Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно выселить арендатора квартиры без суда: рассказывает адвокат». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Четвертый сценарий: родственник, который прописан в жилье и не платит
Если в вашем жилье прописан и проживает родственник, который не оплачивает коммунальные услуги, осознанно портит ваше имущество либо ведет асоциальный образ жизни, то вы можете на законных основаниях выселить его из квартиры.
Для начала нужно предложить ему изменить его поведение, которое может стать причиной для выселения, или освободить квартиру. После этого вы можете дать ему некоторое время на то, чтобы он нашел новое жилье и переехал. Однако если родственник не хочет съезжать с квартиры добровольно, то придется обратиться в суд и выселять его принудительно, с помощью приставов, если суд даст положительное решение.
Важно знать, что запрещено выселять несовершеннолетних родственников (как и любых несовершеннолетних детей), которые зарегистрированы в данном жилье. Помимо этого, запрещается лишать их прописки. И пока этим детям не исполнится 18 лет, они могут на законном основании проживать по месту их регистрационного учета. И если выселение несовершеннолетнего все же происходит по судебному решению, то в этом случае в обязательном порядке должно быть присутствие и заключение представителей органов опеки и попечительства.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Вы можете выселить неплательщика, но только через суд
Собственник вправе через суд потребовать выселения граждан, с которыми расторгнут договор найма жилого помещения.
Наем жилого помещения на срок меньше года называется краткосрочным. Суд может расторгнуть договор краткосрочного найма жилого помещения по требованию наймодателя, если наниматель не внес плату вовремя больше двух раз. Также суд вправе предоставить нанимателю срок до года для уплаты долга, а после неуплаты по просьбе нанимателя дать ему еще один год на выселение. Так что тут вы тоже правы: это может затянуться.
Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.
Вы считаете, что раз жилец платит вам по 5 тысяч в месяц, то условие о двух неоплатах из закона не соблюдается и нет законного основания для выселения. Это не совсем так: есть нормы, по которым вы можете вообще не брать эти 5 тысяч, потому что имеете право не принимать от нанимателя неполную оплату. Вы можете два раза отказаться от неполной оплаты — и на третий раз у вас появится право выселить должника.
У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.
Наниматель вряд ли сможет доказать, что вы отказываетесь принять часть денег, потому что в договорах между гражданами не всегда прописан способ их передачи. Суды не учитывают отговорку «я приготовил деньги, а хозяин отказался их брать» даже при наличии свидетельских показаний: никто не мешал нанимателю перевести наймодателю деньги по номеру телефона или почтовым переводом.
Важные рекомендации для владельцев недвижимости
Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.
Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:
- выяснить уровень платежеспособности граждан;
- проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
- при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
- если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.
Что делать, если квартиранты не хотят съезжать и платить тоже? В случае невозможности урегулирования вопроса выселения самостоятельно, придётся подавать исковое заявление в судебные органы. Независимо от причин расторжения соглашения порядок действий со стороны наймодателя аналогичен.
Исковое заявление включает в себя следующие пункты:
- сведения о жильцах;
- информация о договоре;
- подробное описание оснований расторжения документа;
- требование о расторжении контракта и выселении.
Желательно включить в заявление ссылки на пункты законодательства. Госпошлина за подачу заявления составляет 200 рублей.
У официального судебного разбирательства есть один существенный минус – квартира останется в распоряжении квартирантов на весь этот период. Выселение произойдёт только тогда. Когда на руках будет решение суда.
Как показывает практика, сроки разбирательств составляют от одного до трёх месяцев.
Золотое правило: всегда заключайте договор аренды
Всегда заключайте договор аренды. Это убережет вас от целого ряда трудностей в случае недобросовестности нанимателей. Необходимость данной формальности подтверждается множеством реальных примеров, когда сданное «по знакомству» жилье с трудом удается «отвоевать» обратно. Без договора будет нелегко доказать факт передачи квартиры в аренду в суде. Еще труднее – добиться взыскания неустойки. Лучше сразу подумать о возможных неблагоприятных исходах. Договор аренды – это безопасность ваших прав, как владельца, а не акт мнительности.
Как составить правильный договор аренды, чтобы квартиросъемщик нес ответственность
Неплохой идеей будет разработать систему штрафов, взимаемых при условии задержки арендной платы. За отказ в освобождении квартиры после длительной просрочки также должно быть предусмотрено серьезное материальное возмещение. Подобные меры заставят нанимателя ответственно относиться к своим обязанностям.
Если же, несмотря на все вышеназванные предосторожности, арендатор все равно игнорирует прописанные в договоре условия, следует обратиться в суд. Отправьте проблемным жильцам претензию с подробной информацией о сумме, которую им предстоит выплатить: одной арендной платой тут ограничиться уже не получится. К сумме добавятся судебные издержки и неустойка. Когда арендатор поймет серьезность ваших намерений, ситуация может разрешиться даже без суда.
Ко всему прочему, рекомендуется выяснить как можно больше сведений о жильце еще на этапе заключения сделки. Если дело доходит до суда, а затем и до наложения ареста на личное имущество квартиросъемщика, то данные его зарплатного счета вам очень пригодятся.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Порно: кто за, кто против
Все как всегда. Женщины определённых поколений категорически против порно. Это сопротивление может быть обосновано несколькими причинами.
В первом случае, начинаются истерики по поводу детей и интернета. Ну не хотят у нас родители нести ответственность за своих детей. За их детей ответственность должны почему-то нести все остальные. А значит: все запретить. И всех посадить.
Вторая (более прогрессивная) точка зрения, это феминистки. Внезапно. Сексуальная объективация женщин ими порицается, как может. Порно, в их системе счисления, это не только объективация. Но и угнетение, эксплуатация и много чего еще. Они мало чем отличаются от первого лагеря. Разве что пытаются бороться с этим в играх. И одновременно, пытаются бороться со следствием. Грубо говоря, пока один лагерь феминисток пытается закрыть грудь у игрового персонажа. Другие расхаживают с открытой грудью по Манхеттену. Ну и устраивают другие голые забастовки.
С мужским сообществом, все немного по-другому. Против всегда религиозные институты. Так как с их позиции, это страшный грех.
Против, некоторые околорелигиозные или традиционные, консервативные философские течения. Тут уже аргументация опирается на то, что порнография разлагает морально-нравственные устои общества.
Если при аренде помещения не заключался договор
Если арендатор не платит и не освобождает помещение, но не был заключен договор аренды, то можно воздействовать на арендатора несколькими способами. Первый — обращение в полицию по факту незаконного проживания лиц, не имеющих на это прав на основе права собственности, прописки или регистрации. Ссылаться можно на ст 1. п.2 ЖК РФ и ст.3 п.2 ЖК РФ . Обращение в полицию потребует предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру, а также подачи заявления на защиту гражданских прав. Данный способ не подойдет тем, кто опасается проблем с налоговой, поскольку арендатор вправе заявить, что проживает на основе устного соглашения об аренде, а к арендодателю со стороны полиции могут возникнуть вопросы относительно сдачи жилого помещения в наем и возникновения налогооблагаемого дохода.
Можно ли выселить недобросовестных квартирантов зимой
Вопросом, можно ли выселить квартирантов зимой, часто задаются арендодатели – владельцы жилых помещений. А между тем, время года не имеет никакого значения. Поэтому, выгнать в зимний период задолжавшего арендатора можно на общих основаниях.
Другое дело, что специальные оговорки могут быть прописаны в договоре аренды. Тогда процесс выселения усложняется.
Также некоторых интересует, можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон? В некоторых регионах России он начинается с осени и закачивается весной. Тут тоже нет никаких дополнительных особенностей. Но, наряду с долгом по аренде, с нанимателя придётся дополнительно взыскивать компенсацию расходов за тепло и другие коммунальные платежи.
Может ли хозяин квартиры выгнать квартирантов зимой, если нет договора? В этой ситуации весь порядок действий описан выше, и не существует никаких поправок на календарные даты. Важно только придерживаться всех норм законодательства при конфликте с недобросовестным арендатором.