Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое неотделимые улучшения в квартире по Гражданскому кодексу в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Продавец тоже в зоне риска
Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.
Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.
Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.
Продавец тоже в зоне риска
Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.
Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.
Мы не рекомендуем пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.
Зачем указывать изменения в договоре
Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.
Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.
В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.
Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.
По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.
Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.
Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.
Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.
Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.
Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.
Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.
То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).
Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.
Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.
Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.
Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.
Как отразить условие в договоре
При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- соглашение о существенных условиях сделки;
- правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
- выписку из госреестра;
- справку о наличии/отсутствии обременений.
Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
- место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
- обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
- цена;
- порядок и сроки расчета;
- техническое состояние жилья;
- произведенные изменения.
Капремонт или неотделимые улучшения
Арендатор в арендованном помещении или здании произвел работы «улучшающего» характера. В первую очередь ему необходимо определить, относятся ли эти работы к капитальному ремонту или это неотделимые улучшения. Этот момент крайне важный, поскольку в зависимости от ответа будет разниться учет с налогообложением и величина налоговой нагрузки.
Если анализировать судебную практику по гражданским спорам, то можно увидеть, что некоторые суды не видят разницы между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-3402/2017 по делу № А40-226189/15). Однако если спор касается непосредственно налоговых правонарушений, то позиция судов однозначна и заключается в том, что неотделимые улучшения и капитальный ремонт различны по своей правовой природе, и, соответственно, их налоговый учет отличается (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А75-8467/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2012 по делу № А11-8693/2011).
Итак, как понять, что работы привели к созданию неотделимых улучшений, а не являются обычным капремонтом?
Основной целью ремонта является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Неотделимые улучшения – это результаты мероприятий, которые носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением имущества. Таким образом, основное отличие ремонта от неотделимых улучшений состоит в том, что в последнем случае свойства объекта совершенствуются, повышаются его качество и технико-экономические показатели, либо у объекта появляются новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 № Ф06-13720/2021 по делу № А72-13737/2020). Примером неотделимых улучшений являются работы, в результате которых, например, изменилось служебное назначение помещения, увеличилась его площадь.
Допустим, арендатор убедился, что произведенные работы привели к возникновению неотделимых улучшений. И здесь, чтобы понять, возникает ли объект налогообложения по налогу на имущество, стоит затронуть вопрос учета в соответствии с новыми стандартами.
Ранее в соответствии с устаревшим ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитывались в составе основных средств. По новому стандарту ФСБУ 6/2020 «Основные средства» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств не относятся к основным средствам. Однако в п. 5 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» перечень затрат, которые относятся к капитальным вложениям, является открытым. По нашему мнению, это значит, что затраты на неотделимые улучшения в арендованный предмет аренды можно включить в капитальные вложения, а по завершении работ признать объектом ОС (п. 18 ФСБУ 26/2020), если удовлетворяют условиям п. 6 ФСБУ 26/2020, п. 4 ФСБУ 6/2020.
Таким образом, с момента готовности неотделимых улучшений, когда они включены в состав основных средств, арендатор становится плательщиком налога на имущество. Правомерность данного вывода, в т.ч. с учетом новых стандартов, подтверждается и разъяснениями чиновников (письма Минфина России от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).
Отметим, что если недвижимое имущество, в отношении которого были выполнены неотделимые улучшения, освобождено от налогообложения, то налог уплачивать не нужно (письма Минфина России от 13.03.2012 № 03-05-05-01/15, от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).
«Налоговая» амортизация капвложений
Расходы, которые понес арендатор на неотделимые улучшения, он может учесть на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли. Правда, не единовременно, а постепенно – через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). И не полностью, а частично.
Амортизацию арендатор сможет начислять только в течение срока действия договора аренды. Это большой минус, так как маловероятно, что за этот срок удастся перенести на расходы всю стоимость капвложений. А «недоамортизированный» остаток налоговики не разрешают учитывать при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872).
Теперь о том, какой срок полезного использования нужно устанавливать при начислении амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизация исчисляется исходя из срока полезного использования, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, для или арендуемого объекта, или капитальных вложений.
Очевидно, что брать за основу СПИ арендуемого объекта крайне невыгодно, поскольку в этом случае сумма амортизации будет мизерная (сроки у объектов недвижимости большие). А конкретные неотделимые улучшения вряд ли получится найти в указанной выше Классификации. На этот случай можно использовать возможности, которые дает арендатору п. 6 ст. 258 НК РФ. Там сказано, что для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Иными словами, для капвложений, не указанных в Классификации, арендатор может установить свой срок полезного использования.
И вот здесь часто между налоговиками и арендаторами возникают споры относительно данной нормы. Налоговики, как правило, пытаются посчитать амортизацию по капвложениям исходя из СПИ арендованной недвижимости. То есть они либо в принципе отрицают саму возможность устанавливать арендатору свой СПИ в отношении капвложений, либо не принимают тот срок, который арендатор установил самостоятельно (ссылаясь на то, что этот срок не подтвержден техническими условиями или рекомендациями изготовителей).
В таком случае спор можно решить в судебном порядке, но предсказать исход дела невозможно заранее. Отметим лишь, что устанавливать СПИ исходя из срока действия договора аренды рискованно. Есть примеры решений, в которых суды делали вывод, что действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2016 по делу № А56-10090/2015).
Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158, от 25.01. 2010 № 03-03-06/1/19).
Отдельно хотим рассмотреть вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений. Минфин РФ считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (письма от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663, от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391). Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).
Однако выводы чиновников не бесспорны. Суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 № 09АП-24430/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2018 № Ф01-4376/2018, Определение Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-1382).
Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества
Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом
Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.
Как это действует:
- Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
- Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
- Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.
Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Занижение цены договора за счет вынесения в отдельный пункт неотделимых улучшений несет в себе риски для обеих сторон сделки купли-продажи.
Для покупателя:
- В случае оспаривании сделки в суде продавцом или его правопреемниками значительные финансовые потери.
По решению суда сделка может признана недействительной, что влечет за собой возврат имущества и денежных средств в первоначальное состояние. Тогда покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу в обмен на денежную сумму, равную цене договора.
При занижении цены договора на размер неотделимых улучшений с продавца возможно взыскать только указанные в договоре денежные средства. Улучшения могут быть «проданы» дополнительным соглашением. Но для получения компенсации за них покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. Это время и нервы. При этом существуют риски отказа суда от возмещения, если будут обнаружены ошибки в документе или расписке.
- Перепланировка не узаконена.
Улучшением может стать произведенная в квартире перепланировка. Важно, чтобы она была согласована в БТИ и все изменения внесены в паспорт помещения.
Может оказаться так, что вы приобрели жилье с комфортной планировкой, но она не законна. Тогда узаконить ее станет возможно только в судебном порядке. Но в случае обнаружения изменений, не соответствующих действующим строительным нормам, придется вернуть их в первоначальный вид. Это серьезные затраты, которые лягут уже на нового собственника.
- Налоговый вычет только с суммы основного договора купли-продажи.
Если покупатель планирует вернуть НДФЛ с приобретения квартиры, то должен понимать, что это возможно сделать только с цены по договору.
Это не будет так важно, когда стоимость квартиры без учета неотделимых улучшений не менее 2 млн.рублей.
- Банк не одобрит ипотеку в нужной для покупки сумме.
Жилье часто приобретают за счет целевого займа банка – ипотечного кредита. Для расчета необходимой суммы берется цена квартиры по договору. Если она будет занижена, то покупатель должен рассчитывать на то, что по ипотеке должен быть первоначальный платеж. Значит, собственных средств должно хватить на него и неотделимые улучшения, которые придется оплатить отдельно от основного договора.
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости нужно показывать в налоговую
К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями. Как это действует: Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости.
Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше.
Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
Пунктом 1 ст. 210НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходыналогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах,или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также доходы в видематериальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.
212НК РФ. Пунктом 17.1 ст.217 НК РФ закреплено, что не подлежат налогообложению (освобождаютсяот налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемыефизическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, засоответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельныхучастков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственностиналогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Вместоиспользования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщиквправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактическипроизведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных сполучением этих доходов. Посколькуфактически в связи с продажей квартиры будут получены денежные средства в размере 8 млн.
руб., они в соответствии со ст. 208,209 НК РФ будут являться объектом налогообложения НДФЛ.
Заключениедоговора купли-продажи с неотделимыми улучшениями указанной квартиры не меняетправовую природу данных денежных средств как часть стоимости квартиры. У Вас в таком случае не может быть уменьшения облагаемых налогом доходов насумму фактически произведенных расходов, связанных с ремонтно-отделочнымиработами в квартире, так как данные улучшения были произведены еще Вашим продавцом, поэтому доход от продажи которой является объектомналогообложения, стоимость данных работ не влияет на определение налогооблагаемойбазы по НДФЛ. Довод заявителя отом, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи,являются движимым имуществом, которое не включается в стоимость квартиры, аявляются отдельным объектом налогообложения, обоснованно признаннесостоятельным, как не основанный на законе.
В силу п. 1 ст. 11НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслейзаконодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексеРоссийской Федерации, применяются в том значении, в каком они используются вэтих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Налоговым кодексомРоссийской Федерации. Поскольку вНалоговом кодексеРФ не предусмотрено иное, то по смыслу ч. 2 ст. 15,ч. 1 и 3 ст. 16Жилищного кодекса Российской Федерации под квартирой признается структурнообособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможностьпрямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее изодной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком обособленном помещении.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
А пока, если разобраться, то почему не надо платить налог с «неотделимых улучшений», если они были в собственности менее 3 лет и вы не можете подтвердить соответствующий расход на них?
Это «иное имущество», согласно той же ст.
220 НК на доходы от его продажи предоставляется вычет в сумме 250 тыс. рублей, ну, или, как уже написал, в сумме расходов.
Неотделимые улучшения арендованного имущества 623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества будет только тогда, когда владелец недвижимости дал на них согласие и был надлежащим образом оповещен о предстоящем действии арендатора. Неотделимые улучшения при покупке квартиры Нужно ли платить НДФЛ с 2000000 р.
Что такое неотделимые улучшения квартиры, помещения по Гражданскому кодексу
Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре.
Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы.
Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора. На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется.
Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре. Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений» Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения.
Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды:
«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем»
. . Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется». Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму.
Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы. . Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны.
Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными. Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.
Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона.
Важные тонкости и советы по составлению
Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.
Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.
Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.
Видео по теме: