Какие риски покупки квартиры у юридического лица: нюансы и особенности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски покупки квартиры у юридического лица: нюансы и особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица в ипотеку

Банки неохотно дают согласие на оформление в ипотеку квартиры, собственник которой — юридическое лицо. Исключения — варианты, когда банк сам реализует принадлежащее ему жилье (например, залоговые квартиры людей, которые не смогли обслуживать ипотечный кредит), или когда речь идет о девелопере, продажа квартир для которого — профильный вид деятельности. Во всех остальные случаях банки видят риски для себя и покупателя:

• Действительность прав на продажу. Если право собственности подтверждает свежая выписка из ЕГРН, то для проверки прав на продажу банкам необходимо проверить большой пакет документов. Часто, это корпоративное решение (общего собрания акционеров, совета директоров, общего собрания учредителей) о том, что компания готова продать квартиру. Без этого документа можно обойтись только если по Уставу компании ее генеральный директор или директор может единолично принимать решения о сделках в пределах суммы, в которую оценена квартира. Также в случае, если в сделке участвует не руководитель компании, проверяют доверенность, подтверждающие полномочия лица, которое будет представлять эту компанию.

• Финансовая стабильность компании. Если компания в ближайшие 3 года после сделки с квартирой начнет процесс ликвидации или банкротства, все ее сделки могут быть оспорены — в том числе и продажа недвижимости человеку, оформившему ипотеку. При признании сделки недействительной и возвращении квартиры на баланс юридического лица, банк вместе с покупателем-заемщиком окажется кредитором компании-банкрота. Ожидание возврата денег в этом случае может длиться долго.

В целом можно сказать, что оспорить ипотечную сделку купли-продажи с участием юридического лица легче, чем с участием только физических лиц — и это риск. Так, банкротство физлиц встречается реже, чем банкротство компаний.

Документы, необходимые для оформления сделки

Также потребуются:

• Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.

• Копии учредительных документов организации.

• Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.

• Выписка из ЕГРЮЛ.

• Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.

• Паспорт уполномоченного представителя компании.

Покупателю достаточно паспорта.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Какие риски существуют у покупателя

В основном, риски покупателя заключаются в том, что сделку могут расторгнуть в судебном порядке по ходатайству заинтересованных лиц или признать ничтожной и вовсе без судебного решения, если:

1. юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано, реорганизовано и др.;
2. у лица, подписавшего ДКП, не было соответствующих полномочий;
3. коллегиальный орган организации не одобрил совершение крупной сделки;
4. были предоставлены поддельные документы, в числе которых могут оказаться и Устав, и копия решения общего собрания, и доверенность, подтверждающая правомочия представителя.

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

• Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
• Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
• Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
• Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
• Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
• При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
• Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.

Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.

Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.

Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?

1. Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
2. Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
3. Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно Продавец должен получить документы, подтверждающие Отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.

Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.

ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.

Похожие записи:

• Удерживаются ли алименты с материальной помощи
• Внесены ли поправки в ст. 228 ук рф?
• Пенсия за февраль 2023 — график выплат на карту Сбербанка