Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нарушение закона: чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
Как вычисляет налоговая?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Что будет, если не оформить соглашение сторон?
Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения Таким образом, исходя из приведенных выше норм можно сделать вывод, что собственники и квартиранты по закону обязаны официально оформлять свои правоотношения. Исключением может быть лишь тот случай, когда речь идет об аренде жилья на срок менее 1 года. При условии, что обе стороны сделки являются физическими лицами.
- Несвоевременное внесение платы за проживание в помещении или же вовсе ее отсутствие.
- неуплата коммунальных услуг в результате чего образуется большой долг по ЖКХ.
- Передача недвижимости, полученной во временное пользование, третьим лицам (без согласия хозяина). Такое явление носит название субаренда.
- Иные виды обмана.
Позитивный пример самозанятых
В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья по ставке 4%, а не обычной ставке НДФЛ 13%. «Рынок начал выходить из серой зоны после внедрения инструмента самозанятости, 4% — это предельно комфортная ставка налога для арендодателей, очень выгодная цена снижения рисков», — считает Татьяна Школьная.
По данным ФНС, аренда — на девятом месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России, этот инструмент доказал эффективность. По оценкам ЦИАН, трое из четверых рантье выбрали именно такой способ уплаты налогов. «То есть обелять рынок необходимо в первую очередь низкими налоговыми ставками, а не только административной ответственностью, которая может сказаться негативно на рынке», — уточнила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Аналогичную точку зрения высказала управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»: «Сейчас многие стали регистрироваться как самозанятые, и процесс идет в положительную сторону. Нужно продолжать работу в этом направлении: информировать, разъяснять, убеждать». Например, многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, поскольку им не разъясняется, что категория «самозанятый» не равна категории «работающий пенсионер». Никто у них социальную пенсию и доплату не отберет, а они именно этого боятся, добавила Мария Жукова.
К какой ответственности могут привлечь лицо, незаконно сдававшее квартиру?
Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.
Если гражданин получил доход и не предоставил налоговую декларацию, он нарушил статью 119 НК РФ. В этом случае предстоит заплатить 5% от взноса, который необходимо было перечислить, за каждый месяц задержки.
Общий размер взыскания не может превышать 30% от суммы или быть меньше 1000 руб. Если лицо допустила значительное нарушение требований Налогового кодекса РФ, его привлекут к уголовной ответственности. Значительным считается неуплата налогов в размере больше 600000 руб. за 3 года для граждан или 2 млн. руб. для юридических лиц. Наказание будет установлено в соответствии с нормами статьей 198-199 УК РФ.
В отношении нарушителя, сдававшего помещение без договора, могут быть применены следующие санкции:
- денежное взыскание;
- привлечение к принудительным работам
- лишение свободы;
- арест.
Сдача жилья в аренду – как все должно быть по закону
Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:
В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством. Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.
Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.
Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:
- Информация о предмете договора;
- Стоимость сделки.
Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.
Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.
Куда обращаться при незаконной сдаче жилья
Чаще всего арендодатели сдают квартиры, не заботясь о последствиях и не составляя договор. Но из-за этого может нести убытки не только государство, но и соседи. Не всегда жильцы ведут себя адекватно. Или в квартиру может быть заселено много иностранцев.
Если квартиросъемщики ведут себя шумно, доставляют неудобства соседям, нужно обращаться к участковому. У него есть полномочия получить сведения, на каком основании граждане проживают в квартире.
Обращение к участковому
Обратите внимание! Если будет установлено, что в квартире проживают лица без гражданства, мигранты без регистрации, иностранный гражданин, будет вынесено постановление о вынесении административного штрафа.
Под незаконной сдачей в наем квартиры подразумевается получение собственником прибыли без отчислений в налоговую. Согласно НК РФ ст.3 ч.2, каждое лицо обязано уплачивать налоги, установленные действующим кодексом.
Если хозяин жилья получает доход от аренды, то он обязан подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего за отчетным периодом. Если собственник сдал квартиру на срок более 12 месяцев, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре (ст.674 ГК РФ). В этом случае заключение договора является обязательны условием.
Оплата в казну государства должна быть произведена до 15 июля. В случае неуплаты налога сдача в аренду недвижимости признается нелегальной. Сдача недвижимости в аренду входит в список источников доходов физических лиц, облагаемых налогами. Полный перечень представлен в ст.208 НК РФ. В п.1 кодекса говорится, что налог распространяется на прибыль, извлеченную из сдачи в аренду имущества, находящегося на территории России.
ВАЖНО! Если у жильца нет временной регистрации в квартире, то такое проживание будет считаться незаконным, а сдача жилья со стороны собственника также будет являться нелегальной.
Пользование помещением без договора. Налоговые последствия
В связи с пожаром нежилого помещения, арендуемого ООО у муниципалитета (пожар произошел по вине третьих лиц), действие договора аренды с ООО приостановлено. После восстановления здания за счет собственных средств ООО продолжило розничную деятельность, но перезаключение договора аренды на восстановленное здание умышленно затягивается местной властью. Арендную плату из-за отсутствия договора аренды нежилого здания и земельного участка ООО не платит.
Какие в этом случае могут быть налоговые последствия для ООО?
В соответствии с
п. 8 ст. 250 НК РФ
доходы в виде
безвозмездно
полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признаются
внереализационными доходами
для целей налогообложения прибыли.
Почему лучше сдавать квартиру в аренду по договору?
-
В случае порчи имущества проще будет отстоять свои интересы. С договором пострадавшая сторона получит возмещение ущерба.
-
Квартиранты могут оформить детей в сад, школу и указать сведения о проживании на работе. Без договора квартиранты не смогут указывать данные о себе на работе.
-
Если не платите налог, сдавая недвижимость в аренду, есть много обстоятельств, которые создают риски — например, пожалуются соседи или квартиранты проговорятся.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?
evgenyataman/Depositphotos
Кажется, на территории России нет такого арендодателя, который не задавался бы этим риторическим вопросом. Действительно, налоговая система в нашей стране для многих оказывается весьма сложной и непрозрачной, и, наверное, поэтому люди в большинстве как-то без большого рвения платят налоги. Факт остается фактом: на основании статьи 208 НК РФ налогоплательщики обязаны декларировать доход от сдачи квартиры в аренду.
Платить налоги или уклоняться от них — это уже выбор каждого гражданина. И, как следствие, на него ложится и ответственность за принятое решение.
- Как вы понимаете, на этом можно было бы закончить рассказ, если бы не одно но: слишком часто арендодатели в России решают, что налоги все-таки можно не платить.
- 3 способа легально сдавать квартиру в аренду
- Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?
Налог при сдаче квартиры в аренду 2022
«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.
Платить сборы в государственную казну или уклоняться от этих обязательств – личное дело каждого. В России мало кто задумывается о последствиях и необходимости официально сдавать внаем жилье, поэтому большинство собственников не спешат подавать декларации и аренда квартиры без налогов вполне процветает.
Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?
«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня юристы расскажут о том, чем рискуют арендодатели, когда сдают квартиру или комнату в аренду без договора, а чем — арендаторы.
— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.
Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.
Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.
Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре.
Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать.
На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.
Как сдать квартиру по закону?
Сдача жилья в найм регулируется Гражданским и Жилищным кодексом РФ. В соответствии с ним между владельцем жилья и арендатором должен быть заключен договор. В нем должны быть прописаны права и обязанности обеих сторон. Договор аренды жилья может быть заключен как на пару часов, так и сроком до пяти лет. Если договор заключен сроком на 10-11 месяцев, его регистрировать не нужно. В случае, когда договор заключается на год и больше, его нужно зарегистрировать в НИ. При сдаче жилья существует основное условие – прием оплаты за пользование домом. Это значит, что между хозяином и будущим жильцом должна быть составлена расписка, по которой и передаются средства собственнику жилья. После этого человек, который сдает свою квартиру, обязан оплатить налоги с полученного дохода.
Подкараулив Андрея у подъезда, она упрекнула парня, что, мол, он сдает квартиру на сутки, налоги не платит. Студент по молодости разволновался, стал просить пенсионерку не сообщать проверяющим, пообещал закрыть свой бизнес, никого не пускать на постой. Но Маргарита Михайловна заверила, что гости студента ей не мешают, ведут себя тихо. А за свое молчание потребовала, чтобы Андрей ежемесячно оплачивал ее разговоры по мобильному.
Подумав, тот согласился. Прошло два месяца, аппетиты у Маргариты Михайловны выросли, разговаривала она по телефону все больше — чуть ли не дважды в неделю требовала от студента пополнить счет. Подсчитав свою прибыль, Андрей решил сворачивать бизнес. Клиентов немного. Если оформлять все по правилам, то овчинка вряд ли будет стоит выделки. Когда он сказал пенсионерке, что больше сдачей квартиры не занимается и за ее телефон платить не будет, Маргарита Михайловна заявила, что тогда она идет в налоговую. Дескать, у нее есть доказательства, что на протяжении нескольких месяцев он получал нелегальный доход.