Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как определяется площадь квартиры, указанная в кадастровом паспорте помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почему может произойти отклонение фактической площади от проектной? Необходимо понимать, что при заключении ДДУ покупается еще не существующее жилье, то есть дом находится в стадии строительства. Право собственности возникает только после сдачи объекта долевого строительства и прохождения всех установленных экспертиз, разрешающих его эксплуатацию. Покупатель должен принять квартиру, подписать соответствующий акт, после чего уже можно проходить процедуру государственной регистрации. До этого момента покупатель, или дольщик, как будет правильнее его называть, может требовать у компании-застройщика только сдачи объекта в срок и передачи квартиры с указанными в договоре характеристиками.
Почему площадь квартиры после сдачи может отличаться?
Такая процедура регламентируется несколькими федеральными законами:
- часть 1 статьи 4 и статья 8 ФЗ о долевом участии;
- статья 29 ФЗ о госрегистрации.
Как решить вопрос с изменением фактической площади?
Если площадь оказалась меньше или больше, вопрос чаще всего решается по соглашению сторон, для чего оформляется отдельный договор.
Путей решения на деле два:
- если размер площади больше, покупатель выплачивает девелоперу разницу с учетом стоимости квадратного метра на момент заключения основного договора ДДУ;
- если фактическая площадь менее уже оплаченной, застройщик должен вернуть средства на тех же условиях, что и при увеличении.
Особенности возмещения и изменения цены ДДУ:
- Дополнительное соглашение можно заключать только при волеизъявлении всех сторон, если одна из них не согласна, подписывать документ нельзя. Одностороннее изменение цены является незаконным, так как это является нарушением статьи 310 ГК.
- В договоре не могут содержаться пункты об одностороннем изменении цены ДДУ со стороны компании-девелопера. Это противоречит условиям статьи 16 Закона ЗПП, так как нарушает права покупателя. Если при подписании ДДУ такой пункт включен, договор можно признать недействительным, что требует предварительной проверки. Для тех, кто не уверен в собственных знаниях в данной области, рекомендуется обращение к квалифицированному юристу.
- Изменение цены происходит в такой же форме, как и заключение основного договора. Необходимо наличие документа в письменной форме, его регистрация в Росреестре.
Возможно ли изменение цены
Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями. Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.
Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной. В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.
Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации
Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:
- метраж квартиры по ДДУ;
- реально полученную площадь;
- цену за один квадратный метр по договору.
Претензия об уменьшении площади
В России правовые конфликты решаются двумя способами: досудебным и судебным. Большая часть партнеров стараются уладить споры без вмешательства органов правосудия.
Для того, чтобы сообщить застройщику о нарушении условия договора, дольщику необходимо направить на юридический адрес контрагента претензию.
Данный документ включает в себя следующую информацию:
1) Реквизиты сторон.
2) Наименование обращения (претензия).
3) Основание для предъявления претензии. Здесь указывается:
— номер ДДУ;
— акт БТИ с замерами жилплощади (если есть в наличии)
— номер пункта договора, который был нарушен застройщиком;
— юридические основания для обращения к застройщику. Необходимо указать ссылку на закон.
4) Расчет неустойки или иной суммы, которая подлежит к компенсации.
5) Требования заявителя. В данном пункте необходимо четко прописать на что рассчитывает дольщик. Если в претензии будет указано требование об устранении недостатков строительства, то застройщик откажет в удовлетворении такой претензии. Поэтому в ситуации, когда имеет место уменьшение площади квартиры, необходимо требовать соразмерного уменьшения цены договора.
6) Банковские реквизиты заявителя, на которые необходимо перечислить компенсационные выплаты.
7) Перечень прилагаемых документов.
Претензию можно передать лично в руки получателю или отправить заказным письмом по почте. Если документ передается в канцелярию компании-застройщика, необходимо распечатать два экземпляра, один из которых передать в соответствующую организацию, а на втором поставить входящий номер и дату регистрации претензии. Если претензия отправляется почтой, необходимо оформить услугу о вручении заказного письма с описью вложения. Почтовый корешок, который фиксирует факт передачи претензии в руки получателя, будет являться доказательством досудебного урегулирования конфликта.
Если застройщик согласен с предъявляемыми претензиями, он в установленный срок переводит излишне уплаченные деньги на банковский счет дольщика. Если же застройщик отказывается от своих договорных обязательств или вовсе игнорируют претензию, заявитель вправе обратиться в суд.
Все вопросы, которые касаются выплаты компенсации за недостатки строительства и взыскания неустойки с застройщика, можно обсудить на предварительной консультации с представителем юридической компании “Силкин и партнеры”. Юрист разъяснить тонкости процедуры и предоставит поэтапный план действий.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.
Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.
Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.
Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.
Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.
Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.
Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.
Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.
Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.
Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.
Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.
Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.
По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.
Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
Причины несоответствия реальной и планируемой площади
Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика. На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства. Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.
Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм. Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ. В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Другой комментарий к Ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. До первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие как: договор подряда, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования и т.д.
Заключение застройщиками не поименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа «свободы договора» .
———————————
См.: статья 421 Гражданского кодекса РФ.
С первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости.
В качестве застройщика договор участия в долевом строительстве по смыслу Закона N 214-ФЗ может заключать любое юридическое лицо .
———————————
См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.
Со стороны участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может заключать дееспособный гражданин России, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено ограничений на заключение договора участия в долевом строительстве с иностранными юридическими лицами на стороне застройщика, равно как и на стороне участника долевого строительства. Соответственно, подлежит применению общее правило .
———————————
См.: пункт 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ.
Как это требуется по Закону N 214-ФЗ, чтобы получить статус застройщика, иностранное юридическое лицо должно обладать правом собственности, аренды (субаренды) или правом безвозмездного срочного пользования на застраиваемый земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию . Разумеется, для выполнения этих условий потребуется открыть филиал для осуществления на территории России законной инвестиционно-строительной деятельности.
———————————
См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.
По действующему законодательству право аренды земельного участка может получить только иностранный гражданин . Иностранные юридические лица не могут иметь на праве аренды земельные участки, за исключением земель сельскохозяйственного назначения .
———————————
См.: пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
См.: статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
Вместе с тем иностранные граждане и юридические лица могут иметь земельные участки в собственности . Исключением из этого правила являются земли, расположенные на приграничных территориях России , а также земли сельскохозяйственного назначения .
———————————
См.: пункт 5 статьи 28, пункт 5 статьи 35, а также пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса РФ.
См.: пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ, а также Указ Президента РФ от 9 января 2011 года N 26.
См.: статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
Ограничений на получение разрешения на строительство иностранными лицами в градостроительном законодательстве нет. Такие лица вправе получать разрешение на строительство при наличии законного землеотвода и иных условий, необходимых для получения разрешения на строительство на территории России .
———————————
См.: статья 51 Градостроительного кодекса РФ.
Иностранные юридические лица также вправе заключать договоры участия в долевом строительстве на стороне участника долевого строительства, так как государство гарантирует иностранным инвесторам осуществление инвестиций в России в любых формах, не запрещенных законом .
Доплата за изменение площади по договору долевого участия в строительстве (дду)
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
2. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора. приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
-
двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
-
возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
-
консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).