Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как корректно составить доверенность на квартиру без права на продажу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Доверенность на право пользования квартирой оформляется доверителем (собственником) на поверенного. В дальнейшем тот может пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом мнения владельца и положений доверенности: там будет указано, какие действия можно предпринимать, а какие – нет.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность — это нотариально удостоверенный документ, который включает в себя перечень полномочий, передаваемых от одного лица другому.
Доверенность оформляют, если человек не может самостоятельно совершить какие-то действия и необходимо, чтобы этим занялось другое лицо. Например, вы уехали в другую страну и срочно нужно продать автомобиль. От вашего имени может действовать тот, на кого оформили доверенность.
В российском законодательстве нет понятия «генеральная доверенность», однако термин широко используют. Условно виды документа по полномочиям можно разделить на:
- разовые — совершение какого-то отдельного действия (например, представление интересов в Росреестре для регистрации права собственности на квартиру в Москве);
- специальные — выдается для совершения нескольких однотипных действий (например, для регистрации права собственности на любую недвижимость);
- общие (генеральные) — ее особенность в более широком круге полномочий и сделок, которые представитель может совершать от имени доверителя. Такая доверенность обязательно проходит нотариальное удостоверение.
Главное отличие между видами доверенностей — объем передаваемых полномочий.
Что предусматривает генеральная доверенность
- Управление конкретным видом имущества или всем, принадлежащим доверителю, независимо от места его нахождения.
- Возможность подписывать договоры, документы, связанные с совершением любых сделок, представлять их в регистрирующие органы.
- Право распоряжаться движимым и недвижимым имуществом: продавать, сдавать в аренду, закладывать, а также покупать, принимать в дар, например это дает возможность купить дом по генеральной доверенности или выдать нотариальную доверенность на управление квартирой.
- Управление и распоряжение банковскими счетами: возможность подписывать поручения, снимать, перечислять деньги.
- Право осуществлять финансовые расчеты в любых организациях, получать деньги, документы, ценные бумаги, почтовые и иные отправления.
- Представление интересов доверителя в разных инстанциях, суде, государственных органах.
Как отменить доверенность на право пользования квартирой?
Отмена доверенности производится в том же виде, что и оформление. Отзыв нужно удостоверить у нотариуса. Доверитель может обратиться в любую нотариальную контору, а не только в ту, в которой она оформлялась. Нотариус все равно проверит документ через реестр доверенностей, а затем удостоверит отзыв. Поверенного предварительно нужно предупредить об этом.
Также доверенность без права продажи квартиры отменяется по другим основаниям:
- Истечение срока действия.
- Смерть доверителя или поверенного.
- Отказ поверенного от обязательств по доверенности.
- Выполнение условий доверенности.
Важно! Отмена возможна и в случае признания поверенного банкротом, если это лишает его права представления интересов других лиц.
Что представляет собой этот документ?
Это вид доверенности на квартиру, официальное наименование которой допускает такую формулировку, при условии перехода квартиры к поверенному в доверительное управление: с определённой целью, без права продажи.
СПРАВКА: Доверителем может быть только совершеннолетний собственник. Если ему исполнилось 14 лет, то он может составлять доверенность с согласия родителей.
Согласно нормам Гражданского и Жилищного кодекса, поверенный, получивший генеральную доверенность от собственника недвижимости, в любом случае не может продать квартиру самому себе, так как выступает представителем продавца и не может выступить со стороны покупателя. Но это не даёт полной гарантии избегания рисков, ведь недобросовестный поверенный вправе продать объект третьим лицам, в том числе – своим родственникам (каковы риски при продаже квартиры по доверенности?). Поэтому в наименовании документа даётся формулировка «без права на продажу».
✅ Что собой представляет
Непродажная доверенность — это письменный документ, в котором собственник (доверитель) предоставляет третьему лицу (агенту) право делегировать управление собственностью. Обязательным условием для собственника является достижение им совершеннолетия. Для граждан в возрасте 14-18 лет регистрация возможна только с согласия законных представителей (родителей, опекунов). Кроме того, учредительный акт может быть оформлен от имени несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан.
Такая доверенность без права продажи полезна, если владелец отсутствует в течение длительного периода времени или не может совершать определенные действия по другим причинам (работа, здоровье и т.д.). Это дает дополнительную гарантию того, что имущество не будет продано без ведома правообладателя. Статья 182 Гражданского кодекса запрещает адвокату продавать имущество самому себе, так как он не может выступать одновременно в роли продавца и покупателя. Однако это не препятствует вовлечению в эти отношения третьих лиц, например, родственников. Для защиты от мошенничества со стороны доверительного управляющего добавляется соответствующее примечание, исключающее право на продажу имущества.
Доверенности различают по объему тех передаваемых функций в рамках документа. Так различают следующие виды:
- разовая, где описывается конкретное действие и свыше этого доверенное лицо не имеет права действовать. Например, разовая доверенность может быть использована, когда необходимо получить почтовое отправление или денежные средства однократно;
- специальная, дающая возможность несколько раз выполнить функции одного или нескольких видов, строго указанных в доверенности и ограниченные по времени;
- генеральная позволяет распоряжаться имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, а также представлять интересы доверителя перед третьими лицами.
Как проверить доверенность на недвижимость на соответствие действительности
Сегодня ни для кого не является секретом, что на рынке недвижимости существует ряд махинаций, которые используют мошенники в целях получения своей определенной выгоды. Не являются исключением и доверенности на продажу квартиры. В целях исключения риска стать жертвой мошенников, рекомендуется уделить особое внимание документу, дающему полномочия на совершения действий. Кроме того, перед сделкой важно заручиться информацией, как о поверенном лице, так и о самом доверителе, включая его дееспособность. Для того, чтобы выяснить подлинность доверенности на продажу квартиры, необходимо:
- Проверить документ на соответствие требованиям закона, в том числе, форму бланка, наличие даты и места выдачи, подписи доверителя.
- Проверить наличие у поверенного лица полномочий, в соответствии с условиями доверенности.
- Обязательно уточнить вопрос о наличии условия передоверия.
- Проверить действительность доверенности на момент проведения сделки (отсутствие факта отзыва документа).
Порядок продажи квартиры по доверенности
В соответствии с российским законодательством совершение любых сделок с недвижимостью, и в частности по купле-продаже квартиры, происходит только при присутствии двух сторон – личном либо по доверенности, оформленной у нотариуса. Сделка по купле-продаже квартиры, совершенная посредством нотариальной доверенности, считается полностью легитимной. Оформить доверенность на совершение юридических действий с объектом недвижимости можно, как на физическое лицо, так и на юридическое (например, агентство недвижимости). Оформление документа предполагает наличие паспортов доверителя и доверенного лица, а также, соответствующих документов на квартиру. Стоит отметить, что процесс продажи квартиры, зачастую, требует проведения таких действий, как получение выписки из домовой книги, получение нового паспорта в Бюро Технической Инвентаризации и многого другого. Поэтому, необходимо определить ряд полномочий, которыми будет наделено доверенное лицо. В доверенности необходимо указать все действия, включая получение денежных средств при совершении сделки и получение задатка, а также право отчуждения объекта недвижимости либо его части в органе УФРС.
В случаях, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, совершение сделки по продаже квартиры потребует нотариальной доверенности от всех правообладателей.
Форму доверенности для продажи квартиры лучше всего выбирать специальную, на основании которой полномочия поверенного будут завершены после выполнения определенных действий. В доверенность вписываются полные данные доверенного лица, срок действия документа, обязательно ставится подпись и дата выдачи. Далее нотариально заверенная доверенность передается доверенному лицу вместе с пакетом документов на отчуждаемый объект недвижимости.
Отметим, что проверить подлинность доверенности на продажу квартиры можно лишь посредством личной встречи с собственником и уточнением вопроса о предоставлении полномочий.
Какие полномочия включают в генеральную доверенность на все полномочия от физического лица?
В такой доверенности можно прописать, например, следующие права представителя:
- управлять и распоряжаться всем имуществом доверителя – движимым и недвижимым, причем независимо от места его нахождения – в России или за границей,
- совершать от имени доверителя сделки, подписывать договоры и сопутствующие документы, получать деньги по сделкам,
- иметь доступ к банковским счетам доверителя, распоряжаться деньгами на них, в том числе переводить и снимать средства,
- осуществлять вместо доверителя расчеты с гражданами, компаниями, ИП,
- получать любую корреспонденцию, включая ценные письма, посылки и бандероли,
- представлять доверителя в компаниях, учреждениях, госорганах, муниципальных органах, судах, совершать от его имени все процессуальные действия, которые разрешает закон.
Оформление генеральной доверенности у нотариуса
Если вы планируете визит к нотариусу, делать вам нужно по минимуму:
1) подготовьте свой паспорт, а также паспортные данные будущего представителя и другие документы (если необходимы),
2) запишитесь на прием к любому нотариусу,
3) придите на прием, получите готовую генеральную доверенность и оплатите услуги нотариуса.
Обратите внимание: оформить генеральную доверенность вы можете в одиночку. Вашему представителю необязательно приходить к нотариусу, а вам достаточно предоставить копию паспорта вашего доверенного лица.
Но если вы планируете включить в доверенность образец подписи своего представителя и условие о том, что подтверждаете ее, прийти к нотариусу вам нужно вместе с представителем.
Оформление генеральной доверенности на квартиру.
Особенностью генеральной доверенности на квартиру является необходимость ее нотариального удостоверения. Это проистекает из положений ГК РФ, который устанавливает требование о нотариальном удостоверении доверенностей на совершение сделок, если право собственности на имущество, являющееся предметов сделки, требует государственной регистрации.
Генеральная доверенность на квартиру предполагает, что поверенный получает право пользоваться и распоряжаться указанной в ней недвижимостью. При этом сделки, совершенные поверенным, признаются правомерными, в соответствии с законом. В то же время такая доверенность не предполагает предоставления поверенному всей широты полномочий. Так, поверенный не имеет возможности подарить квартиру кому бы то ни было, кроме того человека, чье имя будет прямо указано в этой доверенности. Кроме того, доверитель не вправе распоряжаться такой квартирой таким образом, что в результате он сам становится выгодоприобретателем совершенной с имуществом сделки. Не может он и составить завещание от имени доверителя, самостоятельно определив лицо, которое бы унаследовало квартиру – процедура составления завещания требует личного участия владельца недвижимости.
Генеральная доверенность выдается сроком на один год. При этом указание даты, когда доверенность была выдана, будет являться обязательным условием ее действительности. В противном случае такой документ будет считаться ничтожным.
Риски, связанные с оформлением доверенности
В жизни человека случается множество ситуаций, затрудняющих ведение дел, сбор документации, общение с партнерами по работе. Они могут складываться именно в тот временной период, когда необходимо совершать важные юридические действия, связанные с переходом собственности к другому владельцу, оформлению документов.
Для таких случаев существует вариант передачи ответственности за совершение каких-либо манипуляций от имени самого заявителя, посредством доверенности. Следует отметить, что человек при подписании такого документа достаточно часто рискует доверить свое имущество злоумышленникам, поэтому необходимо выбирать лицо для проведения данной деятельности осторожно.
Если человек все-таки связал свою правовую деятельность по продаже и приобретению квартиры или дома с мошенником, то необходимо понимать, какие последствия могут наступить в результате взаимодействия с такой личностью:
- гражданин может остаться без квартиры, которую предполагает продать и купить, а также без денежных средств, вырученных при продаже;
- после совершения необходимых манипуляций, преступник может и в дальнейшем пользоваться доверительным документом;
- применять действие доверенности даже после того, как доверитель умер либо стал недееспособным по решению суда.
Следует знать, что отзыв такого документа со стороны доверителя можно организовать в любой момент, поэтому, заподозрив доверенного в мошенничестве, необходимо лишить его возможности распоряжаться наделенными правами и обратиться в правоохранительные органы.
Когда документ признается недействительным?
Собственник может в любой момент отозвать доверительный акт на квартиру без права продажи. Для этого следует обратиться в нотариальную контору в любом городе и предоставить заявление. Основания для прекращения действия документа не имеют значения.
Условия признания доверенности на квартиру без права продажи, недействительной, следующие:
- Бумага была выдана несовершеннолетним лицом, возраст которого младше 14 лет;
- Документ был выдан несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей;
- Доверитель был признан недееспособным;
- Посторонние лица принуждают выписать доверенность на квартиру без права продажи;
- На момент подписания доверитель находился в состоянии аффекта и не отдавал отчет собственным действиям;
- Срок действия доверительного акта закончился.
Обратите внимание: Если квартира была продана по недействительной генеральной доверенности, сделка купли-продажи признается ничтожной.
Грамотно оформленный документ в виде доверенности на жилье облегчает собственнику период проведения юридических сделок.
Образец и основные моменты
Доверенностью называется документ, дающий право одному лицу выполнять определенные юридические действия от имени другого лица. Доверенность на продажу жилплощади оформляется в нотариальной конторе и позволяет вписанному в нее лицу (или лицам) осуществить действия, необходимые для продажи квартиры. К таким действиям относятся:
- регистрация сделки в органах Росреестра;
- подписание соглашения о покупке;
- передача жилплощади по акту приема-передачи;
- передача документации на квартиру;
- запрос справок о недвижимости в ЕГРН, Росимуществе и БТИ;
- запрос сведений об обременениях на квартиру.
В отдельных случаях доверенное лицо – поверенный – может также осуществлять полномочия по выписке из продаваемой квартиры третьих лиц от имени собственника путем обращения в миграционную службу.
Помимо перечисленных полномочий поверенного, в тексте доверенности должна быть представлена следующая информация:
- ФИО и паспортные данные собственника квартиры и поверенного;
- почтовый адрес продаваемой жилплощади;
- кадастровый и инвентарный номер квартиры;
- реквизиты выписки из ЕГРН о правах на квартиру;
- величина жилплощади и количество комнат;
- срок действия доверенности и дата ее оформления;
- ФИО нотариуса, удостоверившего документ.