ТСЖ — альтернатива управляющей компании

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ — альтернатива управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.

После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.

Что входит в обязанности ТСЖ?

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
• Следить за вывозом мусора;
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Какой персонал входит в ТСЖ?

Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:

1. председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
2. члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
3. бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
4. юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
5. рабочие:
   • электрик;
   • лифтер;
   • консьерж;
   • уборщица;
   • слесарь-сантехник;
   • дворник;
   • паспортист.

Куда подается жалоба?

В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:

1. Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
   • технического состояния МКД;
   • качество предоставляемых ресурсов и услуг;
   • состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
   • соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
2. Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
3. ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
4. Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
5. СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.

Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.

Преимущества:

• Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.

• Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

  Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.

• Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.

• Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.

Недостатки:

• Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.

• Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.

  Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.

• Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.

Товарищество собственников жилья создается по инициативе жильцов. Каждый дом должен в определенные сроки выбрать форму управления, которая наиболее отвечает его требованиям, запросам, пожеланиям.

Управление домом силами ТСЖ эффективно работает только в том случае, если жильцы имеют желание заниматься вопросами благоустройства, контактировать постоянно с поставщиками, местной властью, согласны многие проблемы решать своими средствами.

ВНИМАНИЕ! ТСЖ считается официальной организацией, она ведет свою документацию, отчетность, имеет права и обязанности.

Решение по созданию товарищества должны принимать жильцы на общем собрании. Если их устраивает такая организация управления домом, инициативная группа начинает подготовку к процессу оформления.

Можно ли несколько домов объединить под одним управленческим органом? Как и УК, ТСЖ может обслуживать не один, а несколько соседних домов, если все их жильцы подадут заявление на включение в товарищество. Это определено статьей 136 Жилищного Кодекса, согласно ей, дома в одном ТСЖ должны быть соседними или иметь общие земельные участки, объекты инфраструктуры.

Почему многие собственники квартир желают отдать свое жилье на обслуживание именно ТСЖ? Считается, что товарищество из самих жильцов более ответственно, требовательно будет относиться к поддержанию хорошего технического состояния и безопасности МКД. Ему ближе проблемы дома, его придомовой территории.

Товарищество также способно отстаивать и права жильцов перед государственными службами, коммунальными инстанциями. Часто ремонт в домах или ремонт подъездных дорог к ним, тротуаров во дворе начинается только тогда, когда жильцы берут в свои руки вопрос.

Какими юридическими атрибутами обладает?

Юридические правила учета товариществ подразумевают, что такая компания должна иметь лицензию и разрешение на исполнение конкретного вида деятельности, а получить такие бумаги можно лишь после регистрации юридического лица. И, как все официальные предприятия, ТСЖ должно соответствовать следующим требованиям:

• необходимо получение персональной печати, которая будет храниться у руководителя;
• оформление отдельного банковского счета, куда будут приходить официальные переводы денег от жильцов и посредников;
• передача собственности, которая будет находиться во временном пользовании членов ТСЖ.

Кроме того, деятельность юридического лица должна происходить с учетом таких особенностей:

• труд будет регламентироваться государственными и муниципальными нормативно-правовыми актами;
• обязательно оформление личного устава с правилами управленческой деятельности;
• несение ответственности в рамках гражданского, налогового, административного и уголовного законодательства.

Заседания проводятся с присутствием минимум половины владельцев квартиры. Принятие решения будет законным, если получены голоса 50% + присутствующих лиц.

Управление в широком смысле этого слова представляет собой целенаправленную координацию общественного воспроизводства. В процессе осуществления этой координации различают два основных типа систем управления. Первый из них – система управления технологическими процессами (машинами, механизмами, доменным процессом, полетом ракеты или спутника и т. д.), второй тип – организационные системы управления, которые управляют использующими средства труда коллективами людей и их отношениями, возникающими в этом процессе.

Система управления ТСЖ относится к организационным системам управления, и ей свойственны все особенности этих систем.

В системе управления выделяют две подсистемы, которые в дальнейшем мы будем называть системами: управляющую и управляемую. Управляющая система осуществляет функции управления, а управляемая является его объектом. Управляющая система часто отождествляется с субъектом управления, который также формирует цель управления.

Между управляющей и управляемой системами должны существовать каналы связи. По каналу, ведущему к управляющей системе от управляемой, передается информация о состоянии последней, по каналу связи противоположного направления передается управляющая информация (управляющие воздействия). Таким образом, управляющая и управляемая системы соединены контуром обратной связи (рис. 2.1).

Комитет по тарифам Санкт-Петербурга к числу коммунальных услуг относит услуги энергоснабжающих организаций. Стоимость услуг этих организаций слагается из двух показателей: тарифа на энергоноситель и норматива потребления этого энергоносителя.

Оба эти показателя устанавливаются Комитетом по тарифам. Их величина в значительной мере находится в зависимости от давления, оказываемого на Комитет по тарифам монополистами – поставщиками энергоресурсов. Однако немаловажная роль принадлежит дифференцированному распределению тарифов и нормативов в зависимости от ряда местных условий, характерных для каждого вида энергоносителя. Именно такой, дифференцированный подход к проблеме стоимости энергоносителей избран Комитетом по тарифам, что подтверждается приведенным ниже текстом и таблицами.

Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. для квартир с различным оборудованием приведена в табл. 3.1.

При наличии приборов учета расхода воды в квартире тариф (13,15 руб./куб. м) умножается на расход воды по прибору.

Размер платы за горячее водоснабжение дифференцируется в зависимости от нормы потребления в квартирах с ванной и без ванны.

Размер платы за газоснабжение представлен табл. 3.2 (на II–IV кварталы 2010 г.).

Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.

Членство в товариществе

Право на членство в организации имеет каждый владелец жилой площади в МКД, управляемом им, будь он лицом физическим, юридическим либо даже публичным образованием. Членство в ТСЖ описывается в статье 143 ЖК. Основные нюансы таковы: при учреждении товарищества его члены определяются на собрании, где учреждается само ТСЖ, совершается выбор членов правления и так далее. Вступление добровольно, но ТСЖ может быть учреждённым и вступить в управление МКД лишь при вступлении в него более половины от владельцев квартир в МКД.

Организация может принимать новых членов и после, чтобы вступить, нужно являться собственником жилой площади в доме и подать заявление о вступлении вместе с документом, подтверждающим владение жилплощадью. Затем вопрос вступления будет решаться на следующем собрании.

ТСЖ не может никак ущемлять права не вступивших в него владельцев квартир в МКД – никаких льгот для членов товарищества и прочих преференций устанавливаться не должно.

Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще

Значительно упрощают всю процедуру проведения ОСС специальные сервисы. Один из таких — Вместе, социальная сеть для соседей с функционалом для проведения общих собраний. Здесь можно проводить голосования в электронном виде (они имеют юридическую силу, статья 47.1 ЖК РФ).

Во Вместе автоматически формируется и направляется в ГИС ЖКХ протокол ОСС. Не нужно думать, как подготовить бланки решений, реестр собственников и другие документы — все заложено в системе, собственникам приходят уведомления о будущих собраниях в сроки, указанные в ЖК РФ. Даже те, кто в отъезде (в отпуске заграницей, на даче, в командировке) могут проголосовать по всем вопросам повестки.

Чтобы подключить дом к бесплатной системе Вместе, нужно включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы.

1. Принятие решения об использовании системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

2. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания).

3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.

4. Принятие решения об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе” и о его применении при проведении собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.

5. Определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к ст. 135 ЖК РФ

1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В свою очередь, понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 1 сентября 2014 г. как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

С появлением с 1 сентября 2014 г. новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

2. Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД. Устав ТСЖ должен содержать сведения, предусмотренные ч. 2 комментируемой статьи.

В уставе ТСЖ может быть предусмотрено использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением ТСЖ.

3. В ч. ч. 3 — 5 комментируемой статьи установлены формальные требования к созданию ТСЖ. Так, число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.

Срок действия ТСЖ по общему правилу, предусмотренному ч. 4 комментируемой статьи, не ограничен, однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.

ТСЖ является юридическим лицом. Права юридического лица товарищество приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет свою печать, расчетный счет в банке, имеет право открывать другие счета в банках.

4. Стандартная норма об ответственности ТСЖ как юридического лица по своим обязательствам установлена в ч. 6 комментируемой статьи. Так, ТСЖ, как и все юридические лица, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

Товариществом собственников жилья признается организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья, согласно статье 135 ЖК РФ создается в следующем порядке:

1) сначала определяются предмет и цели деятельности товарищества с учетом положений, установленных ЖК РФ в статье 137 «Права товарищества собственников жилья» и статье 138 «Обязанности товарищества собственников жилья».

Предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья следующие.

Предметом деятельности товарищества является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Целью деятельности товарищества является обеспечение эксплуатации этого комплекса недвижимого имущества. При этом возможно создание товариществ собственников жилья при объединении (п. 2 ст. 136 ЖК РФ) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме.

Предмет и цели деятельности такого товарищества должны быть четко определены в его уставе.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ЖК РФ (ст.146 ЖК РФ).

Надо иметь в виду, что устав товарищества собственников жилья принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников в много квартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения его срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья, как юридическое лицо имеет печать со своим наименованием, расчётный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Надо иметь в виду, что товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем имуществом, принадлежащим ему. На практике взыскание, как правило, обращается, прежде всего, на средства юридического лица, находящиеся на банковских счетах.

Одновременно члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам своего товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

Права и обязанности товарищества собственников жилья определены статьями 137 и 138 ЖК РФ.

Жилищно-строительный кооператив – организация, основанная с целью возведения и дальнейшей эксплуатации недвижимости. Таким образом, главным отличием рассматриваемых объединений становится цель их создания: ТСЖ регистрируется для управления МКД, а ЖСК – для постройки и управления им в дальнейшем.

ВАЖНО

Еще один важный момент – Товарищество создается при условии, что инициативу поддержали более 50% всех собственников, тогда как кооператив регистрируется при согласии 100% его членов (которых к слову, должно быть не менее 5). Отчет о деятельности ТСЖ доступен абсолютно всем собственникам помещений, расположенных в МКД, а вот ознакомиться с документами кооператива имеют право лишь лица, входящие в него.

В целом, обе организации являются некоммерческими и действуют на основании устава, принятого на общем собрании. Однако члены Товарищества не отвечают по обязательствам последнего, тогда как пайщики кооператива несут ответственность в размере невыплаченного взноса.

Пошаговая инструкция создания и регистрации

Товарищество собственников жилья создается в несколько этапов, включающих в себя:

1. Создание группы собственников, которая впоследствии будет заниматься организацией некоммерческого предприятия. Инициаторы создания ТСЖ могут не избираться на общем собрании, однако, должны иметь представление о юридических и экономических аспектах работы Товарищества.

2. Проведение общего собрания собственников помещений. Данный этап включает в себя подготовительные действия и непосредственное проведение мероприятия. Итак, в данный пункт входит:

• Уведомление собственников о проведении собрания. Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, члены инициативной группы обязаны уведомить владельцев МКД о предстоящем мероприятии лично (под расписку) или посредством отправки по почте заказного письма. ВАЖНО
  Все присутствующие на собрании должны иметь при себе документ, удостоверяющий личность, а также Свидетельство о праве собственности на имущество, расположенное в МКД.

• Проведение собрания. Согласно ст.146 ЖК РФ, присутствующим на мероприятии собственникам раздаются бюллетени для голосования, по итогам которого принимается решение о создании ТСЖ. Для дальнейшей регистрации организации предложение должно набрать более 50% голосов присутствующих, в противном случае собрание будет считаться недействительным. Итак, при положительном исходе голосования, собственники жилья должны выбрать председателя будущего ТСЖ, утвердить устав Товарищества, а также подписать протокол проведенного собрания.

3. Регистрация ТСЖ в качестве юридического лица. Избранный на собрании председатель должен подать в налоговый орган, расположенный по месту нахождения МКД, заявление о регистрации юр. Лица, приложив к нему:

• документ, удостоверяющий личность;
• копию протокола собрания, заверенную нотариально;
• нотариально заверенный устав организации;
• квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины.

Внимание
Далее председателю необходимо открыть расчетный счет в банке, а также уведомить Администрацию города о создании некоммерческой организации.

Похожие записи:

• Что дает договор дарения на квартиру
• Обращение за выплатой по ОСАГО после ДТП
• Новые правила прописки с 2022 года