Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как самостоятельно продать земельный участок в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Условия расторжения договора и признания его недействительным
На любом этапе сделку можно расторгнуть. Основания для этого предусмотрены ст. 450 ГК РФ:
- нарушение условий договора одной из сторон;
- отказ от обязательств по купчей;
- форс-мажорные обстоятельства.
Расторжение проходит в одностороннем порядке, по соглашению сторон или через суд:
- В первом случае оформляется отказ пострадавшей стороной исполнять условия по договору и документ отправляется в Росреестр.
- По соглашению сторон между покупателем и продавцом заключается итоговый документ о разрыве сделки.
- Для расторжения через суд требуется время и юридическая помощь для составления иска. Но, если истец выиграет, то он не только получит свое имущество обратно, а может рассчитывать и на компенсацию морального вреда.
Как заполнять договор купли-продажи земельного участка
Следует позаботиться о правильности заполнения договора, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями после его заключения:
- устный договор не является официальным заключением сделки. Здесь необходимо составлять исключительно письменный документ;
- обращаться за помощью к нотариусу можно по обоюдному решению, но это не является обязательной процедурой;
- заполнять бланк можно не только от руки, но и на компьютере;
- здесь запрещаются исправления и помарки. Применение корректора также не допускается;
- чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, нужно предоставить его в трех экземплярах;
- заполняя документ вручную, используйте чернила темных тонов. Текст должен хорошо читаться. Для этого можно применять печатные буквы.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
Как можно продать участок по садовой книжке
Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.
На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Покупка дачи может сопровождаться проблемами следующего характера:
- Доказательство смены собственника для председателя товарищества — необходимо после приобретения в течение месяца показать выписку из ЕГРН в данную организацию.
- Долги по взносам — продавец должен оплатить все квитанции и сборы до совершения сделки.
- Заброшенный участок — необходимо уточнить есть ли владелец у земли.
- Садовая книжка — оформить дачу в собственность по ней может только садовод, фамилия которого прописана в архиве районной администрации.
- Неполный комплект документации или предоставление копий вместо оригиналов.
Пошаговый порядок покупки участка
- Надо встретиться с председателем товарищества. Запросите у него все документы на интересующий участок. Обязательно попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Если плана нет, то скорее всего садовое товарищество не в праве эксплуатировать участок. Это значит, что вы не сможете стать полноправным владельцем земли, а будете лишь членом товарищества.
- Заключите договор купли-продажи. Нередко председатели заверяют, что договор необязателен. Однако, не нужно их слушать. Во избежание неприятностей, договор лучше заключить.
- Выплатите стоимость участка. Желательно, чтобы оплата была произведена наличными средствами с предоставлением расписки о полученной суммы от председателя.
- Надо создать акт приема земельного участка.
- Затем надо оформить членство в садовом товариществе и внести свое имя в членскую книжку.
- После этого вы еще не являетесь владельцем участка. Для того, чтобы это сделать, надо провести приватизацию. Стоит учесть, что приватизация не всегда бесплатная и быстрая процедура.
После того, как базовый комплект бумаг собран, нелишним будет обратиться с ним в Росреестр или одно из отделений МФЦ, занимающееся операциями с недвижимостью. Консультант в инстанции проверит подготовленные документы для продажи земельного участка и объяснит, что еще может потребоваться на сделке.
Перед регистрацией сделки необходимо будет также приготовить еще некоторые бумаги, а именно:
- копии паспортов всех собственников участка (либо свидетельств о рождении, если в числе собственников присутствуют несовершеннолетние);
- разрешение на продажу от органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние);
- свидетельства о браке (и разрешение супругов на сделку, если земельный надел был приобретен собственником после заключения брака);
- нотариальную доверенность на заключение сделки (если кто-то из собственников не может присутствовать на регистрации лично);
- договор купли-продажи в трех экземплярах (должен быть подписан всеми участниками сделки);
- акт приема-передачи земли.
Если дом и/или земельный надел приобретается в ипотеку, порядок оформления сделки особенно не изменится. В ходе подготовки купли-продажи банк обязательно потребует от покупателя отчет об оценке приобретаемой недвижимости. Но оформлять этот документ покупатель должен будет самостоятельно и за свой счет. Участок может продаваться и без отчета (за живые деньги), так что в заботы продавца оценка не входит.
Банк при оформлении ипотеки может потребовать иные бумаги на участок, коме тех, что перечислены в базовом пакете в начале статьи. Их набор будет зависеть от конкретной кредитной организации.
Следует помнить, что получение дополнительных форм или, как минимум, оплата их подготовки – это забота покупателя, а не продавца.
Самая важная информация о том, как оформить продажу земельного участка через МФЦ
Обратиться в МФЦ для оформления договора купли-продажи земельного участка можно почти всегда. Достаточно, чтобы у заявителей на руках были все необходимые документы и правильно составленное соглашение о продаже земли. Обратиться в МФЦ продавец и покупатель могут порознь.
Единственное ограничение — предмет сделки должен находиться в пределах области.
Многофункциональные центры занимаются межведомственным взаимодействием, но не имеют доступа к некоторым федеральным базам. Поэтому через МФЦ оформить переход права собственности можно только в регионе, где находится земля.
В 2019 году регистрация земли в собственность происходит одновременно с оформление договора купли-продажи через МФЦ. Отдельно регистрировать или заверять нотариально соглашение о продаже не требуется.
Документы для продажи земельного участка снт в 2021 году перечень мфц
При покупке дачи и земли, за ней закрепленной, проверяют документы, обращаются за справку в администрацию поселка, города. Последняя необходима для подтверждения того, что собственность освобождена от прописанных в ней ранее людей. Если в купленном жилье прописаны другие граждане, то новому собственнику придется пройти через неприятную процедуру выписки нежелательных жильцов. При этом такая выписка не всегда возможна (выписать несовершеннолетних из единственного жилья не получится). Приобретая участок в собственность стоит обратить внимание также и на:
- Форму надела. На нестандартных участках земли не всегда удается возвести дом или другие постройки. Причина – нарушение норм противопожарной безопасности. Между краем участка и строением должно пролегать от 1 до 5 метров.
- Местность. Надел расположенный на пологом склоне может затопляться весной.
- Коммуникации. Перед покупкой следует убедиться в том, что на участке имеется водопровод или колодец, дом обеспечен энергией, имеется возможность подключения газа.
Перед тем, как рассчитаться с продавцом еще раз просматривают документы и обговаривают окончательные условия договора о сделке. С помощью этого документа устанавливается права нового собственника. Его нужно внимательно прочесть, изучить вместе с юристом и подписывать только после решения всех спорных вопросов. Надеяться на то, что продавец рассчитается с коммунальщиками, как было оговорено с покупателем до передачи ему денег, не стоит.
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Если продавец подготовил все документы правильно, то между ним и покупателем заключается предварительный договор. Покупатель передает продавцу 10% от стоимости участка. Предварительный договор является основным документом, подтверждающим существование соглашения между сторонами.
После сверки всех бумаг, подписывают основной ДКП. Для подписания его необходимы:
- регистрационное свидетельство на землю и землю (два разных документа);
- удостоверения личности сторон;
В договоре отмечают, что между продавцом и покупателем произведен полный расчет, т.е. оплата произведена и у продавца нет никаких претензий, касательно этого вопроса. Если подобная отметка в документе отсутствует, Регистрационная палата его не примет на регистрацию и договор придется переделывать. От покупателя, подтвердившего куплю-продажу, необходимо передать на регистрацию:
- договор о купле-продаже;
- регистрационное свидетельство;
- кадастровый паспорт (его можно заказать в течение 2-3 недель в Регпалате);
- паспорт, в том числе, ксерокопия паспорта продавца;
- акт о передаче имущества.
При покупке и продаже дома в СНТ необходимо знать, какие документы нужны для продажи дачного участка вместе со строением. Так, собственник обязан предоставить покупателю помимо свидетельства о владении землей, еще и:
- акт о приемке строения;
- выписку из Кадастра;
- техническую документацию;
- домовую книгу.
В предварительном ДКП указывают, что земля передается новому владельцу вместе со строением. Это поможет избежать ситуаций, когда спустя некоторое время появляется лицо с документами на право владения домом.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр, отвечает за ведение Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. В этом реестре содержатся сведения обо всех учтенных объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, их владельцах и обременениях.
Когда договор уже готов и подписан, продавец и покупатель совместно обращаются в ведомство с заявлением о регистрации перехода права собственности на нового владельца. Без обращения за регистрацией невозможно завершить сделку, ведь право собственности официально останется на продавце.
Только после такой регистрации покупатель становится полноправным собственником земли и может распоряжаться ей по своему усмотрению. Кроме того, с даты государственной регистрации наступают налоговые последствия – новый владелец платит земельный налог, а прежний получает доход, который облагается НДФЛ.
Для большинства договоров предусмотрена простая письменная форма. Обращаться к нотариусу для удостоверения сделки нужно только в 2 случаях:
- если предмет сделки — доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Исключение: земельные доли сельхозназначения;
- если продавец — несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
В остальных случаях вы можете по желанию обратиться к нотариусу для удостоверения вашей сделки.
- проверит законность купли-продажи, не нарушены ли права третьих лиц,
- оформит согласие супруга, отказ сособственника от преимущественного права покупки,
- составит текст договора.
Нотариусы также могут составить и направить уведомление и извещение о преимущественном праве, если речь идет о долях. Сотрудники конторы подскажут можно ли оформить дом после получения отказов сособственников в конкретной ситуации.
Стоимость услуг нотариуса по составлению договора зависит от степени родства сторон и от цены сделки. Примерные тарифы:
- Продажа земли супругу, родителям, детям и внукам:
- Продажа иным лицам, в том числе посторонним:
Сроки. Обратиться к нотариусу нужно за 3-5 дней до планируемой даты сделки, чтобы он успел проанализировать документы и составить текст договора, подходящий именно для вашей ситуации. Лучше записаться на предварительную консультацию.
Депозит нотариуса. Нотариусы не свидетельствуют передачи денег в их присутствии, однако можно воспользоваться услугой депозита. Это самый безопасный вариант проведения расчетов при сделках с недвижимостью. Стоимость такой услуги будет зависеть от суммы сделки, примерно составляет 0,5% принятой денежной суммы + 1500 рублей.
Регистрация. Нотариус также может направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации в таком случае сокращается до 3 рабочих дней, поскольку правовая экспертиза сделки уже завершена и не нужно тратить время на пересылку бумаг.
Стоимость услуги по передаче документов на регистрацию составит от 1000 до 3000 рублей.
Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.
Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:
- совместная явка в центр продавца и покупателя;
- предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
- заполнение бланка заявки покупателем;
- подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
- принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.
Услуга регистрации сделки через Росреестр предусматривает оплату госпошлины. Все виды налоговых сборов и пошлин в нашей стране регулируются Налоговым кодексом.
В зависимости от целевого назначения земли, выставленной на продажу, госпошлина за куплю-продажу земельного участка составляет 2000 рублей либо 350. Меньшая сумма уплачивается в пользу государства при условии, что земля будет использоваться в сельскохозяйственных целях или для ведения личного подсобного хозяйства.
В иных случаях размер пошлины возрастает до двух тысяч.
Нюансы при наличии строения
Если на интересующем земельном участке расположен дом (дача), то нюансов добавляется. По закону, на каждый объект регистрируется отдельное право, поэтому в этом случае должно быть два документа: свидетельство о собственности на землю и такое же на дом. Однако, этот дом может быть недостроенным, незарегистрированным.
Если окажется, что дом не зарегистрирован, то это может обернуться неприятностями, так как суд может признать постройку незаконно возведенной, и предписать этот дом снести. Также стоит проверить коммунальные счета, чтобы потом не выплачивать долги за прежнего хозяина.
ВАЖНО! Нужно предельно внимательно ознакомиться со всеми документами перед заключением договора.
Детально о тонкостях и секретах составления договора купли-продажи земельного участка с жилым домом мы рассказывали тут, а из этого статьи вы узнаете о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть его образец.