Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление права собственности на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Передача прав на долю недвижимого имущества
Участвовал в детском возрасте в приватизации родительской квартиры. Как с наименьшими затратами отказаться в пользу родителей от своей доли (продать или подарить), при условии, что нахожусь далеко от этого места. Действие возможно только посредством доверенности.
Дмитрий
Существует несколько способов передачи прав на свою долю недвижимого имущества. Вы можете подарить свою долю, продать, или завещать кому-либо.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя долю на недвижимое имущество за определенную плату.
Существенным условием для такого соглашения являются данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче, место его расположения или вхождение в состав другой недвижимости, в противном случае оно будет считаться незаключенным. Точно такие же последствия влечет за собой отсутствие пункта о цене жилья. Сторонам стоит помнить, что договор составляется обязательно в письменной форме.
Недостаток такой сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации) облагается налогом.
Однако при продаже имущества, находящегося в собственности три года и более, имущественный вычет не предоставляется, т.к. доходы в этом случае не облагаются налогом. Это правило распространяется на все правоотношения, возникшие с 1 января 2009г. Всё обстоит по-другому, если недвижимость находится в собственности менее трёх лет. Тогда необходимо заплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц), но при этом предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (ст. 220 НК РФ).
Если квартира приватизирована более 3 лет назад, то Вы можете спокойно продать долю по рыночной или завышенной цене, тогда новый собственник сможет ее перепродать по той же цене в любое время, применив вычет в размере понесенных расходов. Никаких налогов тогда не возникнет.
При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, вы можете либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей, либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму ваших фактических затрат, документально подтверждённых расходов связанных с приобретением этой недвижимости.
Более подробно такие обстоятельства изложены в Налоговом Кодексе РФ.
По договору дарения, одна сторона (даритель) при своей жизни безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо передает или обязуется передать ей имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п.1. ст.509 ГК РФ).
Дарение — это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора дарения — дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие).
До передачи дара одаряемый может отказаться от дарения, но отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарение. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
Следует знать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения прав нового собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок). Принятие в соответствии с договором дарения недвижимого имущества не требует получения согласия супруга, а также согласно п. 2 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (общая собственность супругов), ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации (имущество каждого супруга) оно не является их совместной собственностью.
Чтобы подарить свою часть, надо доли выделить. Но можно выделить доли по соглашению сторон, заключить соответствующее соглашение и зарегистрировать доли в Росреестре, а затем уже подарить свою долю. С этим договором пойдете в регистрационную палату, они зарегистрируют распределение долей.
Если же Вы долю дарите, то ее дальнейшая продажа в ближайшие 3 года повлечет начисление НДФЛ с цены доли, в соответствии с Налоговым кодексом.
Если Вы находитесь далеко от места, где Вы планируете осуществить продажу. Либо дарение доли недвижимого имущества, то Вы вправе сделать доверенность какому-либо лицу на право совершения от Вашего имени сделки. Для этого Вам необходимо удостоверить такую доверенность у нотариуса, с указанием полномочий представителя. Который будет действовать от Вашего имени.
Документы, которые необходимы для государственной регистрации договора купли-продажи, либо договора дарения:
- Заявление продавца, либо дарителя о государственной регистрации договора и перехода права; -Заявление покупателя, либо одаряемого о государственной регистрации договора и права;
- Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок, в том числе: нотариально удостоверенная доверенность;
- Документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности; -Договор купли-продажи, либо дарения;
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на долю;
- Кадастровый паспорт помещения либо план, выданный в установленном законодательством порядке. Представление кадастрового паспорта помещения не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;
- Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. -Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
Что такое отчуждение недвижимого имущества
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.
Что не является отчуждением имущества
Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Проводки в учете при передаче госучреждениям
Оформляют передачу имущества внутри одного учреждения (между головным учреждением и филиалом или между филиалами) с помощью счета 0 304 04 000 «Внутриведомственные расчеты».
Пример 1. На основании решения головной организации из филиала 1 в филиал 2 передан легковой автомобиль.
Машина была приобретена за счет деятельности, приносящей доход.
Первоначальная стоимость автомобиля — 840 000 руб. Начисленная амортизация — 616 000 руб.
Записи у филиала 1 (передающей стороны) будут такими:
ДЕБЕТ 2 304 04 310 КРЕДИТ 2 101 25 410
— 840 000 руб. — передан филиалу 2 автомобиль по первоначальной стоимости;
ДЕБЕТ 2 104 25 411 КРЕДИТ 2 304 04 310
— 616 000 руб. — передана филиалу 2 начисленная амортизация на переданный автомобиль.
Передачу движимого имущества между бюджетными учреждениями в пределах одного учредителя оформляют с использованием счетов финансового результата.
У передающей стороны — с применением счета 0 401 20 000 «Расходы текущего финансового года», а у принимающей стороны — 0 401 10 000 «Доходы текущего финансового года».
Пример 2. На основании решения департамента образования из техникума в колледж передают токарный станок.
Имущество относится к ОЦДИ. Его стоимость — 240 000 руб., начисленная амортизация — 120 000 руб. Бухгалтер сделал в учете проводки:
ДЕБЕТ 4 401 20 241 КРЕДИТ 4 101 24 410
— 240 000 руб. — передан колледжу станок по первоначальной стоимости;
ДЕБЕТ 4 104 24 411 КРЕДИТ 4 401 20 241
— 120 000 руб. — передана начисленная амортизация на токарный станок.
При передаче движимого имущества между государственными учреждениями, подведомственными разным учредителям (одного или разных уровней бюджета), для записи хозяйственных операций используют те же счета.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Законодательное регулирование
Значимый правовой нюанс, касающийся сделок с недвижимым имуществом, относится к фактической дате, когда возникает право собственности на недвижимость. Первостепенная важность связана не только с получением полновластного распоряжения и совершения всех значимых сделок, но и возникновения налоговых обязательств, определяемых периодом и началом отсчёта нахождения объекта в составе активов нового собственника.
Перечень документов для отчуждения нежилого помещения
Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
Федерального закона от N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст.
Под отчуждением имущества юристы подразумевают все сделки, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому, возмездно, безвозмездно или на принудительной основе
С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.
Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.
В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.
Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).
Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:
- договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
- договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
- совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
- безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).
Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.
При добровольной передаче прав недвижимость стороны помимо договора должны подготовить пакет документов. Если это купля-продажа или подобная сделка, для ее оформления необходимо иметь:
- паспорта сторон;
- единый жилищный документ или выписку из домовой книги с указанием прописанных в квартире лиц;
- справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
- выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
- техническую документацию на объект (кадастровый паспорт, если это дом или земельный участок);
- согласие со стороны супруга продавца или разрешение органов опеки;
- согласие супруга покупателя, если он в браке;
- письменный отказ от приобретения лицами, имеющих преимущественное право покупки, или документ, подтверждающий их уведомление о продаже.
Аналогичный пакет потребуется и для Росреестра при государственной регистрации.
Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.
Регистрация сделки: пошаговая инструкция
При долевом владении имуществом процедура отчуждения существенно усложняется
Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.
Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав следующим образом.
Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта.
Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам.
Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу. Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Если ребенку менее 14 лет, то от его имени действуют законные представители (родители, опекуны, приемные родители, представители органов опеки). В самой сделке несовершеннолетний собственник не участвует (его присутствие и личная подпись не требуются).
Если ребенку от 14 до 18 лет, он участвует в сделке и ставит свою подпись на документах. Но только в присутствии и с согласия законных представителей. Отчуждать имущество несовершеннолетнего можно не во всех случаях (даже с его согласия). Например, если продается квартира, то взамен можно купить либо лучшее, либо равнозначное по параметрам жилье.
В данном случае отчуждение имущества — это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.
Так, сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Производные способы приобретения права собственности
1. Передача вещи по договору о ее отчуждении (ст. 223, 224 ГК РФ).
Для начала следует отметить, что ГК не определяет круг таких договоров. Речь может идти о различных договорах: купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды с выкупом и т. д.
Момент перехода права собственности на вещь при ее отчуждении по договору в первую очередь зависит от того, является она движимой или недвижимой.
Право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации (см. п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Право собственности на движимое имущество по общему правилу возникает с момента его передачи или традиции (от лат. “traditio” – передача). «Однако этот момент определен диспозитивно – законом или договором сторон может быть установлен и иной момент такого перехода (например, заключение соглашения, уплата покупной цены, подписание сторонами передаточного акта или наступление иного условия, предусмотренного сделкой, и т. д.)».
Помимо системы традиции существует также система консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи)233. Недостаток системы консенсуса «состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте – его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи». Таким образом, система традиции более соответствует принципу публичности вещных прав.
В юридической литературе высказываются также предложения заимствовать из германского права конструкцию вещного договора. «В силу § 929 ГГУ для перехода права собственности к приобретателю движимой вещи по договору помимо самого этого договора (обязательственной сделки) необходимо еще и особое вещное соглашение (распорядительная вещная сделка)». Однако Е. А. Суханов полагает, что такое заимствование способствовало бы дестабилизации гражданского оборота, так как позволило бы оспаривать действительность не только обязательственного, но и вещного договора.
Статья 224 ГК РФ конкретизирует способы передачи вещи.
Передачей считается:
1) вручение ее приобретателю, при этом вручением вещи считается момент ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Вручение вещи является волевым актом как со стороны лица, передающего вещь, так и ее принимающего. «Если последний не знает об этом (например, когда вещь ему подброшена), вещь фактически не поступает в его владение и не может считаться врученной. При таких условиях нельзя считать, что передача состоялась». Вручение может быть и символическим, например – передача ключей;
2) сдача вещи перевозчику или в организацию связи для отправки приобретателю (если нет обязательства доставки);
3) передача коносамента или иного товарораспорядительного документа;
4) если вещь фактически находится у приобретателя, она считается переданной с момента заключения договора об отчуждении вещи (так называемая передача «короткой рукой» – traditio brevi manu).
Необходимость определения момента перехода права собственности не ограничивается моментом перехода риска случайной гибели или повреждения отчуждаемого объекта. Это важно также для участников договора и всех третьих лиц, чтобы определить, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника.
2. Национализация (п. 2 ст. 235 ГК РФ).
Национализация – это обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (как правило, речь идет об определенных сферах экономики)241.
Национализация производится на основании специального федерального закона с возмещением стоимости изъятого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК.
В настоящее время специальный федеральный закон о национализации в России не принят, соответственно и национализация как способ обращения в государственную собственность имущества граждан и юридических лиц применяться не может.
Вместе с тем фактическая национализация отдельных отраслей промышленности возможна и в случае отсутствия правовой базы. «В экономике и некоторых зарубежных правопорядках, например США, существует также понятие “ползучая экспроприация” (creeping expropriation), то есть скрытая национализация, когда специального закона не принимается, однако создаются столь невыносимые условия для ведения бизнеса в конкретной стране, что инвесторы сами ищут возможность избавиться от своих активов в пользу государства».
3. Приватизация (ст. 217 ГК РФ).
Приватизация – это передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Как отмечает Е. А. Суханов, приватизация связана «с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему имущественного оборота».
Характерно, что приватизация производится «в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством. Иначе говоря, она, по сути, не регулируется правилами ГК и изданных в соответствии с ним законов».
К законам о приватизации в первую очередь относится Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации государственного и муниципального имущества), а также ряд специальных законов, регулирующих отношения по приватизации определенных объектов, в том числе: Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 (ред. от 20.12.2017 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; Федеральный закон от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ (ред. от 30.09.2017 г.) «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»; Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017 г.) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и т. д. При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества нормы о приватизации, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить указанному закону.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
III. Владение и регистрация по действующему российскому праву
Как это ни прискорбно, отечественные чиновники не могут похвастаться ни высоким статусом, ни обеспечивающим достойное существование заработком, ни подчас достаточной квалификацией. Лаконизм ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не способствует повышению качества организации регистрационной системы. Следует отметить также и весьма невысокую юридическую технику действующего законодательства о регистрации прав на недвижимость, поскольку законодатель не смог определиться с решением ряда вопросов. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не дает четкого ответа на вопрос, что же является предметом регистрации — права или сделки и в каких случаях они подлежат регистрации, а в каких нет; предписывает обязательную государственную регистрацию в тех случаях, где она выполняет несвойственные ей нотариальные функции , обязывает стороны производить двойную регистрацию и т.п. Является очевидной непоследовательность в структуре самого закона о регистрации: часть его статей предусматривает особенности регистрации в связи с особенностями регистрируемого права или сделки, другая часть — в связи с особенностями объекта, права на который или сделки с которым регистрируются.