Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рецензия на оценочную экспертизу + Обзор судебной практики». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Преимущества наших услуг
- АНО «МОЦСЭ» осуществляет деятельность и проводит все независимые оценочные экспертизы в соответствии с актуальным законодательством и профильными стандартами. Это означает, что наши отчеты и заключения будут приняты в качестве официальных документов и веских доказательств в любом процессе.
- В нашем центре работают специалисты с опытом более 10 лет. Вы можете быть уверены, что судебно-оценочная экспертиза даст точные и обоснованные результаты.
- Клиентам предоставляется удобный сервис и возможность осуществления контроля хода исследования.
- Исполнение заказа в короткий срок.
- Мы гарантируем полную конфиденциальность.
Критерии, по которым проводится оценка квартиры
Оценивая жилую недвижимость, специалисты принимают во внимание ряд критериев, каждый из которых играет важную роль в ценообразовании, в частности, но не ограничиваясь:
Расположение дома
- традиционно, наиболее высокую стоимость имеет недвижимость в центре города, а также в престижных местах (например, таких, как Рублевка). Кроме того, цены будут выше в перспективных районах, где планируется реализация масштабных проектов;
Характеристики здания
- наибольшее значение имеют год постройки, тип, материалы стен, перекрытий и фасадов, состояние капитальных сооружений. Также принимается во внимание наличие современных решений, таких, как подземный паркинг, системы «умный дом», собственные котельные;
Характеристики квартиры
- наибольшее значение имеет площадь объекта (общая и жилая), высота потолков, планировка, потребность в проведении ремонта. Кроме того, важную роль играют наличие индивидуального отопления, системы «теплый пол» и других преимуществ, повышающих комфорт проживания;
Этажность
- как правило, квартиры на первых и последних этажах имеют более низкую стоимость по сравнению с жильем, расположенным между ними. Однако для престижных форм недвижимости (таких, как пентхаусы) это правило не работает;
Наличие инфраструктуры
- если рядом есть школы, магазины, больницы, станции метро и удобные автомобильные дороги, это увеличивает стоимость квартиры, тогда как отсутствие удобств рядом с жильем существенно уменьшает цену;
Экологическая обстановка
- все меньше людей готовы жить рядом с промзонами, свалками, очистными сооружениями и крупными трассами, поэтому цены на квартиры, расположенные в районах с повышенным загрязнением воздуха, будут ниже.
Порядок и условия проведения работ по стоимостной судебной экспертизе всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертом-оценщиком, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по судебной стоимостной экспертизе зависит от характеристик объекта, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта оценки) и необходимости дополнительных работ.
Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте оценке и задачах, стоящих перед экспертами.
Дополнительно, по согласованию с заказчиком оплачивается участие эксперта в судебных заседаниях и прочие дополнительные работы.
Зачем нужна экспертиза?
Оценка имущества помогает соблюсти юридическую чистоту купли-продажи. Во время оформления ипотеки банк проверит, подойдёт ли жильё для взятия под залог.
Экспертная оценка выявит:
- Потенциальный доход от продажи квартиры;
- Стоимость доли имущества (при разводе);
- Цену залогового жилья при ипотечном кредитовании;
- Материальную сторону в имущественных спорах.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует помнить о скрытых рисках. Самые распространенные из них:
- Отсутствие права собственности на объект недвижимости;
- Наличие третьих лиц, претендующих на имущество;
- Родственники, имеющие право пожизненно жить в квартире;
- Другие законные наследники;
- Недвижимость выставлена на торги из-за банкротства владельца;
- Приватизация проводилась без участия детей;
- Право на долю имущества для супругов (если жильё куплено в браке);
- Реконструкция или снос аварийного здания.
Оценку недвижимости также нужно проводить при оформлении договора дарения или завещания. Во время экспертизы могут быть выявлены факторы, которые повлекут негативные юридические последствия для покупателя. Их можно снизить, следуя рекомендациям специалиста.
Если профессиональный оценщик выявляет серьезные риски, он указывает на их наличие клиенту. Такое жильё не стоит покупать, чтобы не лишиться права собственности.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценить объект потребуется для того, чтобы выявить его рыночную, инвестиционную или кадастровую стоимость. Прежде всего заказчик должен составить ходатайство и направить его в гражданский суд. На основании ходатайства судом принимается решение о назначении экспертизы.
Этапы работы:
- Определение нужного вида стоимости. При продаже имущества необходимо знать актуальную рыночную цену.
- Заключение договора с частным оценщиком или компанией.
- Сбор и изучение документов.
- Расчёт стоимости с применением сравнительного, доходного или затратного метода.
- Формирование окончательной стоимости на основании полученного результата.
- Составление официального заключения и его передача собственнику.
Владелец имущества получит рекомендации по снижению рисков и правильном составлении договора купли-продажи.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Порядок проведения досудебной оценочной экспертизы
Досудебная или внесудебная экспертиза может быть проведена по инициативе любого лица, которое обратится к судебным экспертам в организацию.
В этом случае порядок ее проведения будет выглядеть следующим образом:
-
Бесплатная консультация от специалистов компании, предварительный анализ предоставленных материалов, постановка целей и задач исследования, а также формулировка вопросов для эксперта.
-
Заключение договора между клиентом и экспертной организацией, оплата выставленного счета.
-
Непосредственно производство экспертизы.
-
Оформление Заключения специалиста и передача его заказчику.
-
В случае возникновения необходимости наш специалист может выехать в суд для дачи показаний по проведенной оценочной экспертизе.
Задачи оценочной экспертизы
Основная задача эксперта при оценке – установить истинную рыночную стоимость в соответствии с правилами, установленными №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, другими нормативными актами. Недвижимостью работа не ограничивается, за экспертизой обращаются и владельцы движимого имущества, ценных бумаг.
Направления, где востребована оценочная экспертиза:
- определение рыночной стоимости имущества;
- оценка объектов незавершенного строительства;
- установление цены объекта интеллектуальной собственности;
- выяснение ликвидности ценных бумаг;
- расчет стоимости бизнеса.
Предприятия оцениваются как в комплексе, так и по-отдельности – часть имущества, состоящего на балансе фирмы, имущественные права, репутация компании на рынке. В зависимости от ситуации предприниматели также обращаются за оценкой права требования, обязательств (долга перед контрагентами), ущерба от обстоятельств непреодолимой силы вроде пожара, потопа. Кроме рыночной, возможно определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной цены.
Назначение оценочной экспертизы
Внесудебная экспертиза заказывается добровольно, по соглашению сторон, по решению владельца недвижимости, иного объекта исследования. Для заказа услуги достаточно согласовать условия, заключить договор на проведение работы. Специалисты компании «Стандарт Эксперт» оказывают поддержку на весь период сотрудничества.
Судом экспертиза назначается в случаях:
- Возбуждено гражданское дело до судебного разбирательства.
- Материалы нужны в порядке обеспечения доказательств.
- Разбирательство иска требует рассмотрения результатов экспертизы.
- Вынесено судебное поручение о выполнении исследования.
Стороны вправе задавать вопросы, подлежащие разрешению. Но нужно учитывать, что окончательный перечень задач устанавливает суд исходя из требуемых для рассмотрения иска доказательств. Здесь понадобится предварительное изучение ситуации, чтобы заранее подготовить список важных критериев.
Основания для проведения судебной экспертизы объекта
Чаще всего необходимость в судебной экспертизе объекта недвижимости возникает в ходе судебных разбирательств по арбитражным и гражданским делам, тогда как по административным, связанным со спорами с местной властью, это случается реже. Рассмотрим наиболее распространенные случаи.
Судебная экспертиза оценки недвижимости, выполняемая с целью решения вопросов о наследстве, позволяет определить ценность или установить факт ничтожности долей, присуждаемых родственникам. При отсутствии завещания супруга/супруг могут претендовать на владение половиной недвижимости. Доля умершего делится между наследниками первой очереди.
Если завещание есть, на долю умершего претендует:
- муж/жена;
- нетрудоспособные родители;
- несовершеннолетние дети.
Иногда долевой собственник не соглашается принять от второго деньги в качестве компенсации его части. Если эксперт докажет факт ничтожности части одной стороны по сравнению с другой, суд обычно присуждает компенсацию владельцу ничтожной доли даже без его согласия.
Экспертиза земли при земельном споре проводится в ходе или по результатам сделок с участками. Чаще всего целью этой процедуры является установление границ соседствующих наделов для обеспечения их законной эксплуатации в дальнейшем. Осуществляется она на основании постановления дознавателя или прокурора, по решению судьи либо суда.
Очередной распространенный случай, когда обязательно должна проводиться экспертиза оценки земельного участка, – определение стоимости надела. В качестве объектов могут выступать:
- земли сельхозназначения;
- участки промышленного назначения;
- дачные загородные наделы;
- городские земли;
- земля, выделенная под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Следует учитывать одно важное требование, которое можно сформулировать так: проводимая по окончании работ экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка должна включать в себя анализ всех замечаний с учетом обоснований, прописанных в соответствующей справке. Составляет ее саморегулируемая организация оценщиков.
Особенности оценочной экспертизы
Оценочная экспертиза – это чаще всего определение рыночной стоимости имущества на определенную дату. Проводить оценочную экспертизу могут лица, обладающие профессиональными знаниями – оценщики, имеющие профессиональное образование и являющиеся членом саморегулируемой организации оценщиков.
Объекты оценочной экспертизы – имущество и нематериальные активы, находящиеся в собственности юридических и физических лиц:
- все виды недвижимого и движимого имущества;
- объекты интеллектуальной собственности;
- материальные ценности;
- доли, акции;
- обязательства;
- нанесенный ущерб.