Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Можно ли продать дом по военной ипотеке
Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:
-
Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.
-
Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
-
Получить расчет остатка долга по займу в банке.
-
Пройти процедуру снятия обременения с дома.
-
Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ
B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:
- ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
- ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
- ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.
To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Почему банки слабо кредитуют «загородку»
В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.
Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.
Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.
Продажа дома и материнский капитал
Заемщики хотят знать, можно ли продать дом находящийся в ипотеке, если он был приобретен с помощью материнского капитала. Когда речь идет о правах несовершеннолетних детей, государство отстаивает их интересы. Поэтому прежде, чем продавать недвижимость, вам придется взять разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
В продающемся доме выделяют доли на всех членов семьи, включая маленьких детей. Для этого составляют договор определения (дарения) долей, и фиксируют переход права собственности на дом в Росреестре. После получения выписок из ЕГРН, можно продать дом купленный в ипотеку.
Сотрудники органов опеки проверят, в каких условиях будут проживать дети после продажи дома. Новое жилье должно быть такой же или большей площади, в нормальном состоянии. Имеется в виду наличие коммуникации, внутренняя отделка, количество и размер комнат. Если права детей не ущемляются, то разрешение на продажу дома вам дадут.
Внимание! Разрешение на проведение сделки нужно будет взять у банка, в котором оформлена ипотека, и в органах опеки.
Трудности продажи ипотечной квартиры
При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.
Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.
Продать ипотечное жилье по рыночной цене будет сложно, поэтому нужно быть готовым дать неплохую скидку.
Как зарегистрировать недострой
Закон ясно дает понять, что до момента регистрации объекта не существует. То есть, чтобы продать недостроенный дом, его надо зарегистрировать. На объекты незавершенного строительства выдается свидетельство о праве с указанием на его степень готовности. По общему правилу зарегистрировать можно и фундамент.
Основания для регистрации:
- право на землю;
- технический и кадастровый паспорт объекта. Смотрите публикацию на сайте на тему: «Как сделать кадастровый паспорт на недвижимость»;
- разрешение на строительства.
Внимание: без разрешения можно зарегистрировать только готовый дом при наличии прав на земельный участок.
Если у вас нет времени и средств на регистрацию, можете продать участок, а в его стоимость включить стоимость дома. Желательно предварительно оценить домостроение. Есть еще вариант с заключением договора купли-продажи будущей вещи или инвестиционного договора (это одно и тоже).
Особенности заключения такого договора:
- Участок находится в Вашей собственности;
- Переход права на объект и участок происходит только после государственной регистрации;
- Инвестор достраивает ваш дом и занимается регистрацией, а потом получает право на собственность.
Подводные камни при определении стоимости
Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.
Банк интересует ликвидность дома, чтобы в случае невозврата кредита, его можно было продать. Учитываются все аспекты, включая престижность месторасположения и уровень развития инфраструктуры. Износ дома не должен быть больше 50%.
Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется. Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.
Порядок купли-продажи для участка с обременением
Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:
- долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
- покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.
Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:
- Продавец и покупатель заключают договор задатка.
- Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
- Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
- Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
- Право собственности переходит к новому владельцу.
- Продавец получает остаток суммы.
Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.
Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.
Когда вы платите ипотеку, которая оформлена на другое лицо, вы всегда несете определенные риски, о которых мы сейчас расскажем. Эти риски существуют для все сторон:
- Первый случай будет невозможность зарегистрироваться на купленных метрах. Данную процедуру может проделать только собственник квартиры и ее владелец. Если же там прописаны дети несовершеннолетние, то в таком случае их невозможно выселить. Даже суд в этом бессилен.
- Плательщики сталкиваются с тем, что собственник отказывается передать им жилплощадь после выплаты долга. Если не подписано никаких обязательств по передаче квартиры и не может быть доказано на словах, то в таком случае можно заниматься хоть благотворительностью. В лучшем случае, формальный заемщик и собственник недвижимости будут платить подоходный налог с этой суммы.
- Кто подписывал договор с кредитором, тот несет тоже риски. Если деньги не будут выплачивать в срок, то собственнику придется выступать перед судом и рисковать своим имуществом. Кредитная история будет испорчена на ближайшие 15 лет. Также в случае незаконной перепланировки ему придется потратить свое время на подачу заявки в ЕГРН, подписание документов и так далее. Выбирать лицо, на которое будет оформляться ипотека, нужно с осторожностью.
Схема 3. Продажа квартиры из-под залога
-
Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
- В этом случае сделка проводится следующим образом:
- Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
- Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
- В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
- Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
- После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.
Какие сложности могут возникнуть?
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.
Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.
Основные нюансы и возможные ошибки
Перед тем, как заверить договор покупки квартиры по ипотеке, стоит узнать ряд важнейших аспектов. Нужно обратить внимание на прописанную в договоре стоимость и ознакомиться с условиями ставки по ипотеке. В ипотечном договоре желательно предусмотреть следующие моменты:
- Стандартные процедуры расчетов. Сразу нужно договориться, кто будет оплачивать дополнительные затраты по договору ипотеки. Это обусловлено тем, что в ряде финансовых организаций могут быть комиссии на осуществление операций.
- Необходимо акцентировать внимание на сроках вручения ключей от ипотечной квартиры. Дату фактического получения квартиры необходимо обговорить и зафиксировать на страницах договора. Если на момент покупки жилья там зарегистрированы другие лица, следует прописать в договоре точный срок их снятия с регистрации.
- Необходимо внимательно проверять всю информацию договора покупки квартиры в ипотеку. Если будут ошибки, государственный регистратор откажется поставить подписи на договоре. По словам экспертов, ипотечный договор нужно внимательно просматривать несколько раз, ведь информация, поданная банком в договоре, часто прописана мелким шрифтом.
Договор ипотеки может содержать и профессиональные юридические слова, значение которых многим неизвестно. Эту информацию стоит спросить у юристов. Да и помнить, что расторгнуть сделку после подписания договора практически нельзя, если, конечно, суд не нашел нарушений законодательства в договоре.
Проверка недвижимости перед тем, как брать ипотеку, – это важный процесс. У покупателя могут отобрать квартиру по следующим причинам:
- если есть наследники, имеющие долю в квартире;
- согласно с судебному решению по долгам продавца;
- если приватизация прошла без участия детей и других лиц, имеющих право на недвижимость;
- если дом аварийный и подлежит сносу (собственник может получить жильё в другом районе).
Чтобы не столкнуться с этими обстоятельствами, квартира должна быть тщательно проверена. Эта обязанность полностью возлагается на кредитную организацию, ведь именно является фактическим покупателем недвижимости.
Несколько дней финансовое учреждение проверяет жилплощадь, зачет чего заёмщику предоставляются гарантии, что жильё не дефектное. Если квартира покупается без обращения в банк, сведения о ней придется собирать самостоятельно.
Похожие записи: