвуют сразу три стороны, и достичь общей для всех договоренности весьма проблематично, такая операция считается безопасной и для продавца, и для покупателя, ведь сомнительные и незаконные договоры кредитующей финансовой организацией одобрены не будут. А владельцу квартиры точно не удастся скрыть факт, ведь такие сведения фиксируются Росреестром и отображаются в специальном документе – выписке из ЕГРН.
При покупке квартиры, находящейся в обременении, может возникать ряд сложностей:
- одобрение сделки банком: он одобрит операцию, только если она будет выгодной и приемлемой для него.
- длительный и непростой процесс переоформления прав собственности.
- необходимость сбора большого количества документации.
Приобретение квартиры с обременением может осуществляться либо на собственные денежные средства, либо с привлечением заемных финансов. И возможно несколько вариантов покупки:
- С досрочным погашением и последующим снятием обременения. По факту приобретаться будет квартира уже не обремененная, так как после закрытия задолженности статус меняется. Остаток долга погашает владелец, являющийся заемщиком, и он использует либо собственные средства, либо предоставленные покупателем финансы. В последнем случае приобретающий квартиру гражданин рискует, поэтому он должен действовать обдуманно: получить от продающего лица расписку о получении тем нужной суммы.
- С оформлением сделки через выдававший ипотеку банк. Покупатель вносит в финансовую организацию сумму, равную остатку долга по ипотеке. После составления предварительного договора купли-продажи вносится задаток, далее осуществляются расчеты с банком, а потом снимается наложенное обременение. Последний шаг – переоформление прав собственности на нового владельца.
- С переоформлением ипотеки на нового заемщика. Если новый клиент будет соответствовать всем требованиям, и банк даст согласие на такую процедуру, то договор переоформляется, и выполняющим обязательства клиентом становится покупатель. Прежний владелец получает сумму, равную указанной в ипотечном договоре рыночной цене квартиры.
-
С оформлением новой ипотеки на приобретение квартиры, находящейся в залоге. Такое практикуют некоторые банки, предоставляющие кредиты на обремененные залоговые объекты. По сути, кредитующая организация перечисляет заемные средства в банк, в который заложено жилье (он закрывает кредитный договор, заключенный с прежним владельцем имущества).
Выдавший ссуду банк становится новым залогодержателем, а покупатель погашает перед ним задолженность (право собственности на квартиру переоформляется на него, обременение сохраняется).
Выбор подходящего варианта приобретения зависит от ситуации и наличия финансов у приобретателя.
Преимущества и недостатки
Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.
Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.
Покупка квартиры с обременением
08/10/2019
При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.
Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения.
Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом.
Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.